Kinnisvaramull jaheneb

Sel aastal on Tallinna korterite hinnatõus on esimese kvartali 20%-lt taandunud poolaastaks ligi 13,4 protsendile ning ka edaspidiseks ennustatakse pigem hinnalangust. "Pessimistlikumad hinnalanguse ootused on kuni 15 protsenti," ütles kinnisvaraturu analüüsiga tegeleva ettevõtte Adaur Grupp OÜ analüütik Tõnu Toompark. "Optimistlikumad hinnalanguse ootajad jäävad oma prognoosides nullkasvu juurde."

Eesti hinnatõusu taga oli Toompargi sõnul mitu faktorit. Ta või välja väheneva pakkumise, head laenutingimused, kerkiva palgataseme ja tugeva kindlustunde. Adaur Grupi analüütik ootab edaspidiselt hindade jahenemist. "Tehingute arv ehk nõudlus on vähenemas ning pakkumine uute korterite näol kiiresti suurenemas. See hakkab avaldama survet hindadele," nentis Toompark.

Samas on Toompargi sõnul suuremad riskid seotud siiski majanduse üldise arenguga. "Majanduse üldine areng sõltub omakorda sanktsioonidesõja tulemustest," ütles Toompark. Tema sõnul räägitakse täna sanktsioonide teemal suuresti arvamuste, mitte teadmiste baasil.

Kinnisvaraportaal kv.ee andmetel on aastaga müügikorterite pakkumiste arv kasvanud 2000 korteri võrra, mida on 30 protsenti rohkem kui aasta tagasi. "Ostjatel on üha rohkem võimalust valida ja ka hinda kaubelda. Müüja peab tehingu hinnas järjest rohkem alla tulema," ütles Äripäevale kv.ee tegevjuht Tarvo Teslon."Aasta alguse kiire hinnakasv on veel kiiremalt aeglustumas," ütles Teslon. "Arvatavasti jääb kinnisvarahindade kasv 3-8% piiresse." Tema sõnul ülekuumenemisest täna enam rääkida ei saa. Ta lisas, et järgmistel kuudel jäävad hinnad tõenäoliselt samale tasemele.

Viimasel ajal on ka teistes Lääneriikide suurlinnades kinnisvarahinnad tõusuteel - juunikuu lõpu seisuga on 12 kuuga hinnad tõusnud Londonis 20 protsenti, Manhattanil 18 protsenti ja Sydneys 15,4 protsenti ja Dubais lausa 36 protsenti.

Augustis hoiatas IMFi ökonomist Min Zhu oma avaldatud artiklis, et kinnisvara hinnad tõusevad liialt kiiresti. See ei ole ainus kord, mil analüütikud turu ülekuumenemise pärast muret avaldavad. Administratiivsel tasandil pole suudetud Lääne suurlinnades kinnisvarahindu jahutada, küll aga on asjalikku eeskuju näidanud Singapur ja Hongkong, kus hinnad on viimase 12 kuu jooksul langenud vastavalt 3,6 ja 0,6 protsenti. Hiinas on kinnisvarahinnad juba kolmandat kuud järjest languses.

Ajendatuna murest hindade taskukohasuse ning väärtuse ülepaisumise pärast otsustasid mõlemad Aasia linnad võtta kasutusele meetmeid, mis turgu jahutaksid. Selleks kasutati kinnisvaralaenude piiramist, makse ning kõrgete lõivude kehtestamist välismaistele ostjatele.

"Hong Kong on kinnisvaraturu edukalt maha jahutanud," ütles ettevõtte Australia & New Zealand Banking Group vanemökonomist Raymond Yeung Bloombergile. "Singapur on isegi veel paremini hakkama saanud." Singapuri ja Hongkongi administratsiooni rahandusasutused otsustasid 2013. aasta jaanuaris laenude suhtarvu (sissetulekute ja laenu mahu suhe) teise kodu ostmisel langetada.

Samuti suurendasid linnad kohustuslikku sissemakset 10 protsendilt 25 protsendile. Pankadel ei jäänud midagi muud üle, kui uusi regulatsioone järgida.

"Kujutage ette, kuidas selliseid asju tehtaks USA-s, kus on 7000 panka ja hulgaliselt regulaatoreid," ütles Singapuri Riikliku Ülikooli majandusprofessor Sumit Agarwal. "See on poliitika läbiviimise vaatepunktist täielik õudusunenägu ja seda oleks võimatu läbi viia."

Hongkong ja Singapur pole tagasi kohkunud kasutamast makse, et piirata välismaised ostmist. Seda pole teised kiirenevad hinnatõusuga linnad veel suutnud teha. Mittealalised elanikud peavad maksma kinnisvara ostul täiendavalt 15 protsenti makse. Singapuris on küll aga USA elanikud sellest kokkuleppe alusel hetkel vabastatud.

"Kõige valem asi, mida teha, oleks hakata ülekuumenemise vastu võitlema," ütles Tõnu Toompark. "Hetkel pakkumine suureneb ja kindlustunne on idas toimuva pärast tugeva hoobi saanud." Tema sõnul toimib turumajandus täielikult ja kinnisvaraturu jahtumine on juba aset leidmas. "Täiendavat jahutamist ei ole kindlasti vaja," rõhutas Toompark.

Tarvo Tesloni sõnul on teise kvartali seisuga tõusnud hinnad Maa-ameti andmetel 11 protsenti. Samuti ütles Teslon, et parim näidik on Tallinna korteriturg, kus juulikuu seisuga on aastases võrdluses tõusnud hinnad 9,5 protsenti. Sellest võib järeldada, et eelmise kvartaliga võrreldes on tõesti toimunud mõningane jahenemine.

Kinnisvarasse investeerimist vaatan mina taas elamispindade turu seisukohalt. Kinnisvarasse investeerimine on hea idee. Tehingusse ei tohiks siiski tormata uisa-päisa. Kui täna turuhinnaga osta ning turuhinnaga ka üürnik sisse võtta, siis vist äriplaan väga hästi välja ei vea. Väljaüürimise mäng käib suures plaanis ikkagi kinnisvara turuväärtuse kasvu peale. Selle jaoks - nagu juba eelpool kirjeldatud - eeloleva aasta jooksul väga palju ruumi ei ole. Seega peab tänane üürileandja ehk investor leidma, mis on tema konkurentsieelis. On see näiteks üürileandmise jaoks vajalik pikaajaline krediidiressurss, võimekus leida turu tasemest parema hinnaga üürnik või soetada kinnisvara turutasemest odavama hinnaga.

Autor: Harry Tuul, Mait Kraun