Kinnisvara. Hinnastatistika eksitab ostjat

Pindi augusti kinnisvaraturu ülevaate järgi olid Tallinnas Haaberstis pakkumishinnad tehinguhindadest kõrgemad 22,1%, Pirital 32,5%, Nõmmel 40,6%, Tartus 19,2% ja Pärnus 31,2%. Kohtla-Järvel ja Valgas esines mitmekordseid hinnaerinevusi. ASi Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani kinnitusel on see aga poolik tõde ja selle põhjal pole võimalik ostjal nõuda kohe hinna allalaskmist 30 protsendi võrra. Pakkumis- ja tehinguhindade vahet mõjutab odavama ja kallima vara suhe mõlemas näitajas. Kallima varaga tehakse tavaliselt vähem tehinguid, samas pakkumistes on seda palju rohkem.

Metoodiline segadus. Maa-ameti veebileheküljelt saab teada, mis hinnaga tegelikult tehakse tehinguid objektidega, mis on sarnased sellega, mida osta soovitakse. Kui minna kauplema, siis võiks tagataskust olla kolm sarnast tehingut, mida näiteks tuua, soovitas Sooman.

Pakkumis- ja tehinguhindades sisalduvat statistilist valet tõstis esile ka kinnisvaraekspert ­Tõnu Toompark OÜst Adaur Grupp. Korterite pakkumishindade puhul arvestatakse elamispinna ruutmeetrihinda, korteritehingute puhul aga kogu korteriomandi ruutmeetrihinda. Vahe on selles, et elamispinnale võib olla lisandunud ka rõdu, terrass ja vahel panipaik. Korteriomandi pindala sees, mille alusel arvestab maa-amet keskmist tehingu hinda, võivad need lisapinnad olla sees, aga ei pruugi, selgitas Toompark. “Seega, on mõningane metoodiline segadus, mis venitab hinnavahet laiemaks,” lausus ta.

Kuid lisaks statistilistele pooltõdedele on kinnisvaraportaalidest vastu vaatavate hindade ja tegelikkuse erinevusel ka palju inimlikke ja majanduslikke põhjuseid. Uus Maa Kinnisvarabüroo ­äärelinna piirkonna juht, maakler Marina Hodus tõi näite, et müüjad ei vii end tihti kurssi kinnisvaraturu olukorraga ja orienteeruvad nende hindade järgi, mis on kinnisvaraportaalides. Levinuim põhjus liiga kõrge müügihinna määramisel on tema ütlusel omaniku kiindumus oma varasse. “Kodu müük on seotud emotsiooniga, paljud kipuvad mõtlema, et tema korter / maja on ikka teistest parem ja see emotsioon kajastub ka hinnas,” rääkis Hodus. Kuid ta lisas, et tegemist võib olla ka lihtsalt inimliku ahnusega, kus on soov väga kiiresti rikkaks saada.

Toompargi sõnul on selliste kalastajate ehk kõrge hinnaga õnneproovijatega väga kõrge väärtusega vara puhul ostja kauplemisvahemik päris suur. Samas, motiveeritud müüja, kes näiteks soovib müügist saadava rahaga midagi asemele osta, peab olema määranud kinnisvara esmase müügihinna tõele võimalikult lähedale, et müük venima ei jääks. Sellisel juhul ei pruugi olla pakkumise allakauplemiseks sentigi ruumi, nentis Toompark.

Samas võivad ka motiveeritud müüjad olla n-ö õngitsejad, kelle soovid jäävad reaalsusest kaugele, ent nad ei saagi odavamalt müüa. Sooman tõi näite olukorrast, kus laenujääk on suur ja odavamalt müües ei jaguks esmast laenu tagastades enam raha uue eluaseme omafinantseeringu jaoks. Seetõttu hoitakse kõrgema hinnaga kuulutust lihtsalt üleval – äkki tuleb mõni erihuvidega ostja, kes just sellesse majja just sellist korterit soovib, rääkis Sooman.

Kauplemisruumi jagub. Sooman soovitas praegu kinnisvara ostes siiski aktiivselt kaubelda, sest selleks on turul ruumi. Alates kevadest on kinnisvaratehingute arv kahanenud ja müüjate turg on Soomani väitel muutunud ostjaturuks. “Kui sina ei müü, siis lähen ostan samasuguse korteri kõrvalt trepikojast,” kirjeldas Sooman jõupositsiooni, millelt ostja saab nõudeid esitada.

Toompargi hinnangul toob aga korteritehingute arvu langus kaasa veelgi suuremad käärid pakkumis- ja tehinguhindade vahel. Järgmise paari kvartali jooksul jätkavad pakkumishinnad inertsist tõusu, tehinguhinnad sellele aga enam järele ei tule, usub ta. Nii venib vahe pakkumishindade ja tegelikkuse vahel üha laiemaks.

Maade hindades suurim erinevus

Kõige suuremad on erinevused hoonestamata maa pakkumis- ja tehinguhindades. Kinnisvaraekspert Tõnu Toompargi sõnul on maade turg väga ebalikviidne, mistõttu võivad müügipakkumiste hinnad tehinguhindadest erineda mitte ainult protsentides, vaid kordades.

“Hoonestamata kinnistu leiba ei võta,” ütles Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. “Maamaks, mis selle eest tuleb tasuda, ei sunni veel hinda langetama, et müüki kiirendada. Seetõttu oodataksegi rahulikult ostjat.” Soomani väitel on seetõttu kinnisvaraportaalides ka palju maatükke, mis on üleval juba aastast 2009. Uuendamata on ka nende pakkumiste hinnad, kuigi praegu ei ole maa hind enam nii kõrged kui toona.

Toompargi sõnul on maa müügil oluline müüja motiveeritus, millest sõltub, kui palju saab hinna üle kaubelda.

Nõmme tehinguhindasid langetab Männiku. Nõmmel suureks kärisenud pakkumis- ja tehinguhindade vahe on tingitud müügitehingute sisu muutusest, mitte kinnisvarahinna langusest.

Statistika järgi on tänavu Nõmmel tehinguhinnad järsult langenud, pakkumishinnad on jäänud aga endisele tasemele. Sooman rahustas Nõmme kinnisvara omanikke, et hinnad seal piirkonnas ei ole tegelikult alla läinud. Muutunud on tehingute struktuur. “Nõmmel ja Nõmmel on vahe ning klassikalisel Nõmmel on hinnad jätkuvalt sama kõrged,” kinnitas Sooman.

Hinnalanguse põhjuseks on Männiku, kus on hakatud rohkem kortereid ostma ja mis piirkonnana kuulub samuti Nõmme alla. Korterid on seal aga odavamad ja on viinud alla ka Nõmme korterite tehingustatistika.

Sooman tõstis esile ka Tallinna kesklinna ja Pirita linnaosa, kus valitsebki tavapärasest kõrgem pakkumis- ja tehinguhindade vahe.

 

 

Kas ostjal on mõistlik kohe paarkümmend protsenti hinnast alla kaubelda?

Tõnu Toompark, OÜ Adaur Grupp kinnisvaraekspertOstjale ei saa anda soovitust igast hinnast 10–20 protsenti alla nõuda. Mõnes hinnas on see ruum sees, mõnes mitte. Ostjatele võib soovitada lähtuda kinnisvarahindajate eksperthinnangust. Kui koduostja näeb, et vara talle väga meeldib ja tema vajadusi rahuldab, siis võib selle eest maksta mõistlikul määral üle turuväärtuse. Kui varal on ostja arvates puudujääke, siis võiks ostja tasuda mitte enam kui turuväärtus, pigem siiski pisut vähem.

Marina Hodus, Uus Maa Kinnisvarabüroo äärelinna piirkonna juht, maaklerOstjale võib soovitada teha hinnapakkumisi, aga mitte liiga julgeid, sest siis ta ei ole tõsiseltvõetav. Üldjuhul on kauplemine kuni 10% ulatuses täiesti vastuvõetav.

 

 

 

 

Pakkumishindade erinevus tehinguhindadest võib olla mitmekordne

pakkumishinna erinevus tehinguhindadest, august 2014, %Tallinn +20Kesklinn +12,7Lasnamäe +14,4Mustamäe +10,6Põhja-Tallinn +3,6Haabersti +22,1Kristiine +8,9Pirita +32,5Nõmme +40,6

Tartu +19,2Pärnu +31,2Narva + 46,7Kohtla-Järve +101Rakvere +32Viljandi +26,6Paide +38,2Valga +105,8Võru +52Kuressaare +43,6Haapsalu +20,9Jõhvi +87,4Jõgeva +58,4Rapla +35,4Põlva +34,6