Pühapäev 11. detsember 2016

AS ÄRIPÄEV
Pärnu mnt 105, 19094 Tallinn
Telefon: (372) 667 0111
E-post: online@aripaev.ee

Huupi tellimus lööb ehituseelarve lõhki

23. september 2014, 15:11
Kui väikefirma omanik või eraisikust tellija ei küsi ehitustöid alustades ehitajatelt piisavalt täpset hinnapakkumist, on ees pettumused ja tülid ehitusobjektil ning plaanitud eelarvest kordi kallim tulemus.
http://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20140923/NEWS/309239969/AR/0/AR-309239969.jpg

Kui väikefirma omanik või eraisikust tellija ei küsi ehitustöid alustades ehitajatelt piisavalt täpset hinnapakkumist, on selle tulemuseks pettumused ja tülid ehitusobjektil.

Ehituskogemuseta tellija ei tea, kuidas hinna küsimist korraldada, ning tahab kokku hoida ehituse projekteerimise kuludelt, et ehitamisele rohkem kulutada, kirjutab 24. septembri Äripäev ehituse rubriigis.

"Klassikaline negatiivne näide on see, kui tellija saadab lakoonilise paarirealise kirja ehitusfirmale, et palun hinnapakkumist maja ehitamiseks, ja juurde lisab eskiisjoonised," kommenteeris portaali Majaehitaja.ee omanik Eno Pappel. Nii ei saa tellija kahjuks usaldusväärset hinnapakkumist, mille alusel julgelt ehitama hakata.

Üks pakkumine võib teisest olla poole kallim ja kuna ei ole selgelt lahti kirjutatud, mida hinnas on arvestatud, ei saa tellija aru, kas odavamas pakkumises sisalduvad kõik vajalikud tööd või mitte. Paraku selgub see sageli alles tööde tegemise ajal ja viib koostöö lõppemiseni ning halvemal juhul tülideni. Lisaks olukorras, kus ehitajale pole hinnaküsimise dokumentatsioonis ette antud täpseid konstruktiivseid juhiseid, lahendatakse need jooksvalt ja sageli mugavamalt ehitaja jaoks. Tellijale ei pruugi need lahendused sobida.

Portaali Omanikujarelevalve.com omanik Mait Lillemäe möönis samuti, et maja ehitav eratellija küsib kindlasti pakkumisi mitmelt ehitajalt. "Aga tavapraktikas käib see nii, et saadetakse ehitajatele e-kiri: "Palun hinda maja ehituseks võtmed kätte kujul" või "Palun hinda majakarbile". Heal juhul läheb kirjaga kaasa ehituse eelprojekt."

Nii jääb ehitajale väga suur mängumaa, sest eelprojekti järgi ei saa üheselt mõistetavat hinda teha. Tulemuseks saab tellija pakkumised, mida ei ole võimalik võrrelda. Tavaliselt valitakse välja parima hinna pakkuja, kes pahatihti on parim tänu sellele, et kasutab odavat materjali ja oskusteta tööjõudu. Või siis on midagi unustanud.

Teenuse võib sisse osta. Teine grupp tellijaid tellib korraliku projekti, veedab aega foorumites ja teeb endale selgeks, kuidas on mõistlik pakkumisi küsida, nii et need ka võrreldavad oleksid. Teisisõnu hakkab tellija koostama pakkumistabelit, kus on kõik lõpptulemuse saavutamiseks vajalikud tööd koos mahtudega kirjas. Kolmas võimalus on tellijal see teenus sisse osta. 

"Tellija peab seda rohkem vaeva nägema ehitustööde kirjeldamisel või skeemide joonistamisega, mida üldisem on tema ehituse projektdokumentatsioon," toonitas Pappel. Ta lisas, et on kohanud ka arvamust, et eratellija ei peakski vaeva nägema põhjaliku hanke kirjeldamisega ja lubama igal ehitajal teha pakkumine oma arusaamise järgi. Kui pakkumised tulnud, valib tellija enda jaoks parima laheduse välja.

Väiksemate tööde hangete puhul see sageli nii toimibki, aga suuremate ehitustööde puhul, nagu näiteks eramu ehitus, on oluline hanke mahtude ja sisu või tööpiiride kirjeldamine ning ka erinevate lisakulude maksmise korraldamine. Kui seda ei tehta, kipub osad töid hinnapakkumistest välja jääma või kajastub seal osaliselt. Tulemus on olukord, kus hiljem tekivad ehitusetapis tellija jaoks sundvalikud ja ootamatud lisakulud.

"Ka ehitusfirmad võiksid ise rohkem tellijate tähelepanu pöörata projekteerimise vajalikkusele ja olulisusele," soovitas Pappel, ehkki lisas, et ehitusfirmad on pandud sageli sundseisu - kui tööd tahad saada, pead üritama ehitada ka tellija olematu projektiga.

Riskid nii ehitaja kui ka tellija jaoks. "Tellijatel, kes on investeerinud vähemalt ehituse põhiprojekti tasemel projekteerimisse, on paremad eeldused saada võrreldavaid ja kõiki ehitustöid sisaldavaid hinnapakkumisi," märkis Pappel. Tema sõnul näitab kogemus, et ehitusfirmad teevad siis ka hinnapakkumisi oluliselt meelsamini.

Ta lisas, et parima tulemuse saavutab siis, kui tellija on lasknud koostada ka mahutabelid ning seeläbi eelarvestamist ehitajale kergemaks ja kiiremaks teinud. "Seda, kas hinnaküsimine kokkuvõttes õnnestus, saab hinnata sageli tagantjärele selle järgi, kui ehitustööde faasis ei teki suuremaid probleeme ega suuri lisakulusid," märkis Pappel. Täpseks peetakse ehitustööde eelarvet, mille kõikumine jääb 5 protsendi piiresse.

Ehitusturu kohta võib praegu tema sõnul öelda, et see on mõnevõrra korrastunud, mis väljendub selles, et väga ebamäärastele hinnaküsimistele ehitusfirmad enam üldjuhul hinnapakkumisi ei taha teha. Näha on ka arengut selles, et tellija loeb järjest hoolikamalt oma raha ja tahab enne ehitamise alustamist olla kindel, et planeeritud investeeringuga saab ehituse valmis tehtud. See sunnib tellijat rohkem tähelepanu pöörama hinnapakkumise ettevalmistustöödele ja projekteerimisele.

Pappel märkis, et ehitustööde eelarvetest on sageli näiteks vundamendi rajamisel pinnase- ja mullatööd arvestatud väiksemas mahus, mis toob hiljem lisakulusid. Ja loomulikult on kõigile teada, et kui tegemist on renoveeritava objektiga, on üllatusi enamasti rohkem. Näiteks võib konstruktsioonide avamisel selguda, et mõni tala tuleb välja vahetada või parandada, mida algses eelarves sees ei olnud. Ka ehitusprügi äraviimise kulusid hinnatakse sageli tegelikust väiksemaks. Pappel viitas, et mõnikord "unustab" ehitaja mõne töö hinnapakkumisest või eelarvest välja ka selleks, et hange võita ja töö kätte saada. Lillemäe tõi näiteks, et kui tellija teeb endale ise eelarvet näiteks seina ladumise kohta, siis üldiselt küsib ta kivi hinda ja heal juhul segu sinna juurde, aga arvestamata jäävad armatuur, transport ja ülekulu.

Pappel soovitas tellijatel meeles pidada, et neid töid, mida pakkumises toodud ei ole, ehitaja ei tee ja neid pole hinnas arvestatud. Praktikas käitub aga tellija sageli vastupidi, ta eeldab, et ehitaja arvestab kõigi vajalike töödega, ja seetõttu ei küsi ehitajalt üle, kas näiteks katusetööde hulka kuulub ka vihmaveerennide ja -püstikute paigaldus. "Ehitus on ala, kus ehitaja teeb ainult need tööd, mille kohta hinnapakkumist küsitakse, mitte rohkem," sõnas Pappel.

Uus Maa ehitusosakonna juhi Guido Milleri sõnul on kõige negatiivsem hetk see, kui minnes ehitusobjekti üle vaatama, näitab klient käega, milliseid töid soovib tegema hakata. Omamata igasugust projektdokumentatsiooni. "Väiksemate tööde, nt ümberehituste puhul ei ole tihtipeale isegi eskiisi tehtud, vaid näidatakse käega, kustkohast soovitakse sein eemaldada või kuhu uus seina ehitada," rääkis ta.

Miller tunnistas, et hoitakse kokku ettevalmistava tegevuse pealt. "Pean silmas planeerimist ja projekteerimist. Aga hiljem tasuvad kliendid siin kokku hoitud raha ümbertegemistesse ja töödesse, mida esialgu ei nähtud ette," tõdes ta ning lisas, et kahjuks ei ole ka olemas ühtset pakkumise ülesehitust. Iga ehitusettevõte teeb pakkumise endale sobiliku struktuuri alusel ning pärast on tellijal pakkumisi keeruline võrrelda.

Ka Tartu firma OÜ Ehitus Kõigile projektijuht Rene Raidsalu tõdes, et tellija ei mõtle sellele, et tema nägemus ja tööde teostaja nägemus valminud objektist võivad olla väga erinevad ja see tuleb selgeks rääkida. Raidsalu kogemuste põhjal panevad tellijad ehitusmaksumuse eelarves mööda nn varjatud kuludega - ehitusprügi äravedu, materjali transport, kruvid ja kinnitusvahendid. "Ühel objektil ütles perenaine, et tema jaoks oli üllatus, et kruvid ja montaaživaht juba nii suure protsendi eelarvest enda alla võtavad. Naine arvestas kruvide peale 10 eurot ja vahtu kaks pudelit," rääkis Raidsalu. "Aga üldiselt on olukord ehitusvaldkonnas paranenud."

8 soovitust ehituse hinnapakkumise küsimisel:

1. Väiksemate tööde puhul kirjelda ise ehitustööde nimekirja võimalikult täpselt ja lisa juurde kas või käsikirjaliselt tehtud joonised, visandid ja skeemid. Suuremate ehitustööde puhul, nt uue individuaalmaja ehitus, tuleb investeerida spetsialistidega koos projekteerimisse (vähemalt ehituse põhiprojekti), selle pealt ei tohi kokku hoida.

2. Koosta hinnapakkumise tabel tööliikide kaupa, mis aitab tagada, et midagi tellitavatest töödest välja ei jää, ja lisaks võimaldab ehitajale etteantud hinnatabel erinevaid pakkumisi paremini võrrelda. Pea meeles, et parem on sellesse tabelisse rohkem kirja panna, mida soovid. Kui sa seda ei tee, pakub ehitaja välja selle, mis talle meeldib, ja teine ehitaja jälle selle, mis temale meeldib.

3. Koosta hinnapäring, mille eesmärk on anda ehitajale täpsustused tööde piiride, mahtude, nõutava kvaliteedi ja muude erinevate tingimuste kohta. Koosta ka sobivate materjalide loetelu (näiteks kas põrandale tuleb naturaalparkett või laminaat ning kui suure kulumisastmega laminaat). Kindlasti lisa kirjale, millal peab ehitaja pakkumine olema esitatud, millal tuleb töödega alustada ja lõpetada ning kui pikk on ehituse garantiiaeg.

4. Anna hinnapakkumise koostamiseks piisavalt aega, suuremate hangete puhul minimaalselt 4-5 nädalat, ja suhtle ehitajatega ka hinnaküsimise faasis, vastates ehitajate küsimustele. Täpsustavad vastused anna edasi kõigile pakkujatele, et kõigil oleks hanke ajal ühesugune informatsioon.

5. Võrdle hinnapakkumisi tööliikide kaupa. Kui erinevate pakkujate hinnad erinevad mõnes tööliigis oluliselt, tuleb pakkujatelt küsida, mis täpselt selles töölõigus sisaldub.

6. Pakkumise teinud firmade seast vali välja 3-5 edasipääsejat ning saa ka kindlasti ise nendega kokku, et vaadata ühiselt pakkumised läbi, silmast silma kohtumisel saab palju täiendavat informatsiooni.

7. Enne lõplikku otsustamist küsi välja valitud 3-5 ehitusfirma käest nende referentsobjekte ja soovitusi eelmistelt tellijatelt.

8. Suuremate ehitustööde puhul, nt uue individuaalmaja ehitusel, küsige ehitajalt ehituse koguriskikindlustust (CAR kindlustus), mis katab ettenägematud ja ootamatud kahjud, mis on tekkinud ehitusobjektile ehitusperioodil.

5 asja, mis peaks sisalduma hinnapäringus:

1. Tööde maht ja piirid. Anda viide projektdokumentatsioonile või mõnele täpsustavale dokumendile, mis kirjeldab täpsemalt, milliseid töid tuleb teha ja kuidas täpsemalt pakkumine tuleb esitada ehk viide hinnaküsimise juurde kuuluvale hinnapakkumise tabelile.

2. Tööde tegemise prognoositav aeg ja objekti asukoha andmed. Soovitav on anda võimalus objektiga tutvumiseks enne hinnapakkumise koostamist. Eriti oluline on see renoveeritavatel objektidel, aga ka uusehitustel, kus näiteks tuleb rajada juurdepääsuteid, et rasketehnika saaks objektile sõita. See kõik mõjutab hinda.

3. Tööde kvaliteedinõuded. Anda ette soovitud kvaliteedinõuded, viidates näiteks RYLide klassidele (Soomest ülevõetud ehitustööde üldised kvaliteedinõuded).

4. Ehitamisega seotud lisakulude (elekter, vesi, valve, piirdeaedade ja muude kulude) fikseerimine ja nende kulude tasumise korraldamine. Näiteks elektri ja vee tasu võiks sisalduda ehitaja pakkumises, siis on ehitajal huvi mõistlikult energiat ja vett kasutada.

5. Töödega seotud lepingulised tingimused. Juba hinnaküsimiskirjas on mõistlik välja tuua tööde vastuvõtmisega seotud tingimused, nõuded garantiiajale, kindlustusele jne. Kui pakkumise tegemise ajal on ehitajale soovitavad tingimused teada, teab ehitaja nendega arvestada, sest need mõjutavad pakkumise hinda.

Allikad: Eno Pappel, Mait Lillemäe, Guido Miller ja Rene Raidsalu

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
25. September 2014, 09:16
Otsi:

Ava täpsem otsing