Konkurendid: Metro Plaza eest maksti üle

East Capitali fond Baltic Property Fund II soetas Metro Plaza möödunud nädalal 21,8 miljoni ­euroga. Ostuhind on kinnisvarainvesteeringutega tegeleva Capital Milli tegevjuhi Igor Möldri sõnul liiga suur, ka seitsmeprotsendiline tootlus polevat õige.

“Meie arvutused ütlevad, et tootlus oli veelgi madalam. Meie selle hinnaga tehingut ei teeks. Metro Plazas on märkimisväärseid riske, millest osa on seotud üürnikega. Milline summa olnuks mõistlik, ma ei ütle. Igaüks otsustab ise,” ütles Mölder.

Ka investeerimisfirma EKE Real juhatuse liikmele Karl Aderile näib, et Metro Plaza leidis uue omaniku liiga kõrge hinnaga. “Arvan, et asi oli asukohas. See on alati kõige tähtsam – Metro Plaza on tuiksoonel. Usun, et asukohana hakkavad veel suuremat rolli mängima transiidisõlmedes olevad objektid: kohad, kus jooksevad kokku tramm, buss ja rong.”

East Capital: tavaline konkurentide jutt. East ­Capitali juhatuse liige Martin Otsa kinnitab, et ost oli mõistlik ja atraktiivne. “See on klassikaline olukord, kus konkurentidele tundub, et tehingud, mida nemad ei tee, on liiga kõrge hinnaga,” tõdes ta. “Usume, et see hind oli igati adekvaatne, pidades eelkõige silmas suurepärase asukohaga esinduslikku büroohoonet.”

Kui arvestada, kuidas pangad sarnaseid projekte rahastavad, oli Metro Plaza ost Otsa sõnul jätku­suutlik. “Intressid on, julgen öelda, ajalooliselt kõige madalamad,” märkis Otsa, lisades, et kui võrrelda intressitaset veel ka keskmise üüritaseme ja müügihinnaga, ei saa öelda, et Metro Plaza oli üle mõistuse kulukas ost. “Me ei olnud ainukesed huvilised selle hinna juures,” ütles Otsa.

Kinnisvarasse investeeriva EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas nentis, et nad mõtlesid ­Metro Plaza ostmisele, aga mõtteks see vaid jäigi. “Erinevatel põhjustel jätsime pakkumise tegemata,” jäi ta kidakeelseks.

Investorid on julgemad. Möldri hinnangul maksab kinnisvara viimasel ajal liiga palju ehk investorid võtavad suuremaid riske. Kas võetud risk tasub ära, sõltub sellest, mis lähitulevikus toimuma hakkab. “Meie oleme väga ettevaatlikud uute projektide ostmisel, kuna hinnatase on ebamõistlikult kõrgeks läinud. Oleme valmis kinnisvara ostma, aga ei tee seda iga hinnaga.”

Colonna Capitali juhatuse liige Marek Õuna­mägi märkis, et bürooturul on aastaid suhteliselt vaikne olnud ja nüüd on tulemus käes. “Turg on hinna niimoodi kujundanud, mitu ostjat on seda tõstnud ja pangad rahastavad seda valdkonda kõige paremini. Kapitali on ka ilmselt, see on ­ootamise tulemus,” rääkis ta. “Kapital otsib turvalist kohta, väärtpaberiturud hirmutavad.”

Miks siis investorid praegu riskivad rohkemgi kui vaja? Mölder pakub, et kapitali on liiga palju, aga rohkem ei taha ta kommenteerida. “Iga investor teeb oma otsuseid ise,” ütles ta.

Arco Vara suurkliendihalduri Priit-Martti Ojari sõnul ei saa ostjad praegu eriti kaubelda, sest nõudlust on rohkem kui pakkumist. “Tuntakse huvi ka vanemate hoonete vastu, aga kui seal pole muud potentsiaali, näiteks võimalust hoonet laiendada, või väga head asukohta, mida saab pärast renoveerimist suurema raha teenimiseks ära kasutada, peab hoone tootlus olema üle 9–10 protsendi,” lisas ta.

Kõik valdkonnad ei õitse. Huvi ei ole büroohoonete vastu, mis asuvad väiksemates asulates. Üksikute büroopindade ostu-müügiturg on samuti passiivne, sest ettevõtjad üldiselt ei taha oma ­bürood, ka ei anna pangad selle ostmiseks mõistlikel tingimustel laenu.

Aastatel 2010–2012 tehti rahavoo-objektidega vaid üksikuid tehinguid, kuid nüüd on Arco Vara andmetel vabade pindade vähenemine ja üürihindade tõus investorid aktiivsemaks teinud.Eelmisel aastal maksti üksiktehingute eest 1000–1800 eurot ruutmeetri kohta. Büroohoonete müügihinnad on jäänud viimastel aastatel vahemikku 550–1500 eurot. A-klassi büroopinna keskmine müügihind on praegu 1000–1900 eurot ruutmeetrist, B- ja C-klassil 500–900 eurot.Kui viis aastat tagasi osteti büroohooneid ­10–11% tootlusmääraga, siis aastatel 2010–2013 läksid nad müüki 6–9% ning sellest aastast alates üksnes 5–6% tootlusega.

“Kui tootluse protsent langeb, siis maja hind kasvab. Kommertskinnisvara väärtus on viimasel ajal kasvanud just seepärast, et mõni tegija on valmis ostma madalama tootlusega hooneid. See on kinni selles, milline on investorite valmidus investeerida,” rääkis Mölder.Majandus on tsükliline, seega saabub ka aeg, kus enam büroopindade eest üle ei maksta. Mölder meenutas viie-kuue aasta tagust aega, mil hinnad tuntavalt kukkusid.

Ootused langevad. Rahavoogu tootva büroo­hoone müügihind sõltub Arco Vara suurkliendihalduri Priit-Martti Ojari sõnul eelkõige hoone asukohast, seisukorrast, täituvusest ning üüri­lepingute kvaliteedist.“Kui büroohoonet ostetakse oma tarbeks, peavad üürilepingud olema mõistlikel tingimustel lõpetatavad või lõppenud,” rõhutas ta. “Võrreldes möödunud aastaga ei ole keskmistes hindades muudatusi toimunud, kuid investorite ootused rahavoo objektide tootlusele on järjest langenud. See näitab meie hinnangul Eesti majanduse stabiliseerumist.”