Maaklerite palgamüsteerium

„Kinnisvaramaakleri amet on sama auväärne kui perearsti või advokaadi oma ehk see on inimene, keda sa saad usaldada, kellelt nõu küsida ja kellega konsulteerida,“ ütles LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing. „Inimesed, kes on meil pikemalt töötanud, saavad korralikku palka, mõni isegi rohkem kui peaminister.“ Saksing lisas, et loomulikult eeldab see palju tööd, mis on raske. Miinimumpalga eest ei hakkaks keegi seda tööd tegema.

Statistikaameti andmetel oli 2014. aastal keskmine palk kinnisvaras 1035 eurot.

Kui vaadata kinnisvaramaaklerite ettevõtete 2014. majandusaasta aruandeid, siis selgub, et paljud tunnustatud maaklerid ning Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse liikmed maksavad endale oma OÜ alt miinimumpalka või alla selle. Asja uurides selgub, et osa maaklereid tegutsevad FIE ehk füüsilisest isikust ettevõtjana, paljud on palgatööl ja paljud osutavad teenust osaühingu kaudu.

Millise töövormi keegi on valinud ja palju neid turul on, selle kohta puudub Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojal (EKMK) ülevaade. „Kõik need vormid on legaalsed ning eeldame, et Eestis tegutsevad maaklerid järgivad Eesti õigusakte,“ ütles Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse aseesimees ning Uus Maa Kinnisvarabüroo kutseline maakler Margit Sild.

Üldiselt on välja kujunenud, et kinnisvarafirmad ostavad maakleritelt teenust sisse ning annavad neile kasutada oma kaubamärki.

Sild tõdes, et palgatöölistest maaklerid on kindlasti vähemuses ning see on ka teistes riikides nii. Maaklerid tegutsevad enamasti käsunduslepinguga. „Kuivõrd paljud maaklerid on ettevõtjad, siis kantakse ka ettevõtlusega seotud kulud ise, nagu ikka ettevõtluses. Nii ongi maakleri reaalset sissetulekut raske kommenteerida,“ rääkis Sild. „Peaministrit eristab maaklerist see, mis eristab riigiametnikku väikeettevõtjast.“ 

Pindi Kinnisvara partneri Peep Soomani sõnul ei ole maakleri puhul keskmise töötasu väljatoomine asjakohane, sest palju sõltub maakleri panusest. „Mõni tegutseb lisaks maaklerlusele ka muus vallas – sel juhul on selge, et tema teenistus on maaklerina väiksem,“ selgitas Sooman. „Kes kogu hingega on asja kallal, teenib ka väärikalt.“

Sooman lisas, et maakler on ettevõtja, kes sõltuvalt kuust või aastast teenib väga ebastabiilselt ja ebaühtlaselt. „Seega peaks deklareeritavaid tööjõu- ja ettevõtlustulusid vaatama pikemas perspektiivis.“ Selleks, et maksta endale stabiilselt palka, peab Soomani sõnul olema ka stabiilne käive. „Maaklerluses on see tihti väga episoodiline ja kergelt võivad sisse tulla "mustad kuud", mil raha peale ei tule,“ märkis ta.

Tema hinnangul ei ole kohane võrrelda maakleri tasu peaministri omaga. „Avalikku teenistujat ja maksumaksja raha eest ülalpeetavat riigivalitsejat võrrelda eraõigusliku organisatsiooni müügile orienteeritud inimestega on meelevaldne. Hea müügimees võib soodsate asjaolude kokkulangemisel teenida ajuti väga korralikult. Järgmisel kuul võib aga tema teenistus olla null. Seega püsipalgaline peaminister ei ole parim võrdlus,“ sõnas Sooman.

DTZ Kinnisvaraekspert juhatuse liikme Aivar Roosiku sõnul on kuid, kus sissetulek on minimaalne või üldse puudub ja on kuid, kus sissetulek on väga hea. „Siis tasutakse tehtud kulude eest, makstakse endale palk, tasutakse maksud ja jäetakse ka tulevikuvaru,“ selgitas Roosik. 

Kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse esimehe Jaanus Lauguse sõnul on nende maaklerite seas väga edukaid spetsialiste, kes teenivad hästi. „Ilmselt rohkem kui mina või peaminister. Kuid neid on siiski vaid 10-20% kogu maaklerite seltskonnast,“ tõdes ta.

Lauguse sõnul tasub maakler oma maksud ise. „Ettevõtja saab ise otsustada, kas elatab ennast dividendide kaudu või maksab püsitasu, juhatuse liikme tasu, palka. Ettevõtja olla polegi nii lihtne,“ märkis ta. „Pead ise oma saatust kujundama, vastutuse võtma ja ka tasude üle otsustama. Samas eeldame, et harjudes teemaatikaga, õppides oma kulusid ja tulusid kontrollima, võib ettevõtjana olla edukam ja teenida rohkem kui palgatööl.“

Ostavad teenust sisse ja on seotud käsunduslepinguga. Kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse esimehe Jaanus Lauguse sõnul ei saa neil töölepingu alusel maakleritööd teha, sest see viiks nad seadusega vastuollu. „Agent tegutseb käsunduslepingu alusel, mis tuleneb võlaõigusseadusest,“ märkis ta. Lauguse sõnul teevad kinnisvaramaakleritööd üldjuhul vaid neile, et vältida kõlvatut konkurentsi. „Küll aga võivad nad käsundi alusel tegutseda kindlustus- või mööblifirmade heaks või olla näiteks taksojuhid, giidid, keeletoimetajad jms. Osad inimesi töötab püsipalga peal mujal ja teeb maakleritööd vabast ajast,“ selgitas Laugus.

Pindi Kinnisvara partner Peep Sooman selgitas, et nende emaettevõtte osutab oma tütarettevõtete kaudu erinevaid kinnisvaraalaseid teenuseid täislahendusena. „Iga teenuse taga on erinevaid ameteid ja turul valitsevad korralduslikud tavad,“ lausus ta. „Peamiselt määrab lepingusuhted turg, mitte osapooled. Nii nagu korrashoiuteenustes on loomulik töösuhe, siis niisama loomulik on maaklertegevuses käsundusleping, kus iga maakler on ise ettevõtja ja partner suurtele ja tuntud kaubamärke omavatele organisatsioonidele.“

Jagavad tulu. Arco Vara Real Estate'i juhatuse liikme Tarmo Silla sõnul toimib nende firmas kinnisvaravahenduse teenus tulu jagamise põhimõttel. „Meie kui börsifirma investeerime tarkvaralahendusse, viime inimesed ja info kokku, samuti investeerime turundusse ja koolitusse. Maakler tegutseb ise ning jagab tehingutega teenitavat tulu meiega,“ selgitas ta.

Maaklerid on palgal. Üks väheseid erandeid on LVM Kinnisvara. Ettevõtte juhi Ingmar Saksingu sõnul on neil põhimõte, et maakleriteenust nad sisse ei osta. „Me leppisime 1990. aastate alguses kokku, et kui sporti teha, siis ilma dopinguta,“ kommenteeris Saksing oma põhimõtet. „Meie oleme pigem läinud seda teed, et meil on iga kuu palgakulu. Sellega on teatud risk, sest palk tuleb välja maksta ja selliseid kuid on küll, kus inimestel on null-tulemus. Vanadel kogenud professionaalidel neid nulle ei ole.“ 

Teenust ostetakse sisse, maaklerid on ka palgal. DTZ Kinnisvaraekspert juhatuse liikme Aivar Roosiku sõnul on ajalugu tõestanud, et teenuse sisseostmine annab parima tasakaalu teenuse kvaliteedi, tulemuste ja ka kulutuste vahel. „Meil on olnud erinevaid perioode ja katsetamisi, kuid oleme jäänud teenuse sisse ostmise süsteemi juurde, see on turul valdav,“ rääkis  Roosik. "Kuna kinnisvaraturul on peamiseks koostöövormiks maaklerite ja kinnisvarafirmade vahel kujunenud ettevõtete vaheline suhe, siis põhiliselt on lepinguid sõlmitud Võlaõigusseaduse põhiselt käsunduslepingutena," selgitas ta.

"Samas on oluline ka teatud hulga maaklerite olemasolu ettevõttes, kes töötavad töölepingu alusel. Seda peamiselt seetõttu, et ettevõttes saaks täidetud ka need ülesanded, mis on ettevõttele olulised mingite üldisemate eesmärkide saavutamisel ja mis otseselt ei ole rahas mõõdetavad. Seesuguste tööde tellimine käsunduslepingu alusel koostööpartneritelt ei ole tavaliselt mõistlik."

Roosik leiab, et kinnisvara vahendustegevus vajab reguleerimist ja alustada tuleks sellest, et kinnisvaramaakleri kutse saaks suurema legaalse tunnustatuse, mis tõstaks klientide usaldust  ning välistaks nn libamaaklerite tegevuse. Vaja oleks toetada Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja jõupingutusi maaklerikutsele seadusliku aluse andmisel ning tunnustada Koja käivitatud maaklerite registrit.