Mõisa restaureerimine võib lõppeda trahviga

Artikkel

- Kasulik
- Lennart Käämer
- 6. mai 2016 kell 5:00
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
Mõisa restaureerimine võib lõppeda trahviga
KV.EE portaali juhi Tarvo Tesloni sõnul on mõisakuulutuste arv nende portaalis 50 ümber.Foto: Eiko Kink
Kuna mõisad on muinsuskaitse all, seab ajaloopärand mõisaomanikest investorite äritegevusele teatud piirid.
Igal muinsuskaitsealusel objektil tegutsedes on kohustuslik muinsuskaitseline järelevalve, mille ülesandeks on jälgida, et lähtutakse kooskõlastatud projektist ja muinsuskaitse eritingimustes ette nähtu säilib.
Krõbedad renoveerimishinnad on mõnel juhul sundinud uusmõisnikke otsima erinevaid väljapääsuteid. Näiteks on ette tulnud olukordi, mil soodsam on ära maksta mitteheaperemeheliku käitumisega kaasnevad trahvid kui võtta ette hoone asjatundlik renoveerimine, kirjutab 9. mai Äripäev kinnisvara rubriigis.
Muinsuskaitseameti avalike ja välissuhete juhi Margit Pulga sõnul on mõisate ostjad tänapäeval enamasti kultuurimälestiste väärtusest vägagi teadlikud ning omavad visiooni, kuidas heaperemehelikult hooneid taastada ja kasutusse võtta. "Võib öelda, et ostja on aina teadlikum ja see tähendab mõisate käekäigu suhtes ainult head. Kui halvas seisukorras mõisa peahoonele leidub ostja, siis on see iseenesest juba väga suur samm edasi ja võib päästa mõisa täielikust lagunemisest,” rääkis Pulk.
Hiljutiseks positiivseks näiteks on tema sõnul Riisipere mõis, mis seisis aastaid kasutuseta ning mille seisukord muutus järk-järgult hullemaks. Nüüd on mõis tänu uue omaniku tasa ja targu tegutsemisele jõudmas endise hiilguseni.
Veel üheksa aastat tagasi oli sarnases seisus Keila-Joa mõis, millel olid sisse visatud aknad ja peahoone kehvas seisukorras. Praeguseks on Keila-Joal üks paremini restaureeritud mõisatest.
Arco Vara kinnisvaraanalüütiku Anne Oja sõnul on mõisate vastu alati teatud huvi olnud ja neid otsitakse ja ostetakse nii majandustegevuse tarbeks kui ka erakasutuseks. "Tavaliselt kasutatakse mõisahooneid majutuse ja puhkusega seotud äritegevuseks,” märkis Oja.
Mida saaks riik teha mõisapärandi paremaks säilitamiseks:
Mõisahoonetes tegutsevatele ettevõttetele maksusoodustused.
Suuremad toetused mõisate taastamiseks.
Unarusse jäetud mõisad tuleks omanikelt sundvõõrandada.
Senisest rohkem tasuks panustada teavitustöösse ja otsida välismaiseid rahastajaid.
Allikas: Valdo Praust, Anne Oja
Trahvid kutsuvad korrale
Kuna mõisad on muinsuskaitse all, peavad tulevased omanikud arvestama, et nad ei saa hooneid vabalt ümber ehitada ega laiendada. Ajaloopärand seab seega mõisaomanikest investorite äritegevusele teatud piirid.
Kuna restaureerimistöö pole odavate killast ja korrastamine aastatepikkune protsess, eeldab see omaniku pikaaegset entusiasmi ja panustamist. "Muinsuskaitse seisukohalt on oluline, et mõisakompleks ehk mõisa peahoone koos abihoonetega säiliks tervikuna nii, nagu see on omal ajal loodud,” selgitas Pulk.
Krõbedad renoveerimishinnad on mõnel juhul sundinud uusmõisnikke otsima erinevaid väljapääsuteid. Pulga sõnul on näiteks ette tulnud olukordi, mil soodsam on ära maksta riiklikud trahvid kui kergendada tengelpunga sihtotstarbeliseks restaureerimiseks. Esmapilgul võib selline lahendus tunduda kavala manöövrina, kuid kuna trahve saab teha korduvalt kuni puuduste kõrvaldamiseni, ei ole taoline slikerdamine pikaajaliselt õigustatud.
Oja sõnul ei riku kooskõlastamata ja muinsuskaitseameti loata tehtud ümberehitused mitte ainult hoonete ajaloolist väärtust, vaid langetavad oluliselt ka mõisakompleksi turuhinda. "Muinsuskaitse all olevate mõisate loata ümberehitamist ei julge küll ühelegi kinnisvaraomanikule soovitada. Kui omanikul tekib hiljem soov või vajadus mõisa müüa, peletavad loata ümberehitused potentsiaalsed ostjad, kes otsivad ajaloolistes hoonetes üha enam ka ajastutruudust ega pruugi leppida väga vabameelse uue ja vana ühendamisega,” tõdes Oja.
Kultuuripärandi säilitamisele aitaks kaasa, kui riigil oleks võimalik mõisate taastamist senisest rohkem toetada või anda mõisates tegutsevatele äridele maksusoodustusi.
Ostja ja müüja hinnaootus ei pruugi kattuda
Triin Loodus, Baltic Sotheby’s International Realty maakler
Kinnisvaraportaalides pakutavad mõisahooned varieeruvad nii seisukorra kui hinnaklassi poolest. Iga klient ja tema soovid on erinevad. Kes otsib täiesti varemetes kohta, mida enda soovi, maitse ja äranägemise järgi renoveerida, kes pooleldi renoveeritud mõisakompleksi, mida siis värskendada.
On ka kliente, kellele sobivad täielikult renoveeritud mõisakompleksid ja kes ei plaani renoveerimistöödega üldse tegeleda. Loeb ka, mis eesmärgil mõis soetatakse, kas eraresidentsiks või ärilistel eesmärkidel.
Kõige enam mõjutab ostjaid asukoht – eelistatakse suurema linna või keskuse lähedust. Harvad ei ole ka korrad, kus huvilised on hoonet vaatamas käinud, kuid tehingu katki jätnud. Põhiliseks probleemiks ja takistuseks on see, et müüja on investeerinud väga suured summad hoonete taastamisse, aga ostjad ei ole valmis sellist hinda maksma. Ostja ja müüja hinnaootused lihtsalt ei ühti.
Vanad taastamist vajavad hooned nõuavad suuri investeeringuid ning kui ei ole kindlat äriplaani ja tootlust tulevikus oodata, siis ei olda valmis ka sellesse investeerima. Meil on Eestis vaid üksikud kompleksid eraresidentsina kasutuses, ülejäänud on soetatud tulu saamise eesmärgil.
Abiks kohalik maakonnainspektor
Kõik restaureerimistööd saavad alguse muinsuskaitse eritingimuste koostamisest – kaardistatakse olukord ja tuuakse välja säilitamisväärne. Edasi tehakse vajadusel hooneosade tehnilised ekspertiisid ja koostatakse projektid, mis tuleb kooskõlastada ka muinsuskaitseametiga.
Igal muinsuskaitsealusel objektil tegutsedes on kohustuslik muinsuskaitseline järelevalve, mille ülesandeks on jälgida, et lähtutakse kooskõlastatud projektist ja muinsuskaitse eritingimustes ette nähtu säilib.
"Kui selgub, et kultuurimälestise omanik ei suhtu oma varasse heaperemehelikult, teeb muinsuskaitseamet ettekirjutuse puuduste likvideerimiseks ja annab tööde teostamiseks tähtaja,” märkis Pulk.
Puuduseks võib olla näiteks see, kui omanik ei ole maha võtnud hoone katust ohustavaid puid, ei ole kasutuseta seisval hoonel sulgenud akna- ja ukseavasid või ei ole lasknud parandada läbilaskvat katust, ohustades nii katusekonstruktsioone.
Puuduste likvideerimisel on nõuga abiks kohalik maakonnainspektor, kes oskab soovitada optimaalset lahendust ning kes saab vajadusel esitada muinsuskaitseametile restaureerimistoetuse taotluse. "Enamik olukordi lahenebki omaniku ja muinsuskaitse koostöös. Kui aga omanik vaatamata ettekirjutustele ei ole talle kuuluva kultuurimälestises säilimiseks midagi ette võtnud, on ametil õigus määrata omanikule sunniraha,” rääkis Pulk.
Mõisate ja mõisa abihoonete puhul on muinsuskaitseamet aastatel 2013–2016 teinud ligi 35 ettekirjutust ning määranud sunniraha neljal korral. Sunniraha määrad jäävad keskmiselt 2000–4000 euro kanti. Trahvimäärade tõstmiseks Pulk vajadust ei näe, kuna tegu on viimase meetmega ja üldjuhul piisavalt mõjuv argument.
Eestis on 1245 mõisa, kui kirikumõisad välja arvata. Algsel kujul on seejuures säilinud 414 mõisahoonet.
Neist ca 50 mõisa on müügis kinnisvaraportaalides.
Arco Vara Viljandi piirkonna juhi Aime Opermanni sõnul on Viljandi piirkonnas neil praegu müügis kaks Õisu mõisale kuulunud hoonet. "Ühel on praegu olemas tõsine huviline, kes ajab pangalaenu asju," märkis Opermann.
Nõukogude Liidu ajal toodeti hoones sulatatud juustu, varem oli tegu veskihoonega. Omanikud renoveerisid hoone väljastpoolt 2004. aastal – panid uue katuse ja taastasid fassaadi. Lisaks on mõisahoones kaks korterit, millest ühes elatakse. Teine müügis olev hoone kuulub samale omanikule, kuid on seest puhastatud ja seisab ilma otstarbeta.
Lagunema jäetud hooned tasuks sundvõõrandada
Valdo Praust, kes on harrastusmuinsuskaitsja ja ajaloohuviline ning Eesti mõisaportaali ja 13 mõisatest kõneleva raamatu autor, leiab, et riik peaks lagunema jäänud mõisad sundvõõrandama. Kui noor Eesti Vabariik jalad alla sai, siis esimene otsus, mille Ajutine Valitsus tegi, oli maareformi seadus. Selle seadusega võeti baltisaksa aadlikelt ära nende mõisad. Seda võib pidada mõisakultuuri allakäigu alguspunktiks, märkis MTÜ Alt-Livland asutaja Valdo Praust.
Protsess lõppes 1920. aastate keskpaigas ja tolleks ajaks oli riigi käes 1000 mõisahoonet. "Uhkemad majad kasutati ära koolimajade, puhkekodude ja rahvamajadena. Paljud jäid ula peale ja sõja eel mitmed mõisad lammutati," märkis Praust. Alates 1960. aastatest, mil Nõukogude Liidu repressiivkord oli pehmenenud, õnnestus kohalikel entusiastidel hooneid rohkem väärtustama hakata. "Kuid kokkuvõttes võib öelda, et see, mis on mõisapärandist meile praeguseks säilinud, on puhas õnn ja juhus."
Müük võib võtta aastaid
Tarvo Teslon, KV.EE portaali juht
Tehingute infot meil ei ole, küll aga on näha, et kolm aastat tagasi tõusis mõisakuulutuste arv ligi 50 juurde ja on sellel tasemel püsinud väga stabiilselt. Mõisahooned on eriline kaup ja tehinguteni jõutakse vahel ka alles pärast aastaid ootamist.
1990ndatega võrreldes on hinnad kasvanud kordades, samas on viimase kümne aasta jooksul hinnad olnud pigem stabiilsed. Buumiaastatel olid hinnaootused kõrgemad ja ilmselt ka tehinguid tehti rohkem.
Mõisa ehitamine ja taastamine nõuab suuri investeeringuid. Praegu on majanduses hea ja stabiilne aeg, aga näiteks majade turg on alles nüüd, viimasel aastal aktiveerunud. Ning kinnisvaraturul on mõisad kõige viimane kinnisvaratüüp, mille investorid üles leiavad.
MTÜde käsi jääb lühikeseks
Prausti sõnul on hoonete elule pööramise protsess pikk ja kui õnnestuks häving kas või seismagi panna, oleks see suur asi. "Paraku leidub ärimehi, kes on mõisahooned endale lihtsalt tagataskusse ostnud ja see üksnes soodustab kultuuripärandi hävingut,” märkis Praust.
MTÜde toel võidakse küll mõisaparke koristada ja muid väiksemaid asju teha, kuid olukorra tõsisem parandamine, näiteks mõisahoonete hävingu peatamine või nende korrastamine, nõuaks suuremaid regulatsioone, mis tähendab, et tuleks kaasata suuremad huvigrupid.
Muinsuskaitse regulatsioonide karmistamisel Praust suurt mõtet ei näe. Ühtlasi ei heida ta ametile midagi ette, sest ära on tehtud tohutu töö. "Kas või Norra projekti raha hankimine mõisakoolide põhjalikuks restaureerimiseks," tõi Praust näiteks. "Mida muinsuskaitsjad võiksid aga teha, on otsida rohkem raha neile eraomanikele, kes mõisate taastamisega reaalselt ka tegeleksid,” lisas ta.
Kuigi meie nüüdisaja arusaama kohaselt on eraomand püha, kehtib sama ka rahvus- ja kultuuripärandi kohta. "Kui tuleks valida ühe või teise vahel, siis langeb minu silmis kaalukauss viimase kasuks. Rahvuslikku pärandit ei saa lihtsalt varemetesse joosta,” märkis Praust.
Prausti hinnangul tuleks sisse viia suuremad rahastussummad päästekonserveerimisele. "Kui ajaloolisel hoonel laseb kuskilt katus läbi, siis tuleks tegeleda konkreetse probleemiga, mille saab kerge vaevaga likvideerida. Terve hoone restaureerimine on kulukas ja mastaapne ettevõtmine ja see pole esmavajalik, seda jõuab teha ka tulevikus. Kui hoonel on katus peal ja aknad-uksed ees, siis see kaitseb ilmastikutingimuste eest piisavalt,” selgitas Praust.
Mõisad tuleks lisaks anda Prausti hinnangul inimeste või asutuste kätte, kes nendega midagi ette võtaksid. Lisaks tasuks tegeleda rohkem teavitustööga. Samuti leida arendustegevusele toetus rahvusvahelistest fondidest. "Taas saab eeskujuks tuua Norra raha kaasamist mõisakoolide restaureerimisel. See oli suurepärane projekt, kuid hädasti oleks vaja sarnast projekti ka eraomanduses olevate mõisate jaoks, mida kahjuks seda senini pole,” tõdes Praust.
Minu Äripäeva kasutamiseks logi sisse või loo konto.
- MUINSUSKAITSEAMET
Hetkel kuum