Artikkel
  • Kuula
    Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

    Väärinfo võib kinnisvara ostjale kalliks maksma minna

    OÜ Õllenaut juhatuse liige Ilmar Räni on pidanud pooleldi remonditud ruumid tagastama, sest kaasomanik otsustas ostueesõigust kasutada.Foto: Julia-Maria Linna

    Müüdava objekti kohta väärinfo jagamise tulemuseks on tehingute tühistamine ja pettunud ostjad, kehvemal juhul tuleb arvete klaarimiseks võtta jalge alla aega ja raha nõudev kohtutee, kirjutab 23. mai Äripäev kinnisvara rubriigis.

    OÜs Õllenaut pruulmeistri ametit pidav Ilmar Räni on pidanud maakleri ebaprofessionaalsuse tõttu kannatama kahel korral, rääkis ta kinnisvarakonverentsil "Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?” aruteluringis "Kes on klient ja milline on maakleri lepinguväline vastutus kinnisvaratehingu osapoolte ees?".
    Esimese korteri puhul selgus puuduliku info tõttu alles notari juuresolekul, et eluase oli kaasomand. Pärast selle asjaolu ilmnemist kinnitas omanik, et korteri kaasomanike käest on müüginõusolek saadud ja ostja ei hakanud ka heauskselt sellele ise tähelepanu pöörama.
    Kui korteris juba uute omanike remonditööd hoogu kogusid, ilmus välja eluaseme kaasomanik, kes otsustas pinna ise ära osta. Seaduse järgi oli tal selleks ka eesõigus ning nii tuli uutel asukatel kohvrid pakkida ning kulutatud aja ja rahaga hüvasti jätta.
    Räni teiseks ebaõnnestunud tehingu objektiks oli maja. Maakleri väitel oli hoonel olemas kasutusluba, ostja käis maja ka kahel korral vaatamas. Hindamisaktid tegi Räni seejuures oma raha eest. "Siis aga selgus, et majal ei olnud ei tsentraalvett ega -kanalisatsiooni, kuigi väideti vastupidist. Ühtlasi puudus majal kasutusluba ning tuli teha ümberehitus, sest olemasoleval kujul ei oleks ehituslahendus vastanud päästeameti nõuetele,” rääkis Räni.
    Kuna tegu oli usaldusväärses kinnisvarabüroos töötava maakleriga, puudus huvilistel alus kahtluseks. Ometi hakkasid vead järk-järgult välja tulema ja tehing jäi soiku. Segaduse hinnaks sedapuhku ostja poolt hindamisaktile kulutatud 360 eurot ja mahavisatud aeg. 
    Seadus ostjat kaitsma ei kohusta
    Maaklerite tahtmatus end kurssi viia vahendatava objekti andmete korrektsusega ning praakreklaam on tekitanud teisigi anekdootlikke juhtumeid. Ebapädevate vahendajate korralekutsumine on aga keeruline, sest seaduse järgi võib maakleri klient olla vaid müüja.
    Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse esimehe Ardo Lepa sõnul kehtib maakleritele Euroopa Liidu standard, mis seab vahendajad ostja suhtes moraalse vastutuse ette. Mingitest juriidilistest kohustustest aga rääkida ei saa. "Maakler, kes vara müüb, peab omandi kohta käiva teabe selgeks tegema registri järgi," märkis Lepp.
    Info õigsus ja kogus, mille maakler on kohustatud edastama oma mittekliendist ostjale, on Lepa sõnul määratud Euroopa Liidu standarditega. "Kui müüja keeldub müüdava objekti kohta teavet avaldamast, lasub maakleril kohustus ostjat sellest teavitada. Kui maakler norme ei järgi, on ta ametisse sobimatu," märkis Lepp ja lisas, et kinnisvarabürood peaksid ebapädevad maaklerid ametist tagandama.
    See aga ei tähenda, et ebaõiglase tehingu korral poleks ostjal võimalust oma õigust kohtu kaudu nõuda. Kinnisvarabüroo Uus Maa elamispindade tegevjuhi ja kutselise maakleri Eve Soppe sõnul saab rääkida võõrandamislepingutes mitmest seadustel põhinevast punktist, mis kehtivad igale müüjale ja toimivad ostja kaitseks. "Pealegi koolitatud maakler oskab müüjale juba müügiobjekti kohta infot kogudes varjamisest tulenevaid tagajärgi selgitada,” lisas Soppe.
    Ostja huve kaitsevad punktid saavad selgeks, kui vaadata võlaõigusseaduse vastavaid paragrahve. "Asja lepingutingimustele mittevastavuse korral saab ostja nõuda lepingu täitmisena asja parandamist (võlaõigusseadus § 108 ja 222), oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda (võlaõigusseadus § 110), nõuda kahju hüvitamist (võlaõigusseadus § 115 ja 225) või alandada ostuhinda (võlaõigusseadus § 112 ja 224). Kui asja lepingutingimustele mittevastavus on oluline lepingu rikkumine, võib ostja lepingust taganeda (võlaõigusseadus § 116-118 ja 223),” selgitas Soppe.
    Viidatud seadusepunktid ei õigusta Soppe sõnul muidugi maaklerite ebapädevust ja kohus peaks olema viimane koht, kus tehingutega kaasnevaid detaile selgeks rääkida. Pealegi tähendab kohtutee ajakulu ja rahalist väljaminekut, mille peab hüvitama tavaliselt ostja positsioonil olija. 

    Kuulutustesse hakkab info jõudma otse ehitusregistrist

    Tarvo Teslon, kinnisvaraportaali KV.ee ärijuht 

    Teeme koostööd ehitisregistriga, et luua lahendus, mis aitab vältida kuulutustes esinevaid vigu ja valeinformatsiooni. Olgu tegu siis omandi liigi, ehitusaasta, kinnisvara pindala või mõne muu näitajaga.

    Täpsemalt on tegu otsesidemega ehitisregistrisse, mille loomisesse on kaasatud nii kinnisvaraportaalid, maaklerite esindajad kui ka ehitisregister. Samas ei saa me välistada, et väärinfo portaali kuulutustesse jõuab teadlikult ja sihilikult. Omalt poolt võime probleemi lahendusele kaasa aidata nii palju, et lisame kuulutusele otseviite lingi, millele klikkides on inimesel endal lihtne kontrollida, kas teda huvitava objekti andmed ka tegelikkusele vastavad.

    Tulevikus sooviksime jõuda sarnase lahenduseni, nagu kasutatakse portaalides autode kuulutuste sisestamisel, kus kuulutuse lisamisel piisab, kui märkida ära auto registrinumber, et sõiduki kohta vajalik teave automaatselt kuulutuses kajastuks. Analoogselt võiks asi toimida ka kinnisvaraportaalides. See tähendab, et kuulutuse sisestamisel tõmmatakse kogu oluline info ehitisregistrist kinnisvarakuulutusse.

    Kuna idee ja koostöö on alles väga värske, siis konkreetsetest tähtaegadest veel rääkida ei saa. Ma loodan, et esimeste tulemusteni võiks jõuda kahe-kolme kuu jooksul.

    Kuulutused eksitavad ostjat
    Räni sõnul leiab eksitavat teavet kõikidest kohalikest kinnisvaraportaalidest. Olgu siis tegu hoone kasutusloa, korteriomandi vormi, pindala või muude detailidega. Lisaks jätab soovida portaalide otsingumootorite funktsionaalsus ja otsingutulemuste vastavus sisestatud märksõnale.
    "On ette tulnud, et müüdava objekti elamispind on kuulutuses kajastatud üldpindalana. See tähendab, et heauskset ostjat ootab ruumiküllase objekti asemel ees oluliselt väiksem elamispind," märkis Räni.
    Räni sõnul vajaks korrastamist terve portaalide otsingusüsteem. "Kui ma soovin saada ülevaadet portaalis vahendatavatest majadest, siis otsingutulemuste seas võib leida ka suuremaid kortereid või paarismaju. Selliste vääratuste esinemine kulutab aega ja häirib potentsiaalset ostjat,” rääkis Räni.
    Välistatud pole, et kuulutuse teave, mis on võetud ehitisregistrist, on juba seal väär. "Ehitisregister pole alati sada protsenti täpsete andmetega, kuid maakleri ülesanne on ebakorrapärad välja selgitada,” sõnas Lepp.
    Objekti pindala võib muutuda näiteks ümberehituste tõttu. Lepal oli hiljuti näiteks kogemus, kus omavalitsuse tegemata töö tõttu puudus vanale hoonele tehtud juurdeehitusele kehtiv ehitusluba. "Registri andmeil oli kinnistul vaid 2006. aastal ehitatud suvila, kuid tegelikult asus seal kaks maja. Kõnealusel juhul oli segaduse põhjustaja vald, kes oma viga ka tunnistas ja tegi vastavad muudatused,” rääkis Lepp.
    Soppe hinnangul on ehitisregistrist avastatud väär info siiski pigem erandlik nähtus. Reegel on, et avaldatud kuulutus peab olema tõeste andmetega ja pinna suuruse ümardamist ei ole soovitav teha. Kui kinnistusamet ei kajasta pinna suuruse detailset infot, siis ehitisregistris on see teave olemas. "Oleme avastanud koondnumbrites erinevusi, kuid tegemist on üksikjuhtumitega, see pole reegel. Korteriühistu arvel kajastatav pinna suurus ei ole tõesti kuulutuses märkimist vajav number,” märkis Soppe.

    Kuidas mõjutab valeinfo kinnisvaratehinguid: 

    Maaklerid pole end kurssi viinud vahendatava kinnisvara omandivormi või kaasomanike seisukohtadega ning on juhtunud, et kokkuleppe müüja ja ostja vahel sõlmitakse ilma kaasomanike nõusolekuta. Kui kaasomanik leiab, et soovib kinnisvara välja osta, on ostja sunnitud sõlmitud kokkuleppest taganema ja võib juhtuda, et korterisse tehtud investeeringud (remont, ümberehitused) jäävad hüvitamata.

    Teave kinnisvaraportaalide kuulutustes võib olla ebakorrektne ja mitte vastata ehitisregistris olevatele andmetele. Ehitisregistris olevad andmed võivad omakorda mitte kajastada tegelikkust.

    Puuduvad seaduslikud regulatsioonid, mis kohustavad maaklereid ostjale korrektset teavet edastama, praegu täidab seda funktsiooni Euroopa Liidu kehtestatud standard.

    Lahendused:

    Kinnisvara võiksid vahendada üksnes kutsestandardit omavad maaklerid.

    Nõudlikum seaduslik regulatsioon välistaks sobimatute isikute saamise maakleriks ja tagaks turul parema kvaliteedi. 

    Maaklerteenuse õppekava lisamine kõrg- või kutseharidusse tõstaks kinnisvaravahendajate  pädevust. 

    Kinnisvarabürood võiksid kõrgemate tulemustasude asemel panustada parema sisekliima loomisesse. Juhid peavad oskama igale töötajale suunda näidata ja hea maakleri tunnuseks on õpivalmidus ning soov areneda. 

     Allikas: Ilmar Räni, Ardo Lepp, Eve Soppe

    Regulatsioonid looksid korra
    Räni sõnul võiksid kinnisvara müüa ainult kutselised maaklerid, kellel on vastav litsents ja kes on sooritanud maakleri kutseeksami. Lisaks peaksid kinnisvaraportaalid võtma oma kohustuseks kontrollida kuulutustes olevate andmete vastavust tegelikkusele. 
    Puudulikke punkte leidub Räni sõnul ka ostjat kaitsvates seadustes. "Oletame, et ostja soetab endale kinnisvara, mille juures ilmnevad probleemid. Kui aga objekti müüja lahkub Eestist või keeldub koostööst, pole võimalik kulutatud raha tagasi saada või on see aeglane ja keeruline protsess, mis tähendab pikemat kohtuteed,” tõi Räni näiteks.
    Kontrollivate seaduste poolt on ka Lepp, kelle sõnul aitaks olukorra parandamisele kaasa maakleriteenuse osutamise rangem regulatsioon, sest praeguste nõuete kohaselt võib maakleriks hakata peaaegu igaüks, kes seda soovib. Kuni sellise seaduseni jõutud pole, on Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda alustanud maaklerite registri loomisega. "Selle eesmärk on koondada kõik maaklerteenust osutavad kinnisvaramaaklerid ühtsesse nimekirja, kust kõigil soovijatel oleks võimalik kontrollida, kas talle teenust pakkuv maakler on registreeritud või mitte," märkis Lepp.
    Registriga liitudes kinnitab maakler, et järgib oma tegevuses koja heade tavade koodeksit, kinnisvaramaaklerite kutsestandardit ning Euroopa Liidu maakleriteenuse standardit. "Kontrolli registris registreeritud maaklerite üle teeb koja aukohus,” märkis Lepp.
    Register on küll alles loomisjärgus, kuid huvi selle vastu on olemas. Ühtlasi tegutseb koda Lepa sõnul selle nimel, et avalikkust probleemidest ja lahendustest teadlikumaks muuta.
    Soppe sõnul on ebatäpsustega kaasneva vastutuse kinnisvarabüroode või koja õlule lükkamine ebaõiglane. "Millist teenuse kvaliteeti oodata maaklerilt, kes oma tööks vajalike oskuste arendamisest huvitatud ei ole? Miks peaks klient usaldama oma elu tähtsaima, sageli ka suurima tehingu maakleri kätte, kes koolitustel ei käi ja kutselise maakleri nime ei kanna? Soovitan müüjatel-ostjatel neid küsimusi endalt küsida,” rõhutas Soppe.
  • Hetkel kuum
Karl Märka: piirame põhiseadusega riigikapitalismi „Kuidas mitte investeerida: 1001 näidet avalikust sektorist“
Piirame põhiseadusega ära, kui suure osa SKTst võib avalik sektor moodustada, kirjutab Karl Märka arvamuskonkursile Edukas Eesti saadetud artiklis.
Piirame põhiseadusega ära, kui suure osa SKTst võib avalik sektor moodustada, kirjutab Karl Märka arvamuskonkursile Edukas Eesti saadetud artiklis.
Ülevõtupakkumine pani suure tankerifirma aktsia taanduma
Ühe maailma suurima tankerifirma Euronavi aktsia kukkus Brüsseli börsil pärast suuromaniku ülevõtupakkumise lõppu 9,1%.
Ühe maailma suurima tankerifirma Euronavi aktsia kukkus Brüsseli börsil pärast suuromaniku ülevõtupakkumise lõppu 9,1%.
Articles republished from the Financial Times
Reaalajas börsiinfo
Myraka ettevõtlusblogi: nonii, tibulilled, kas tulete taas? Äripidaja intervjuu oma töötajatega
Äripäeva toitlustusettevõtjast kolumnist Üllar „Myrakas“ Priks tuletas vahelduseks meelde ajakirjaniku ametit pidades omandatud intervjueerimisoskused ning usutles oma sõpru, kellega koos ta on osaühingut Suur M jooksutanud. On’s tal uuel hooajal putkas üldse kedagi peale tema enda?
Äripäeva toitlustusettevõtjast kolumnist Üllar „Myrakas“ Priks tuletas vahelduseks meelde ajakirjaniku ametit pidades omandatud intervjueerimisoskused ning usutles oma sõpru, kellega koos ta on osaühingut Suur M jooksutanud. On’s tal uuel hooajal putkas üldse kedagi peale tema enda?
Gasellid
Kiiresti kasvavate firmade liikumist toetavad:
Gaselli KongressAJ TootedFinora BankGBC Team | Salesforce
Kogemuslugu: kui minu ettevõtte väärtused enam minuga ei ühti
Kuidas edasi, kui ettevõtjana avastad, et õhinaga loodud firma sinuga enam samu tõekspidamisi ei jaga?
Kuidas edasi, kui ettevõtjana avastad, et õhinaga loodud firma sinuga enam samu tõekspidamisi ei jaga?
Parima juhi konkursile esitati rekordiliselt üle 100 tippjuhi Vaata täisnimekirja
Konkursile "Parim juht 2024" esitati 110 tippjuhti, kelle seast selgub võitja mais Pärnu juhtimiskonverentsil.
Konkursile "Parim juht 2024" esitati 110 tippjuhti, kelle seast selgub võitja mais Pärnu juhtimiskonverentsil.
Uutele sõidukitele hakatakse väljastama keskkonnapasse
Sel kolmapäeval kiitis Euroopa parlament heaks uued ELi eeskirjad, mille eesmärk on vähendada sõiduautode, kaubikute, busside, veoautode ja haagiste heitkoguseid. Ühe uue meetmena nähakse ette uutele sõidukitele keskkonnapasside väljastamist, kirjutavad Logistikauudised.
Sel kolmapäeval kiitis Euroopa parlament heaks uued ELi eeskirjad, mille eesmärk on vähendada sõiduautode, kaubikute, busside, veoautode ja haagiste heitkoguseid. Ühe uue meetmena nähakse ette uutele sõidukitele keskkonnapasside väljastamist, kirjutavad Logistikauudised.
Hullumeelne seiklus: autoga läbi Euroopa ja Aafrika
Ühel päeval tekkis sõpradel hullumeelne idee osaleda rallil, mis viib nad läbi Euroopa ja Aafrika, kirjutavad Lääne-Virumaa Uudised.
Ühel päeval tekkis sõpradel hullumeelne idee osaleda rallil, mis viib nad läbi Euroopa ja Aafrika, kirjutavad Lääne-Virumaa Uudised.
Järgmine Soome ehitusfirma andis pankrotiavalduse sisse
Soome ehitusfirma Puukoti viis reedel kohtusse pankrotiavalduse, ettevõtte käive ulatus alles hiljuti 45 miljoni euroni, kirjutas Kauppalehti.
Soome ehitusfirma Puukoti viis reedel kohtusse pankrotiavalduse, ettevõtte käive ulatus alles hiljuti 45 miljoni euroni, kirjutas Kauppalehti.
Nädala lood. Eestlased hulluvad Hispaania kinnisvaraäri järele, kutsehaigus tõi firmale ootamatu nõude, suur tehas läks Lätti
Äripäeva selle nädala populaarsemad lood ja teemad puudutasid Hispaanias kinnisvaraäri ajamist.
Äripäeva selle nädala populaarsemad lood ja teemad puudutasid Hispaanias kinnisvaraäri ajamist.