Viljar Arakas: ostke kehvas seisus korter

EfTEN Capitali juht Viljar Arakas
http://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20160629/NEWS/160629796/AR/0/Viljar-Arakas.jpg

Kinnisvarasse investeerimisel tasub väljaüürimiseks osta võimalikult halvas seisukorras korter, sest renoveeritud korteri ostu- ja üürihinna suhe on kehvem, soovitab ärikinnisvara fondivalitseja EfTEN Capitali juht Viljar Arakas.

Tänavuse Äriplaani konverentsi esinev Viljar Arakas ütleb intervjuus ka, et kindlasti ei tasu teha oma äriplaani eeldusel, et üürihinnad turul ainult kasvavad.

Kuidas EfTEN Capitalil läheb?

Patt oleks nuriseda. Olukorras, kus tänu keskpankade tegevusele on intress nullis ja euribor lausa miinuses, on see kindlasti lühiajaliselt vesi meie veskile. Ettevõttel läheb igati edukalt.

Millised on plaanid 2017. aastaks?

Keskkond meie ümber on hästi ettearvamatu. Kõiki majandusprognoose tuuakse allapoole, mitte ainult Eestis, vaid ka globaalselt. Meil ei ole järgmiseks aastaks kindlaid plaane, et tahaksime X või Y miljonit eurot investeerida. Oleme kogu aeg investeeringuid otsimas ja praegu, kui hinnad on tõusnud, on sobivaid investeeringuid keerulisem leida kui 3-4 aastat tagasi. Hoidume sellisest plaanide tegemisest, millega valaksime oma ootused betooni. Kujundame end vastavalt keskkonnale ja keskkond on praegusel hetkel suhteliselt ettearvamatu.

Kui peaksite praegu esinema Äriplaanil, mida ennustaksite järgmiseks aastaks?

Kui jätta kõrvale maailmalõpustsenaariumid, väga suured vapustused, siis ma ei usu et majanduslikus keskkonnas midagi väga muutub. Majanduskasvu kontekstis on pigem selline külgsuunas liikumine - inflatsioon on madal, kuid võib hakata tõusma tänu energiakandjate hinnakasvule väga madalalt tasemelt. Palgasurve jätkub, töötajaid on raske leida, aga ma arvan, et järgmine aasta tuleb suhteliselt selle aasta nägu.

Mida arvate esimese kvartali keskmise palga märkimisväärsest tõusust?

Arvan, et kellelegi ei ole selle vastu midagi, et inimeste palgad kasvavad - sisemajandus saab sellest hoogu juurde, mis võib meid viia olulise tasakaalustamatuseni, sest näiteks väliskaubavahetus on vaikselt juba negatiivne. Kõige suurem mure on mul see, et palgakasvu juhib avalik sektor - see peaks olema teistpidi. Et erasektoris palgad kasvavad, sunnib tegelikult ärijuhte, ettevõtjaid oma ärimudelit üle vaatama, mõneti mugavustsoonist välja. 

Kuidas kommenteerite seda, et sügisel muutub Tallinna kinnisvaraturg väga aktiivseks?

Mõeldes korteriturule, siis EfTEN Capital elukondlike korterite arendusega Tallinnas ei tegele, kuid loomulikult jälgime ka seda. Tallinnas müüakse kuus kuskil 150-200 uut korterit ja kogutehingute arv on kuskil 700-800 juures, mis tähendab et aastane turunõudlus on kuskil paar tuhat korterit. Sisuliselt sama palju uusi kortereid on juba turul, nii et meil on n-ö aastane laovaru ees.

Eesti mure on see, et turg on väga väike ja nõudlus on väga õhuke. Samm alapakkumiselt turu tasakaalu ja ülepakkumiseni on väga väike, sellega peab arvestama. Tõsi on see, et kui palgad kasvavad, intressid püsivad nullis, laenu tingimused on soodsad, siis see on vesi kinnisvara veskile. Samas nõuavad pangad sissemaksu ja see on peamine probleem, et laulva revolutsiooni noortel pole võimalik seda kohe maksta, seepärast areneb pigem üüriturg.

Mis nõu te neile noortele annaksite?

Tööl peaks käima (naerab). Ma arvan, et võrreldes eelmise põlvkonnaga, kus oli väga selge arusaamine, et kinnisvara tuleb omada ja mitte üürida, on see paradigma murtud. Praegu on kinnisvara üürimine sama auväärt tegevus kui kinnisvara omamine, kuid kui on plaan elada kuskil linnas järgmised 10-20 aastat, siis tasub endale elukoht soetada. Samas kui tahetakse olla kohustustest vaba, siis ei ole üürimisel mitte midagi valesti ja arvan, et üüriturg Tallinnas on siiski piisavalt atraktiivne. 

Millised on kinnisvarasse investeerimise ohud?

Üks väga suur oht, mida alahinnatakse, on intressi keskkonna muutus ehk euribori liikumine mõistlikule või n-ö tavatasemele miinustsoonist välja 2-3% juurde. Kindlasti ei ole see lähiaja oht, aga see on peamine oht, et alahinnatakse tuleviku finantskulusid, mis on vajalikud laenu teenindamiseks.

Sellist suurt tasakaalustatumatust siit välja ei ole võimalik lugeda ja muidugi ei tasu teha oma äriplaani eeldusel, et üürihinnad ainult kasvavad, pigem tasub arvestada, et nullinflatsiooni keskkonnas hinnad kas püsivad samad või suurema pakkumise tõttu hoopis alanevad.

Millal võiks euribor ülespoole liikuda?

Kui USAs tõsteti detsembris 25 baaspunkti intressimäärasid ja eeldati, et sel aastal toimub veel neli tõstmist, siis seda ei ole senimaani juhtunud ning lükatakse pigem kogu aeg edasi. Teatavasti liigub USA selgelt Euroopast eespool ja euribori tõusu Euroopas praegu näha ei ole, aga teistpidi eeldab osa turuosalisi, et 0% intress kestab lõpmatult. Võib-olla see on õige eeldus, kuid nii optimistlik ei julge olla.

Mis vahe on elukondlikku kinnisvarasse ja ärikinnisvarasse investeerimisel?

Ärikinnisvara tootlus on umbes kaks korda parem kui elukondlikul kinnisvaral. Kui uue korteri ostuks koos sisustusega tuleb maksta umbes 2000 eurot ruutmeetri kohta, siis saad selle pealt umbes 10 eurot ruutmeetri kohta üüri kuus. Lisaks tuleb eraisikuna maksta veel maksud ja lõppüürnikule sisaldab hind ka käibemaksu.

Äriettevõttes maksab büroopind kuskil 1000-1500 eurot ja selle pealt saab üüri tagasi umbes 13-17 eurot, olenevalt asukohast ja kvaliteedist. Selle puhul saab hinnale veel lisada käibemaksu, mille üürnik saab teistmoodi tagasi. Ökonoomika on väga palju ärikinnisvara kasuks ja usun, et see on vaid aja küsimus kuni elukondlikus kinnisvaras tekib institutsionaalsele kapitalile koht. 

Millistesse korteritesse tasuks investeerida?

Toetun oma korteritega tegeleva sõbra arvamusele. Vastus on, et osta võimalikus kehvas olukorras korter, sest ostuhind ja üüritase, mis selle eest saad, on paremas korrelatsioonis, kui osta väga heas olukorras korter ja see üüritasu, mis selle eest saad. See on teatav paradoks, millega on võib-olla raske ennast kohandada. Hästi likviidsed on kahetoalised, 40-50 m² korterid ja nendel on nõudlust väga palju.

Kas välisinvestorite investeerimine ärikinnisvarasse on kuidagi muutunud viimase aja jooksul?

Huvi on selgelt kasvanud, aga tehingute arv ei ole veel järele tulnud. Selline vastuoluline olukord on, et ühtepidi tahame Eestisse suuri välisinvesteeringuid ja teiselt poolt tahame ka NATO sõdureid. Need on kaks sõnumit, mis on üksteisega vastuolus, aga mõlemad on iseenesest õiged. Usun, et väliskapitali osakaal saab ainult suureneda, aga senimaani ei ole olnud tooteid ja fonde piisavalt välisinvestorite jaoks ning turg on hästi väike.

Kui mõni investor Londonis vaatab kaardi peale ja tahab Kesk- või Ida-Euroopasse investeerida, siis tema huvi keskpunkt on ikka Praha, Varssavi, Budapest. Selles pole midagi halba ja meie tootlused siin on selgelt kõrgemad kui eelmainitud linnades. See loob võimaluse kohalikule kapitalile, mida meie oma fondide kaudu kasutame, ja konkurente tuleb järjest juurde, mis aitab turu arengule ainult kaasa.

Kuidas konkurentidest ees püsite?

Alati tuleb turust olla üks samm eespool. Konkurentsi kasvades on hinnaga järjest raskem konkureerida ja selles me ei olegi väga head. Peame ise tegema rohkem teistsugust – ise arendama, ümber ehitama olemasolevaid hooneid, mida oleme teinud näiteks Mustika keskusega, Hotell Palace’iga. Vaatame pigem keerulisemaid objekte, mis nõuavad rohkem igapäevast tööd kui pelgalt vara hoidmist. Meie koduturg on Balti riigid, küll me neid sobivaid investeerimisprojekte leiame, aga see on praegu selgelt raskem kui 3-4 aastat tagasi.

Kas on plaan Baltikumist välja investeerida?

Ei ole, sest kinnisvara on väga kohalik äri. Olen seda öelnud nii EfTEN Capitalis kui ka tihti oma investoritele, et ka mina olen Riias või Vilniuses võimetu midagi tegema. Meil on seal kohalik meeskond, kes on kohalikel kinnisvarainimestel telefonimälus olemas.

Meil puudub igasugune konkurentsieelis minemaks näiteks Poola või Soome, sest me ei saa seal midagi pakkuda. Ida suunas laienemine on ka välistatud, sest üks asi, mida kinnisvara investeering eeldab, on õigusriik, et ollakse oma vara omanikud- täna, homme ja tulevikus. 

Kuhu te eraisikuna investeerite?

Minu kõige suuremad investeeringud on EfTEN Capitali fondid ja veidi ka börsile. Olen kuulanud investeerimisnõuandeid ja portfelli ka veidi hajutanud, aga 80% minu investeeringutest on see ettevõte, kus ise igapäevaselt töötan. Fondijuhina see teistmoodi olla ei tohikski.

Keda või mida kuulate enda äriplaane tehes?

Hindan väga kõrgelt Eesti kommertspankade analüüse Eesti majanduskeskkonna kohta. Need on alati olnud väga head ja kasulikud. Maailmapildis on neid infokanaleid väga palju – iga päev jõuab minuni Twitteri vahendusel rohkem, kui neid lugeda jõuan ja valikuid tuleb teha. Kedagi pimesi ei usu, kuid kuulan hoolikalt väga palju endast oluliselt targemaid inimesi.

Kellelt te kõige rohkem õppinud olete?

Vanematelt, kuid eks elu, kinnisvaraturg ja majanduse tsüklilisus on mulle väga palju õpetanud.

Keda tahate Äriplaanil kuulata?

Äriplaan on minu hinnangul üks aasta olulisemaid, kui mitte üldse kõige olulisem konverents. See on hästi nõudlik esinejatele ja kindlasti ka publikule, sest kes Äriplaanile tuleb, tuleb kindlasti väga kõrgete ootustega ja esinejad peavad sellele vastama. See läbilõige, mida Eesti ettevõttekeskkonnast on Äriplaan alati pakkunud, on väga hea ja ei tooks küll konkreetselt kedagi välja, aga olles tutvunud selleaastaste esinejatega, siis arvan, et saab olema väga huvitav päev.

Intervjuu toimus 3 nädalat tagasi. 

ļæ½ripļæ½ev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
28. June 2016, 09:14
Otsi:

Ava täpsem otsing