Miks kinnisvaraäri pankrotti ei karda?

Metro Capitali partner Ain Kivisaar kirjutas täna, et iga aasta tuleb maakondadest Tallinna juurde 4000-5000 inimest, kelle nõudmisi praegune vananenud elamufond täielikult ei rahulda. "Uued korterid on luksuskaup ning enamikul ostjatest pole seda möödapääsmatult vaja. Nad lihtsalt soovivad ning saavad seda endale lubada. Täpselt nagu uut autot," väitis Kivisaar.

Vahter aga ei arva, et uusehitiste suur juurdekasv (eelmisel aastal müüdi selliseid 80% rohkem kui aasta varem) on seotud just sissesõitnute ja nende eelistustega. „Enamik inimesi, kes uusehitise soetavad, ei müü seejuures oma eelmist eluaset,“ rääkis Vahter. „Tavaliselt on need inimesed, kel on eelmine kodulaen juba makstud ja kes nüüd ostavad kodu oma lastele.“

Vahteri hinnangul oli enne 2008. aasta kriisi turul uusehitistes müüdavate korterite protsent 10 – praegu on see number kahekordistunud. „Täpseid andmeid pole, kuid maaklerid ja analüütikud hindavad seda 20% peale.“

Uute majade korterite tehingute hulk küll kasvab, kuid hinnad on tema sõnul juba poolteist aastat paigal ehk tõusu pole olnud 2015. aasta aprillist saati. „Kuust kuusse hinnad kord kasvavad, kord kukuvad paari protsendi jagu, kuid pikas perspektiivis on need stabiilsed. Konkurents on hinnatõusuks liiga karm,“ tõdes Vahter.

„Ainuüksi Tartu maanteel ehitavad praegu kõrvuti Merko, Endover, City Residence, Maestro Maja. Kadriorgu kerkivad uued korterid. Arendusi on nii palju, et ükski arendaja ei julge kergitada hinda kõrgemale kui konkurentidel. Me müüsime korterelamut Mustamäel Sipelga tänaval, kus üks arendaja tahtis kõrvale ehitada uue maja ja müüa seal kortereid kallimalt. Tal ei tulnud midagi välja, ostjaid lihtsalt polnud. Tuli hinda alandada teistega samale tasemele,“ rääkis Vahter.

Vahter oletab, et kui turule tekib veel mitu arendust, siis võivad hinnad hoopis kukkuma hakata. Ometi ei peata see ehitamist ega tähenda kriisi, sest arendajatel on aastatest 2007-2009 kibe õppetund käes. „Et mitte lasta sellistel probleemidel tekkida, ei aja arendajad enam äri põhimõttel, et ehitan kaks-kolm maja ja pärast katsun need maha müüa. Praegu on skeem hoopis teine,“ selgitas Vahter.

Arendaja „müüb“ 10–15% korteritest juba enne, kui maja ehitus algab. Sõna „müüb“ on jutumärkides seepärast, et see protsess pole ühegi kokkuleppega vormistatud. Jutt käib pigem turu kompamisest: arendaja teab, et on olemas inimesed, kel on valmidus temalt need korterid osta, ja selle teadmisega projekt käivitatakse.

Ehituse käigus müüakse 60–85% korteritest, ülejäänud 15–40% aga pärast valmimist. „Kui arendajad tegutsevad sellise skeemi järgi, pole massilist pankrottide ohtu,“ ütles Vahter.

Arendajate ettevaatlikkus välistab ka tuleviku kriisid, mis võiksid kinnisvaraturgu tabada. „Me sõltume täielikult sellest, mis toimub majanduses tervikuna. Kui mingeid vapustusi ei tule, siis ei kasva ega kuku eriliselt ka kinnisvaraturg. Kuid see on juhul, kui ei tule uut majanduskriisi,“ rääkis Vahter. „Kui te tahate teada, milline on kinnisvaraturu tulevik, peate te teadma, milline on maailma majanduse tulevik. Praegune prognoos on, et Eesti SKT kasvab 1,3%, mis tähendab, et see ei liigu peaaegu kuskile.“