Arko Kurtmann: rahatrükk kergitab kukrut

Majanduses on head ajad. "Oleme suutnud kasvada seitse aastat järjest ja see on väga positiivne, et majandus kasvab," kiitis 15 aastat finantssektoris töötanud pankur. „Kuna majandus kasvab, deposiidid kasvavad ja võlglaste hulk on väike, on pangad huvitatud juba makromajanduslikult laenu andmisest,“ märkis ta ja lisas, et siin on väike konks, sest pangalaenud ei ole mõeldud iga äri ega iga arengufaasi finantseerimiseks ettevõttes.

Et minna panka laenulepingut sõlmima, peab ettevõte olema kasvufaasist väljas ja jõudnud faasi, kus on tekkinud piisav omakapital ja piisavalt rahavoogu ning tagatis. See lubab pangal võtta mõõduka riski, rääkis Kurtmann.

Mõõdukat riski on pank nõus võtma vaid ühel põhjusel: esmalt vastutab pank ikkagi oma hoiustajate ees, kellel peab olema 100% kindlus, et raha on alles ja seda saab homme kasutada. Tekkida ei tohi isegi väikest ohtu, mis paneb hoiustajate raha löögi alla, selgitas Kurtmann laenu andmise põhimõtteid.

Küllap on kõik kuulnud, et kinnisvara puhul on kõige olulisem selle asukoht. Kurtmanni sõnul on aga asukohast palju olulisem ajahetk, millal investeering kinnisvarasse tehakse.

Ta toob näite, et kui 2007. aastal natuke enne finantskriisi läks Radisson Blu Sky Hotel maksma 72 miljonit eurot, siis 2015. aastal õnnestus EfTEN Capitalil see osta 46 miljoni euroga. Sarnaseid näiteid leiab ka New Yorgi ja Londoni kinnisvaraturult: 2007. ja 2008. aastal tehtud head investeeringud pidi hiljem müüma kolm korda madalama hinnaga.

Elamuarenduste puhul on tähtis see, mis toodet kuhu tehakse, sest sellest oleneb, kas pank usub projekti õnnestumisse või mitte. Samas sõltub palju projekti asukohast. „Täna liigume pealinna keskusele lähemale ja sinna finantseerime hea meelega, samas kui väiksemates linnades keskusest kaugemal ei julge riski võtta,“ möönis Kurtmann.

Kurtmanni sõnul neil seisvaid projekte ei ole ja hetkel, kui maja valmis saab, müüakse need suhteliselt kiiresti maha, sest arendajad panustavad tublisti turundusse ja müüki. Samas kiire müük tähendab pangale endale mõõdukat intressitulu.

Kui elamuarenduse puhul on oluline lõpptoode, siis bürooarenduste puhul on kõige tähtsam üürnik ja rahavoog. „Me lähtume rahavoost ja sellele tuginedes arvutame maksimaalse summa, mida rahavoog teenida suudab. Me ei finantseeri pindu, millel puuduvad üürilepingud,“ ütles Kurtmann.

Ärikinnisvara turul valitseb tema sõnul tendents, et tehingute hinnad lähevad järjest kõrgemaks, samas kui tootlikkus väheneb.

Kurtmann soovitab äriplaani vormistada võimalikult lihtsalt, lühidalt ja konkreetselt. Dokumentide hulk ei tohiks olla pikk ja lohisev, mis tähendab, et kirjeldav osa peaks mahtuma ühe A4 peale. Kõrval võiks olla korralik Exceli tabel. Ja kui see olemas, küsib pank juba ise infot juurde.

„Ka tehing peab olema sisult lihtne, sest pankadele meeldivad lihtsad ärid,“ märkis Kurtmann. Kõrva taha soovitas ta panna järgmist: kui sul on halb mõte ja hea äriplaan, saad väga suure tõenäosusega pangalt eitava vastuse, samas kui sul on hea mõte ja halb äriplaan, on vastus sageli jaatav.

Mida mina täna tunnen: muusika mängib, elu käib, raha liigub. Aga teisalt, kuna oleme seitse aastat kasvanud ja osa turge on jäänud Euroopas vaiksemaks, kasvab iga aasta korrektsiooni tõenäosus. Ma ei arva, et järgnevad viis aastat läheb meil sama hästi. Väidetavalt on olnud keskmine tõusulaine pärast teist maailmasõda viis aastat, praegu oleme seitsmenda aasta juures.

Kui pankadel oleks nägemus, et majandusel läheb kohe radikaalselt halvasti, siis me ei julgeks laenu anda. Need laenud, mis me praegu välja anname, on kolmeaastase tähtajaga, pikemad viieaastase tähtajaga. Täna me julgeme laenu anda.

Lähenen teemale teisest aspektist. Meil on olukord, kus eelmisel aastal pankrotistus 335 ettevõtet, mis on suurusjärgus umbes kolm korda vähem kui 2009. ja 2010. aastal. Ent hoolimata sellest, et pankrotistunud ettevõtete hulk on vähenenud, on nendel ettevõtetel ühised jooned: esiteks nende ettevõtete bilansimaht või müügitulu on alla 200 000 euro, teiseks on nende ettevõtete töötajate arv alla viie. Need ettevõtted ei ole väiksuse tõttu pikas perspektiivis jätkusuutlikud.

Sama paralleeli võib tõmmata üürikorteritega. Kui sa ostad ühe üürikorteri, on risk liiga suur, sest äri on liiga väike. Aga kui sa ostad kümme või rohkem kortereid, hakkab äri mõõtu võtma. Äri suurus on oluline selles mõttes, et see haakub natuke omakapitali teemaga. Miks on omakapital oluline? Kui majandusel läheb halvasti, suudab ettevõte sellel ajal omakapitali toel hakkama saada ja oma finantsvõimekust hoida. Ja kui sul on rohkem kortereid, siis sul on rohkem üürnikke ja saad n-ö mängida. Mitme üürnikuga suudad ka oma kohustusi täita, aga kui sul on vaid üks üürnik, siis pole kohustuste täitmiseks vahendeid võtta.

.