Maksuvõlad sööstsid tippu

„Oh jeesus!“ kostis Domus Kinnisvara juhatuse liige Ingvar Allekand. Ka tema märkas eelmise aasta teisel poolel, kuidas arendajate projektid sattusid raskustesse. Kõigil oli ühine põhjus. „Neid ajasid inimesed, kes ei teadnud, mida peavad tegema, et projekt edukas oleks,“ selgitas Allekand. „Kui sa suudad sõpradelt kokku laenata 150 000 eurot, asutada OÜ, mille põhikirja on märgitud kinnisvaraarendus, siis see ei tee sind kinnisvaraarendajaks.“

Alates kriisist languses olnud kinnisvarafirmade maksuvõlg pöördus mullu ootamatult tõusule ja tegi hoobilt pea viiekordse hüppe.

Kogustatistikas maksuvõlgnike arvus järsku tõusu näha polnud, aga kui ettevõtete kohta majandus- ning finantsinformatsiooni koguv Creditinfo tegi aasta hakul uuringu, siis see näitas, et suuremate maksuvõlgadega ettevõtete hulk ulatus 178 asemel 213ni. Seega tuli aastaga juurde 19,6 protsenti tõsisemaid võlgnikke. Enamik neist on arendajad.

Creditinfo juht Alar Jäger tõdes, et hüpe võlgnike nimekirjas on suur. „Võlgu jäävad nõrga ärimudeliga ettevõtted,“ märkis Jäger. Tema sõnul oli huvitav, kui varasematel aastatel vaatasid vastu väiksemad võlad. „Oli nagu Brežnevi aeg. Väga-väga vaikne. Keegi agressiivselt ei müünud ega arendanud, ei jäänud võlgu,“ lausus Jäger.

Ingvar Allekand tõdes, et algajad teevad kõige rohkem vigu projekteerimises, ei õpi sihtgruppi tundma ja planeerivad aega valesti. „Projekteerija teeb enda elu nii lihtsaks kui võimalik. Kui sa ei istu kogu aeg projekteerijal kukil ja ei tööta kõiki materjale komakohtadeni läbi, siis saad väga kehva tulemuse. On lihtne vigu teha, mis hiljem maksab suurt raha. Katted on kinnisvaraäris praegu väga väikesed,“ rääkis Allekand. „Konkurents on tugev, turg stabiilne ja sa ei saa teha nii, et ah tead, viga tuli sisse, aga küll müün kallimalt.“

Liven Kinnisvara juhatuse liige Andres Aavik arvab, et paljud ettevõtted, kellega maksuamet vaeva näeb, on tundmatud ega tegele brändi ülesehitamisega. „Võib-olla ei ole neil selget soovi olla turul tunnustatud tegija ka viie ja kümne aasta pärast,“ sõnas ta. „Selles liigas, kus meie oleme, on tegijad, keda teatakse, ja nimi, mida hoitakse.“

Aaviku hinnangul meelitab soodne arenduskeskkond turule katsetajaid, vähese kogemusega inimesi, kellel on omakapital võtta, aga peagi jääb protsess toppama. „Kas siis ostjad ei usalda neid või on nad pankade jaoks liiga vähese kogemusega ning projekte ei rahastata – tulemuseks on alustatud, kuid seisma jäänud arendus. Ühel hetkel on üleval ka maksuvõlg,“ rääkis Aavik ja lisas, et samas on hea, kui turg korrastub.

Brave Capitali omanik ja juhatuse liige Veljo Kuusk ei ole makseprobleeme täheldanud, pigem makstakse arveid üha enam õigel ajal. Ta kirjeldas, et arendusprojektides on maksegraafikud väga volatiilsed. Pankadel on protseduurid projektide rahastamise maksete lahtilaskmisel ning projektides on oma osa ka ettemaksetel, mis ei pruugi laekuda tähtaegselt.

Kinnisvarafirmade liidu juhis Tõnis Rüütlis tekitab hüpe maksuvõlglaste arvus hämmingut. „No seda on päris palju. Samas tuleb põhjuslikke seoseid vaadata,“ ütles ta. „Ehitatakse ju kohutavalt palju praegu. Kõnnin mööda tänavat ja oppa! näen suurt kolakat täiesti arusaamatus kohas. Arendusi on väga palju ning väidetavalt on tarbimine taga, aga võib ka tagasilööke tulla,“ lisas Rüütel.

Probleemid peituvad kehvades valikutes. „Ilmselt on inimesed teinud valesid otsuseid. Kui ei tehta korralikke arvestusi ja ollakse liiga optimistlikud, siis võib nii minna,“ kommenteeris Mart Lee, kes kuulub kinnisvaraarenduse nõustamisteenust pakkuva ettevõtte Investment Agency Property Advisor juhatusse. „Viimasel kriisiajal hakkasid kõik, kellel vähegi tahtmist, tegelema kinnisvaraarendusega, saamata aru, et selles on oma põhimõtted ja riskid, mida maandada tuleb.“

Praegu on pangad Lee sõnul targemad, hoides finantseerimiskanaleid koomal. „Täiesti uued tegijad minu teada finantsasutustest väga lihtsalt raha ei saa.“

“Minu arvates omab arenduses suurt osakaalu finantsjuhtimine ja reservid. Samas on projektidel alati piisav omakapital ja kasumivaru, seega olen kindel, et kuigi maksetähtaegadest võidakse ajutiselt mitte kinni pidada, siis lõpuks saavad arved tasutud,” leiab Kuusk.

Ka ei ole talle silma hakanud projekte, kus müük seiskunuks, peale selle ei ole hinnad järsult tõusnud. “Kui keegi väiksematest tegijatest ongi raskustes, siis on see pigem erand ja suure tõenäosusega ajutine,” usub Kuusk. “Pigem peaks klientidel olema uute tulijate ja algajatega mure, kas arendaja lubatu paika peab ja garantiiperioodil suudetakse tagada vajalike tööde finantseerimine.”

Ühes asjas Kuusk Aavikuga ei nõustu. „Ma ei näe kuidagi, et arenduskeskkond oleks soodsam kui mõned aastad tagasi. Finantseerimine pankade poolelt ei ole muutunud, võib olla puuduvat omakapitali on lihtsam hankida tänu crowdfinance’ile, kuid müügihinnad pole tõusnud ja pakkumine tundub olevat nõudmisega tasakaalus,“ põhjendas Kuusk.

Tundmatu tegija ligipääs kapitalile on Kuuse sõnul piiratud, seega paljuski tuleb kaasata omakapitali ja kui saabki kahjumi, siis enda arvel.

„Ostjatel tasub tähelepanu pöörata, et uute tulijate toodete kvaliteeditase ei pruugi olla samaväärne võrreldes kogemustega arendajatega ning lahendused ei pea ajale nii hästi vastu. Uute tulijate osakaal võib olla siiski väga väike protsent turust, sest turg on suurte tegijate vahel suures osas jagatud,” ütles Kuusk.

Julianus Inkasso juht Ülar Maapalu ohumärke ei tunneta. “Üldine reegel on küll see, et majanduse tõusufaasis muututakse riskide hindamisel optimistlikumaks ja pealiskaudsemaks,” lausus ta ja lisas, et kui tööhõive ja palga kasv ning ettevõtete käibe kasv peatub ja laene enam ei pikendata, kukuvad nõrgemad äriplaanid kokku.

“Kui vaadata kõiki ettevõtteid, kelle tegevusalaks on põhi- või kõrvaltegevusena kinnisvaraalane tegevus, siis viimase kuue kuu jooksul on maksuvõlgadega ettevõtete arv olnud samas suurusjärgus ja pigem isegi veidi vähenenud,” rääkis ta.

Maapaluga sama meelt on Swedbanki kinnisvarasektori partnersuhete juht Jana Kosk. „Üldistatult võib sektori kohta öelda, et Swedbank ei ole sel aastal täheldanud kinnisvaraettevõtete maksekäitumises tavapärasest erinevaid muutusi,“ ütles ta. „On küll märgata, et luuakse juurde uusi maaklerifirmasid ning mõned teised väiksemad kinnisvaraettevõtted otsivad võimalusi ühinemiseks, kuid sarnased protsessid on toimunud ka varasematel aastatel.“