Segane hübriid kinnisvaraturul

18. aprill 2017, 07:15
Kaamos Kinnisvara võtmeisikud: tegevjuht Priit Uustulnd (paremal) ja arendusjuht Ivar Vahter Hõbemetsa elurajoonis.
http://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20170418/NEWS/170409762/AR/0/AR-170409762.jpg

Endise metsanduskontserni Sylvesteri ühe asutaja Kaido Jõelehe firma Kaamos Kinnisvara on sektoris teatud mõttes erandlik – ta arendab nii äri- kui elukondlikku kinnisvara ning kõik objektid on ehitanud tütarettevõte.

„Oleme selline omamoodi segane hübriid,“ võtab ASi Kaamos Kinnisvara juhataja Priit Uustulnd paari sõnaga kokku selle, mis neid konkurentidest eristab. „Me omame arvestatavas mahus bürookinnisvara, kus osutame haldusteenust, ja teisest küljest oleme aktiivne korterite arendaja. Pluss see, et meil on oma ehitusfirma.“

Selline kooslus on hästi toiminud – Kaamos Kinnisvara võitis eelmisel aastal kinnisvarafirmade TOPi. Ettevõtte ärikinnisvara portfellis on praegu seitse objekti, kus üüritavat pinda kokku üle 54 000 m2. 15 tegutsemisaasta jooksul on Tallinnas ehitatud ja müüdud üle 360 korteri, ehitamisel on sadakond ja planeerimisstaadiumis mitusada.

Võti on tugev meeskond

„Meil on õnnestunud kokku panna väga hea meeskond ja meil on büroopindade üürnikega meeletult vedanud – paljud partnerid on üürinud pinda kümme või enamgi aastat ja see näitab, kui terve meie kliendisuhe on,“ loetleb Uustulnd edufaktoreid. „Ja muidugi peab õnne ka olema, et teha õigeid otsuseid. Näiteks ei hakanud me buumi ajal 2006. ja 2007. aastal laenuraha toel krunte kokku ostma, kuigi kiusatus oli suur. Arvan, et tänu sellele ei räsinud kriis meid nii palju, kui oleks võinud.“

2002. aasta augustis asutatud Kaamos Kinnisvara alustas aktiivset investeerimist pärast seda, kui Kaido Jõelehe investeerimisfirma OÜ Kaamos Group arvele laekus 2005. aasta märtsis viimane kolmandik Sylvesteri aktsiate müügist. Kaks kolmandikku müügirahast laekus 2003. aasta veebruaris. Sylvesteri ühele asutajale Jõelehele kuulus ligi viiendik kontsernist ja ta teenis aktsiate müügist 31,12 miljonit eurot.

Kaamos Kinnisvara esimene suur proovikivi oli masu ajal valminud kaasaegne büroohoone Tammsaare Ärikeskus. Esimene torn valmis 2008. aasta detsembris ning siis tuli sügav kriis, büroopindade üürihind langes kolinal. „Võtsime kriisist olenemata vastu otsuse, et peame kiiresti valmis ehitama ka ülejäänud kaks torni,“ meenutab Uustulnd. „See oli pingeline aeg, kuid me suutsime kogu hoone kiiresti üürnikega täita.“

Tööpõld ei lõpe

Viimastel aastatel on Kaamos Kinnisvara põhirõhk kortermajadel, suurim arendusprojekt on Haabersti ja Nõmme piirile kerkiv Hõbemetsa elurajoon. Detailplaneeringu kohaselt võib sinna rajada 550 korterit, praegu on valmis ja müüdud 120 korterit.

Kaamos Kinnisvara turunduse projektijuhi Kadi Rooviku sõnul on ostjad elurajooni väga hästi omaks võtnud. „Kui enamik elukondlikke suurarendusi on tühermaale ehitatud, siis Hõbemetsa võlu on see, et majad asuvad astangute peal ja ümbruses on männimetsa säilitatud nii palju kui võimalik,“ räägib Roovik. „Siia elurajooni otsivad kodu peamiselt pereinimesed, kes tahavad siia pikemaks ajaks elama jääda.“

Hõbemetsa elurajooni on arendatud kaks ja pool aastat. „Samas tempos jätkates on meil seal arendustegevust veel 5-6 aastaks,“ prognoosib Uustulnd. „Aastas toome turule 50-100 korterit. Oleneb, kuidas nõudlus on, vastavalt sellele me seal ehitame.“

Uustulndi hinnangul liigub Tallinna korteriturg viimased 7-8 aastat tõusvas joones. „Samas turg on terve ja käitub loogiliselt,“ iseloomustab ta. „Tallinn kasvab aastas umbes 4000 inimese võrra ja kuus ostetakse umbes 250 uut korterit, seega väga suureks ralliks ei ole läinud. Pangaintressid on madalad ja see soodustab laenu võtmist. Samuti on palgad tõusnud ja tänu sellele saavad inimesed endale uut korterit lubada. See omakorda toob aga kaasa kinnisvara hinnatõusu.“

Kogu protsess enda kontrolli all

Kaamos Kinnisvara peab suureks trumbiks oma ehitusfirma olemasolu. OÜ Kaamos Ehitus asutati 2005. aasta veebruaris. Firma teeb peatöövõttu. Kaamos Ehitus on ehitanud või renoveerinud kõik Kaamos Kinnisvara objektid, lisaks ehitanud üle paarikümne objekti teistele tellijatele.

„Tänu oma ehitusettevõttele saame pakkuda klientidele täpselt selliseid lahendusi, nagu nad tahavad, ja teha need kiiresti. Samuti on oluline, et klient on kaasatud protsessi juba projekteerimise staadiumis,“ räägib Uustulnd. „Ühtlasi on meie jaoks oluline kontrollida kogu protsessi algusest lõpuni ning tagada soovitud kvaliteet. Ja oluline on ka see, et ehituskasum jääb ettevõttesse.“

Kaido Jõelehele kuuluv Kaamos Group tegeleb lisaks kinnisvarale aktiivselt puidutööstusega, näiteks Pärnumaal asuv OÜ Valmos toodab spooni ja Valgevenes asuv saeveski Vitebskaja Lesopilka saematerjali.

„Kui vaadata kogu grupi bilansimahtu, siis on see kaldunud kinnisvara poole,“ ütleb Uustulnd ja toob võrdlusandmed 2016. aasta kohta. „Kaamos Groupi konsolideeritud bilansimaht on 133 miljonit eurot, millest Kaamos Kinnisvara bilansimaht moodustab 101 miljonit eurot.“

Küsimusele, kumb valdkond talle südamelähedasem on, vastab Jõeleht: „Selge see, et kui sa oled saanud metsamajanduse hariduse, siis puidu valdkonnas on kompetentsi vast ikka rohkem. Aga samas on ka kinnisvaraarendus väga huvitav, see on hästi kapitalimahukas ja põnev.“

Vähemalt viisaastak silme ees

Jõelehe sõnul tuleb kogu aeg silmad lahti hoida ning uusi kinnisvaraobjekte soetada. „Siin teistmoodi ei saa,“ lausub ta. „Sul peab töö olema ette planeeritud minimaalselt viieks aastaks. Oma töötajatele tuleb näidata, et kindel tulevik on ees.“

Viimati, märtsi algul soetati Tallinnas Raua tänavas asuv kinnistu ja aasta algul osteti sotsiaalministeeriumi hoone Gonsiori tänavas. Sotsiaalministeeriumi maja üüritakse RKASile kuni järgmise aasta alguseni, Raua kinnistu puitmajade asemele kavatsetakse ehitada uus kortermaja.

Üks ülisuur kinnisvaraprojekt seisab aga juba aastaid. Jutt käib Juhkentali asumisse plaanitavast Avala ärikvartalist. Kümnehektariline krunt omandati 2003. aastal. Kuni Järvevana tee pikenduse valmimiseni ei saanud seal midagi plaanima hakata, sest kinnistule polnud juurdepääsu. 2013. aasta suvel kehtestati detailplaneering, mille kohaselt on Avala kvartalisse võimalik rajada umbes 180 000 m2 büroo-, kaubandus- ja teeninduspindu.

„Büroopindade turul on olukord selline, et spekulatiivselt mingit büroomahtu arendama minna on kaunis riskantne,“ seletab Uustulnd. „Avala projekti areng on turu taga kinni – kõik oleneb sellest, kui head me klientide leidmisel oleme, ja vastavalt sellele hakkame seal ehitama. Me otsime kliente. Ma ei saa kommenteerida, kas oleme juba kellegi leidnud. Ühtki diili ei ole veel lukku löönud.“

Golfikeskus Gruusias

Kaamos Kinnisvara toimetab tasapisi ka väljaspool Eestit – Soomes üürib enda ehitatud kauplust, Gruusias valmib golfikeskus ja Lätis planeerib korterelamuid.

Kõige suurejoonelisemad plaanid on seotud Gruusia pealinna Thibilisi külje all mäenõlvale soetatud 330hektarilise maaga. Praegu rajatakse seal golfikeskust, mis peaks valmis saama aasta lõpus.

„Kinnistu asub väga ilusas ja heas kohas, kavatseme sinna ehitada ka suure elurajooni, kuhu tulevad individuaalelamud, paariselamud, ridaelamud ja kortermajad,“ tutvustab Kaamos Kinnisvara juhataja Priit Uustulnd plaane. „Gruusia elamuarendus realiseerub järk-järgult 2-15 aasta jooksul, meie oleme selles ettevõtmises projektijuhi staatuses.“

Kinnisvaraarendusega Gruusias tegeleb OÜ Skinest Air, mille osanikud on äriregistri andmeil Oleg Ossinovski firma AS Skinest Rail (80%) ja Kaamos Kinnisvara (20%).

Ka Lätis tegutseb Kaamos Kinnisvara koos äripartneriga. Riia lähedal Marupes asuva kinnistu omanik on OÜ Markeland, millest 65% kuulub Kaamos Kinnisvarale ja 35% OÜ-le Klip Marine. Detailplaneeringu kohaselt võib kinnistule ehitada neli korterelamut.

„Läti turul ei ole nii hea seis nagu Eestis, korterihinnad ei ole Lätis jõudnud tasemele, et võiks hakata suure hurraaga ehitama,“ märgib Uustulnd. „Aga me otsime aktiivselt kinnistuid, eelkõige Riia linnas. Peale Marupe kinnistu me siiski midagi rohkem ostnud veel ei ole.“

2015. aasta suvel asutas Kaamos Kinnisvara tütarfirma Kaamos Ehitus omakorda tütarfirma Soomes, Purtonor OY. Esimene objekt, K-marketi kauplus Helsingi lähedal Mäntsälas, valmis eelmise aasta aprillis, kaubanduspinda üürib Kesko.

Raadio ettevõtlikule inimesele

Äripäeva raadio 92.4

Hetkel eetris

Kava

Vaata kogu kava
Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
18. April 2017, 06:49
Otsi:

Ava täpsem otsing