Ärikinnisvara keerab näo üürniku poole

Igas kinnisvarasektoris on toimunud märkimisväärne kasv, tootmis- ja laopindadel on see peagu kahekordne. Tulekul on ka märgatav arv projekte, eriti kaubanduspindu. Tinno hinnangul mingi muutus kindlasti tuleb, sealjuures on huvitav vaadata, kas see tuleb järsk või imbub vaikselt sisse.

Kuna turg on küllastunud ja valikuvõimalust palju, hakkab see peegelduma ka üüritasemes. Üüritase hakkab sõltuma rohkem hoonest endast: milliseid tingimusi eri vanusega ja piirkondades hoonete omanikud on valmis pakkuma, vähem mängivad rolli turuülesed erinevused.See omakorda kasvatab üürihinna vahemiku natukene suuremaks. “Mõni staatuse märgiga vanem büroohoone, nagu Tammsaare ärikeskus või Delta Plaza, läheb turul rohkem hinda kui sama kvaliteediga hooned kuskil kõrvalisemas kohas. Kui pakkumisi juurde ei tule, on surve hinnatasemele suurem,” märkis Tinno ja lisas, et selline eristumine võib tekkida ka hoonete puhul, mida alles hakatakse ehitama.

Pakkumiste küllus mõjutab ka vakantsust, mis võib olla ühes hoones suurem ja teises väiksem. Mingid piirkonnad ja hooned Tallinnas ei ole võib-olla nii populaarsed või tahetakse mujal rohkem olla, samas kui mingid mikropiirkonnad või hooned ei peegelda üldist trendi. Tinno hinnangul ei pruugi kohe tulla turuülest vakantsuse kasvu, vaid pigem tekib tasakaalu otsimine.

Kuna turg on üha enam üürniku kasuks, peab üürileandja olema paindlik ja tegelema probleemidega enne, kui need tekivad. Tinno soovitab läbirääkimistel olla paindlik, sest jäikus võib hiljem karmilt kätte maksta. “Selleks, et midagi saada, tuleb midagi anda, ja võib-olla on mõistlikum kohe natuke rohkem ära anda, et garanteerida pikemas perspektiivis stabiilne üüritulu. Eks see ole vaate küsimus: kas elada hetkes ja võtta maksimum, mille ühel hetkel kaotad, või teha natuke kehvem diil, mis garanteerib jällegi stabiilse üürivoo,” arutles Tinno ja märkis, et stabiilsus on ka omaniku ja investori jaoks üks olulisimaid näitajaid.

Vanemate hoonete puhul pole küsimus niivõrd nende füüsilises korrasolus, kuivõrd moraalsetes väärtustes. Uutes hoonetes on kõikide moodsate lisade peale mõeldud, mida omaaegsetel hoonetel pole, ja seetõttu peab neid suutma kohandada. Näiteks puuduvad vanemates hoonetes moodne fuajee, esinduslikkus ja äriline miljöö. “Tuleb mõelda, kas on võimalik teha fuajeed suuremaks ja esinduslikumaks, mida ilmselt väärtustavad ka kliendid. Või kui palju on võimalik hoonesse nõupidamisruume juurde ehitada,” tõi Tinno näite. Selliseid lisasid oskavad kliendid tema sõnul tänapäeval küsida ja see annab üürileandjale teatava eelise või võimaluse konkurentidest eristuda. Kuna iga ümberehitus on investeering, peab see hoonele lisama väärtust, mida hiljem üüriga tagasi teenida. “Eks meil hakkavad ka need objektid vaikselt tekkima, kus on juba küsimärk, kas on mõtet raha sisse panna või mitte. Siis peab lähenema hoopis maapõhiselt, et kuidas saaks maad paremini väärtustada. Hea näide sellest on Tallinnas Narva mnt alguses, kus lammutatud hoone asemele ehitatakse uus.”

Et uued kerkivad kaubanduspinnad ei jääks tühjaks, tuleb meelitada siia rohkem välisettevõtjaid ja -ettevõtlust, sest muidu tegeleksime olemasolevate üürnike ümberjaotamisega. “Kaubanduspindade omanikud saavad ise palju ära teha, et tuua siia ­uusi kaupmehi ja brände, kes kaubanduspindu täidaks. Nad võiksid käia rohkem välismaal ning lobistada ja promoda meie riiki,” soovitas Tinno. “Ja tegelikult on näha, et see töötab – meiegi kaudu on mõnigi uus bränd turule sisenenud või sisenemas.” Siin tuleb vaadata ka ettevõtluskeskkonda laiemalt kuni maksusüsteemini välja. Samuti seda, kui targalt riik ja EAS midagi teha plaanivad: kas see mõjub siia laieneda soovivatele ettevõtetele positiivselt või negatiivselt.

Tinno sõnul ootavad investorid ennekõike stabiilset rahavoogu, mis üürile andmisest tekib, sest tootluse alandamise ja väärtuse kasvu peale keegi enam ei mängi. “Sellest peaks ka müüjad aru saama, et niisama hinda kruvida ei ole mõtet ja mingi matemaatiline loogika peab ikkagi olema,” ütles Tinno.

Margus Tinno hinnangul see struktuur ei muutu ja valdav osa tehinguid tehakse ka edaspidi sinna kanti. “See tuleb meie turu struktuurist, kus paljud objektid on väiksed: meil on väiksemad bürood, väiksemad hooned tootmis- ja laopindade sektoris. Ka ei ole meil just palju suuri institutsionaalseid investoreid, suured varavalitsejadki saame kahe käe sõrmedel kokku lugeda,” nentis Tinno.

Ehkki tehingute arvust moodustavad suurtehingud 10–20%, jääb kogumahust nende kätte ikkagi 60–70% turust. Kuna suured tegijad on huvitatud vaid suurtest objektidest, ei ole neil väikeste projektide vastu huvi, mis omakorda soosib väikseid tegijaid. “Suurinvestorid vaatavad hea meelega objekte, mis on vähemalt 10 miljonit eurot, sest nende jaoks on see ikkagi mahuäri ja suured kalad söövad suuri kalu,” lausus Tinno.

Tüüpiline stock-office on hoone, kus allkorrusel on vitriin­akendega müügisaal, ülakorrusel väike ladu, kontor ja taga samuti ladu. Nende üüripinnad võivad alata 200 m2-st ja lõppeda 1000–1500 m2-ga. Ühes hoones on umbes viis kuni seitse ruumilahendust ja pinda kokku 2000–3000 m2. Kõige suurem on lao osa, siis väike kontoriosa ja tegelikult müügiosa väga polegi, kirjeldas Pärtel.

Margus Tinno sõnul on stock-office’id leidnud sobiva niši tootmis- ja laopindade sektoris, kus enne oli kogu aeg nõudlus väiksemate äripindade järele.  “Peab ütlema, et need on leidnud rohkem kajastust, kui asi väärt on. Lihtsalt need, kes nägid ära, et nendega saab turul väikest auku täita, olid edukad,” on Tinno arvamusel ja ärgitab mõtlema sellele, mis võiks olla nende lõplik formaat ja hinnatase turul.