Üürilepingu ülesütlemine tõi Amservile kahjunõude

Amservilt nõutakse saamata jäänud üüritulu, mis hageja arvates küündib koos viivistega kuni 3,8 miljoni euroni. Kui kohus seda nõuet ei rahulda, siis alternatiivselt küsib Esma Vara kinnistu väärtuse vähenemise/müügihinna languse eest ligi kaht miljonit eurot.

Amserv Grupi ASi nõukogu esimees ja ettevõtte poolte aktsiate omanik Raivo Aavisto nimetab hagi fantoomnõudeks, mille perspektiiv on tema arvates nõrk.

Kogu vaidlus on täis paljusid detaile ja juriidilisi nüansse, rääkimata veel, et loomulikult näevad vastaspooled paljut täiesti erinevalt.

Vaidlusest ning tulevasest kohtulahendist võib kerkida aga põhimõttelisem küsimus: millistel asjaoludel ja kui lihtsalt saab ankurüürnik pikaajalise üürilepingu üles öelda ja kas üürileandja peab seetõttu hakkama küsima suuremaid tagatisi.

Algus oli ilus. Esma Vara omanik Ralf Õng on Aavistoga tuttav juba ajast, kui Õng Esma Auto kaudu Mazdasid müüs. Kuidas siis juhtus, et praegu käib meeste suhtlus advokaatide ja kohtu kaudu?

Esma Varal oli kinnistu Lasnamäel Tähesaju teel, millele ehitatud autokeskuse võttis Amserv 2006.a 20 aastaks üürile. Amservi tütarfirma Ascar Auto hakkas seal müüma Opeli, Chevrolet', Hyundai ja Peugeot’ marki autosid, kuid 2013.a sügisel esitas Amserv lepingu ülesütlemisteate ning aasta hiljem kolitigi välja.

Amservi põhjendusel oli lepingu ülesütlemiseks kaks olulist tegurit. Esiteks muutusid Euroopa Liidu reeglid, mille järgi ei saanud erinevaid automarke samades ruumides koos müüa ning autokaubamaja kontseptsiooniga ei olnud võimalik senisel kujul jätkata. Teiseks jäid ka autokeskuse majandustulemused oodatust kõvasti kehvemaks.

Neid põhjendusi peab Õng aga otsituiks ja üürniku enda äririskiks, mis ei saa olla lepingu lõpetamise aluseks. „Alguses oli neil argumendiks, et maaletoojad ei luba enam mitut marki autosid koos müüa. Selle väite lükkasin ma ümber, kui sain kahelt maaletoojalt kinnituse, et see ei ole neile probleemiks. Siis leiti põhjendus, et neil oli majanduslikult raske. Aga kontserni sees saab ju kulusid-tulusid tõsta, nagu parasjagu on vaja näidata,“ leiab Õng.

Amservi omanike käitumise peale ongi Õng praegu väga pettunud. Näiteks asutati üürilepingu ülesütlemise järel Amservist jagunemise teel R.R. Kinnisvarahoolduse OÜ, millesse läks ainsa varana üle Esma Varaga sõlmitud üürileping.

Õnge sõnul teda jagunemisest ning lepingu üleminekust uude ettevõttesse ei teavitatud ning selle avastas juhuslikult tema advokaat.

Ehkki nüüd on Amserv kahju hüvitamise hagile vastates öelnud, et Amserv ei vastuta pärast jagunemist tekkinud kohustuste eest, siis seadus selleks võimalust ei anna.

Aavisto nimetab Õnge väga printsipiaalseks meheks, kelle jaoks on ainult üks õige arvamus ja see on tema enda oma. „Läbirääkimisi ei saa pidada, kui üks pool käitub nagu võta-või-jäta mängus. Sellepärast ei olegi kompromissiläbirääkimistest asja saanud,“ leiab Aavisto.

Amservi kompromissiettepanekute jutu peale näitab Õng Aavisto kirja 2014.a septembrist, milles Õngele pakutakse ühekordse hüvitisena veidi üle 31 000 euro, eesmärgiga jõuda kokkuleppele ja vältida edasisi vaidlusi. „Kui soovisime kohtul anda hinnang lepingu ülesütlemise kohta, palus Aavisto kokkusaamist. Saime enne jõule Olümpia kohvikus kokku ja Aavisto pakkus mulle sama summat, et lepime ära ja sellest peaks sulle piisama. Täitsa lõpp lugu!“ naerab Õng.

Aavisto sõnul oli kirja kirjutamise ajal Amserv veel Tähesajus ning jutt käis kompensatsioonist olukorras, kus nende lahkumise järel hakkab ruume kasutama järgmine rentnik. Hiljem pakuti Õngele kümme korda suuremat summat, kinnitab Aavisto korduvalt.

Tagantjärele mäletavad osapooled erinevalt ka, kuidas Amserv ja Esma Vara lepinguni jõudsid.

Õng kirjeldab üksikasjaliselt, kuidas Aavisto pöördus tema poole ettepanekuga ehitada Amservi soovide järgi Tähesaju teele automüügikaubamaja ehk tegemist oli kliendi mõõtude järgi õmmeldud rätsepaülikonnaga. Arhitektide ja ehitajaga suhtlesid tema sõnul ka peamiselt Amservi töötajad. Õngele andis kindlust, et Amservi omanikud olid hea mainega ettevõtjad. Kõige olulisem oli aga kokkulepe, et Amserv võtab keskuse üürile 20 aastaks.

„Minu meelest oleme küll 20aastasest rendist algusest peale rääkinud. See looks piisava kindluse meile, nagu Amserv Grupi AS lepingu teise poolena sulle,“ kirjutas Aavisto 2006.a maikuus Õngele, kui omavahel arutati üürilepingu tingimuste üle.

Lepingu alusel sai Esma Vara autokeskuse ehitamiseks pangast laenu.

Kuid Aavisto mäletab, et kindlasti ei tulnud autokeskuse ehitamise initsiatiiv Amservilt. Vastasel juhul ei oleks Õng pidanud käima üürniku leidmiseks erinevate automüüjatega, näiteks Info-Autoga, läbi rääkimas, lisab ta.

Selle tõestamiseks kraamib Aavisto kirjavahetusest välja üürihinnast rääkiva osa. „Võid olla täiesti kindel, et see 140.- ei ole maksimum, mida mulle on püütud pakkuda. Osad pakkumised on olnud pimedad, sest auto marki ei ole avalikustatud,” kirjutas Õng 2006.a aprillis Aavistole.

Aavisto räägib ka, kuidas nad on teinud omalt poolt maksimumi, et hoone omanik ei kannataks lepingu ülesütlemisest. „Siin pole midagi isiklikku. Teatasime lepingu lõpetamise soovist pretsedenditult pikalt ette, asusime appi ka uusi üürnikke leidma. Siis pakkusime kompensatsiooni ajani, kui ta leiab üürniku. Pakkusime ka kompromissiks üürimakseid perioodi eest, mis jäi Amservi lahkumise ja hoone müügi vahele, kuid mitte miski ei ole Ralf Õngele sobinud,“ loetleb Aavisto.

Õnge kinnitusel pole aga Amserv talle uue üürniku leidmise ajani kompensatsiooni pakkunud.

Tartu Ülikooli juurateaduskonna cum laude lõpetanud Aavisto on Esma Vara esitatud nõude osas enesekindel. „Tegemist on fantoomnõudega, meie hinnangul on nõude perspektiiv nõrk,“ sõnab ta.

Ta viitab riigikohtu eelmise aasta lahendile, mille järgi ei saa üürileandja nõuda saamata jäänud üüri, kui ta kinnistu maha müüb. Nimelt müüs Esma Vara ka 2015.a juunis kinnistu soomlastele kuuluvale firmale Motonet Estonia OÜ.

Ja isegi kui Esma Varal olekski saamata üüri osas midagi nõuda, siis Aavisto sõnul pole miljonitest eurodest mõtet rääkida, sest maksimaalne nõude suurus oleks diskonteeritult 213 000 eurot.

Samast riigikohtu otsusest on Õngel aga vastu esitada argument, et tal on õigus nõuda hüvitist kinnisvara müügiväärtuse vähenemise eest, mis on tema kinnitusel ligi kaks miljonit eurot.

Amserv esitas kohtule nii kinnisvara hindamisakti, mille järgi müüdi maja turuhinnaga kui ka Redgate Capitali analüüsi, mille kohaselt puudus Esma Varal majanduslik surve maja maha müüa. 

Vaidlus Harju maakohtus jätkub.

Esma Vara lepinguline esindaja advokaadibüroo RASK vandeadvokaat Tarmo Peterson sõnas, et tulevasel kohtulahendil saab olema oluline mõju ärikinnisvara üürituru toimimisele.

„Advokaadina eelistan mitte asuda detailides kommenteerima pooleli kohtuvaidluse sisu. Usun, et kõnealuses asjas tehtaval lahendil on ärikinnisvara üürituru toimimise seisukohalt üsnagi oluline mõju. Küsimus on suures plaanis selles, kuivõrd lihtne peaks üürnikul olema lõpetada näiteks 10 või 20 aastaks sõlmitud üürileping. Kas üürniku kahjumlik tegevus või äriplaani ebaõnnestumine peaks näiteks andma üürnikule mõjuva põhjuse pikaajaline üürileping lõpetada?

Nendele küsimustele antavad vastused mõjutavad kahtlemata üürituru toimimist, sest sõltuvalt lahendist võib üürileandja kaitse oluliselt väheneda. Kui tähtajalist üürilepingut on võimalik üürnikul majandusliku ebaedu tõttu lõpetada, siis tekib küsimus, mis asi see tähtajaline üürileping üleüldse on?

On äärmiselt oluline, et kohtud leiaksid siin lepingulise õiguskindluse ja pinnalt lahkuda sooviva üürniku huvide vahel mõistliku tasakaalu. Kogumis võib ette nähta, et kui üürileandja jaoks riskid sedavõrd oluliselt suurenevad, s.t nad ei saa loota tähtajaliste üürilepingute kokkulepitud perioodiks püsimajäämisele, toob see kaasa üürihindade muutused ja üürileandja-poolsete sanktsioonide karmistumise üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise korral.

Üürileandja huvides on sellisel juhul võimalikult täpselt reguleerida üürisuhte ennetähtaegse lõpetamise juhtumid koos tagajärgedega. Üürilepingute sõlmimise protsess muutub läbirääkimiste mõttes aja- ja ressursimahukamaks. Tõenäoliselt väheneb ka isikute ring, kellel on üleüldse ligipääs ja võimalus äriruume üürida. Samas ei ole kohtud antud asjas veel ühtegi lahendit teinud ning paanikaks ei ole põhjust.“