Eesti Pank näeb riski kinnisvaras

Kõige tõsisem risk Eesti finantsstabiilsuse jaoks tuleneb Põhjamaade majandusest ja pangandusest, kuna kinnisvarahinnad on seal kõrged ja majapidamiste võlakoormuse kasv jätkub. Kuigi Rootsi kinnisvarahinnad 2017. aasta teisel poolel langesid, on hinnatase endiselt kõrge ning majapidamiste võlakoormus aina kasvab.

Võrreldes viimase keskpanga analüüsiga kuue kuu eest on nii Stockholmis kui ka Oslos hinnad tipuga võrreldes 10 protsenti langenud. "Rääkides meie kolleegidega Põhjamaades, siis üldiselt peetakse seda kasulikuks korrektsiooniks, sest hinnaralli oli liiga kiire," kommenteeris Eesti Panga asepresident Madis Müller.

Praeguse jahenemise kohta ütles ka Rootsis tegutseva Nordeconi välisturgude juht Priit Luman, et selle põhjuseks võib pidada ennekõike pankade konservatiimsemat käitumist. "Seda, kas kinnisvarahinnad lähitulevikus tõusevad või langevad ei julge ennustada," lisas Luman.

Ka keskpanga president Ardo Hansson tõi suurima ohuna esile just Põhjamaid. "Rootsi on olnud Eestile väga hea kaubanduspartner, on pakkunud meile ekspordikanalit ning Põhjamaade suurte pankade siinsed kontorid on oma sealse hea seisu tõttu saanud pakkuda väga häid intresse," märkis Hansson.

Teisalt tuleb jälgida, et Rootsi kodumajapidamiste võlakoormus väga suur, ning kui praegu on toimunud mõõdukas korrektsioon, siis edasise hinnalanguse tingimustes võib väheneda sealne ostujõud, mis lööb ühtviisi Eesti eksporti kui ka siin tegutsevaid panku, selgitas Hansson.

Juhul kui Rootsi kinnisvaraturust tulenevad riskid realiseeruksid, võivad emapangad vähendada Eestis tegutsevate tütarpankade või filiaalide rahastamist ning seetõttu väheneks laenupakkumine ja Eesti majanduse rahastus tervikuna.

Eesti majandus kasvas kiiresti ja ilmneb ka ülekuumenemise märke. Peamine ettevõtlussektorist lähtuv risk Eesti finantsstabiilsusele on ehitus- ja kinnisvarasektori kiire kasv. Kinnisvaraturu suure nõudluse tõttu võivad tööjõud ja investeeringud hakata sellesse sektorisse koonduma. Nõudlust suurendavad veelgi valitsuse tellimused. Majandustsükli pöördudes või tellimuste vähenedes halveneks ehitus- ja kinnisvaraettevõtete laenumaksevõime ja pankade laenukvaliteet halveneks.

Samas on palkade avaldatav surve vahepeal leevenenud. "Eelnevatel aastatel kasvasid palgad kasumi arvel ja eksport oli stabiilne, viimane aasta on aga olnud ideaalne olukord, kus ekspordimaht ja -käive on kasvanud. See tähendab, et eksportivatel ettevõtetel on kasumid kasvanud samas sammus kulude ja palkadega," kommenteeris Hansson.

Iseküsimus, kas see on ajutine fenomen.  Eesti Panga hinnangul võib seda pidada pigem ajutiseks, sest maailmamajanduse kasvutempo praegusele tasemele tõenäoliselt ei jää. Kui hinnad sama kiiresti enam kasvada ei saa, siis tuleb ka palgasurve probleem Hanssoni sõnul jälle tagasi.

Kiire palga kasvu ja tugeva kindlustunde mõjul võivad majapidamised võtta liiga suuri laene. Laenunõudlus püsib – majapidamiste pangalaenud ja liisingud on aastaga kasvanud ligi 8%. Kuigi võlakoormus ei ole suurenenud, sest ka sissetulekud on kiiresti kasvanud, ei pruugi praegune kiire palga kasv siiski kestma jääda.

Ettevaates võib tekkida vajadus laenunõudeid karmistada, et piirata majapidamiste eluaseme- ja tarbimislaenude hoogsat kasvu. Peamine majapidamiste laenunõudlust piirav vahend on Eesti Panga kehtestatud eluasemelaenunõuded, mille rangemaks muutmisega saab vähendada laenuvõtja maksimaalset laenusummat.

Pangandussektori finantsseis ja vastupanuvõime riskidele püsis tugev. Laenuportfelli kvaliteet on väga hea, laenamist rahastatakse valdavalt residentidest klientide hoiustega. Kasumit teeniti eelmise aastaga sarnases mahus ning enamiku pankade omavahendite tase jäi kõrgeks. Tulumaksuseaduse muudatus motiveerib panku rohkem dividende maksma, mistõttu pankade kapitaliseeritus hakkab varade kasvades edaspidi kahanema.

Eesti Pank otsustas säilitada süsteemse riski puhvrimäära 1% tasemel ja tõsta kahe panga puhvrimäärasid, tulenevalt nende süsteemsest olulisusest. Süsteemse riski puhvri nõude kehtestamise põhjuseks on Eesti majanduse väiksusest ja ekspordi suurest osakaalust tulenev haavatavus. Lisapuhvri nõuded kehtestatakse süsteemselt oluliste pankade suhtes, mille tõrgeteta toimimine on kogu finantssüsteemi ja reaalmajanduse jaoks tähtis.

Seni on 2% lisapuhvri nõue kehtinud Swedbankile ja SEB Pangale. Süsteemselt oluliste pankade nimekirja lisandub Luminor Bank, kellele edaspidi samuti kohaldub täiendav 2% puhvrinõue. Lisaks sellele on aastaga märgatavalt suurenenud LHV Panga turuosa, mistõttu panga lisapuhvri määr tõuseb 0,5%lt 1%le.

Vastutsüklilise kapitalipuhvri määr, mis kehtestatakse liigkiirest laenukasvust tulenevate riskide vähendamiseks, on praegu 0% tasemel ning praegu ei pea Eesti Pank vajalikuks seda tõsta. Eesti ettevõtete ja majapidamiste võla kasv tervikuna on viimastel aastatel olnud SKP kasvust aeglasem ja reaalsektori võlakoormus kahanenud.

"Üks trend, mis siin liigub kiiremini, on majapidamiste võlakoormuse kasv. Eluasemelaenude jääk kasvas 7 ja liisingute jääk 19 protsenti. Seda peame ka edaspidi hoolsalt järgima," kommenteeris Hansson. Praegu ei vastutsüklilist kapitalipuhvrit ega laenunõuete karmistamist vaja ei ole olnud.