Vastulause riigikontrolörile

Riigikontrolör tõdeb aruande kaaskirjas, et riigi kinnisvarareform pakub väärtuslikke õppetunde ajal, kui valitsus on alustanud mitut uut reformi. Järgin riigikontrolöri üleskutset vaadata otsa tehtud (või juhtunud) vigadele ja süsteemis olevatele puudustele, et neid saaks parandada ja vältida nende kordumist tulevikus.

Ma ei ole päris nõus riigikontrolli järeldusega, et reformi ebaõnnestumise peamine põhjus on olnud valitsuse suutmatus leppida kokku ühtses riigi kinnisvarapoliitikas.

Peamised takistused reformi elluviimisel on:

- rahastamise vajadused on suuremad kui võimalused;- pole suudetud ehitada toimivat süsteemi, mille reeglid oleksid selged.

Mõlema takistuse kõrvaldamine on justkui rahandusministeeriumi vastutusalas. Esimene takistus, rahapuudus, on kõrvaldatav ainult teiste valdkondade arvel, sest raha juurde ei tule ja välisrahastus väheneb. Kodanikuna ja riigieelarve kokkupanemist kõrvalt näinuna tõden, et riigi kinnisvara ei ole vist kõige suuremas rahapuuduses vaevlev valdkond riigis. Raha juurdesaamine võib olla vajalik, aga sellel oleks mõtet alles siis, kui raha mõistlikumalt kasutama hakatakse.

2007. aastal valitsuses heaks kiidetud riigi kinnisvarastrateegia järgi on juhtimissüsteemi ülesehitamine rahandusministeeriumi ülesanne, seega oleks aus vaadata peeglisse ja küsida, miks me pole hakkama saanud.

Oluline on tagada, et kõik uued otsused oleksid mõistlikud, et ei tehtaks rohkem „halbu“ otsuseid.

Kinnisvara otsused on pikaajalised ja seovad meid aastakümnetepikkuse rahalise kohustusega, kusjuures hoone eluea kuludest 80% määratakse ära kinnisvara kavandamise ja projekteerimise faasis. Riigi pikaajaline praktika on olnud, et ehitusotsuse tegemise hetkeks on eskiis või projekt juba valmis ja ehitusotsus tehakse neis kavandatud mahtude alusel. Me ei saa panna ka praegu kätt südamele ja öelda, et kõik uued otsused on olnud mõistlikud.

Praegu on rahandusministeeriumi põhifookus kinnisvara otsustusprotsesside parandamisel, eesmärk on tagada, et kõik uued kinnisvara investeeringu ja kasutamiseks võtmise otsused oleksid säästlikud ja tuleviku kulude kokkuhoiule suunatud.

Uute investeeringute planeerimise kõrval ei tohi jätta unarusse olemasoleva vara taastamist ja remonti. Riigi kinnisvara on amortiseerunud, sest vara korrashoidu ja remonti ei ole piisavalt panustatud, sest olemasolevate hoonete remontimisele on aastaid eelistatud uute ehitamist – sellest on tekkinud sadadesse miljonitesse ulatuv remondivõlg. See tähendab, et varad on amortiseerunud kiiremas tempos kui nende remondiks on raha kulutatud.

Vältimaks vea kordamist tulevikus on uuele RKASi rahastamismudelile üle läinud varadel kavandatud remondifondi kogumine. Paraku avaldab remondifondi kogumine mõju iga-aastastele tegevuskuludele, mis tekitab omakorda skepsist uue rahastamismudeli suhtes. Kui oodatud kvaliteedi kasvu kiirelt ei kaasne, siis kõhklused süvenevad.

Eelarvekulude vähendamine ei saa olla reformi edukuse mõõdupuu ja saada eesmärgiks omaette, sest eelarve ei näita kõiki kulusid. Meil ei ole praegu head infosüsteemi, et võrrelda kinnisvarakulusid „enne ja pärast“ reformi, seetõttu tuleb olla ettevaatlik numbritest järelduste tegemisel.

Ka riigikontroll tunnistas, et andmete kättesaamine ja järelduste tegemine oli keeruline, rõhutades oma aruandes korduvalt, et riigi eelarvekulud lähiaastatel kasvavad kordades. Paraku jäi varju asjaolu, et oluline osa kasvust tuleb rahastamismudeli muutusega kaasnevast kulustruktuuri muutusest. Reformi läbiviimisel minnakse üle ise-haldamise mudelilt üürimudelile, mis tähendab, et lisaks sisseostetavate teenuste kuludele lisanduvad ka seni oma personaliga tehtud tegevuste kulud, remondikulud ja kapitalikulud. Juhul kui tehakse uus investeering, siis lisandub ka investeeringukomponent, mida isehaldamise mudeli puhul ei lisandu.

Teenuste hinna kõrval tuleks võrrelda ka mahtu ja kvaliteeti. Riigikontrolli aruanne püüdis analüüsida teenuste hinnamuutust pärast RKASile üleandmist, et leida kokkuhoidu. Selget järeldust selle kohta, kas teenused on läinud kallimaks või odavamaks, aruandest ei tulnud, sellist järeldust ongi raske teha.

Pelgalt numbrite võrdlemise kõrval tuleb kindlasti analüüsida ka teenuste sisu, mis ei ole enne ja pärast RKASile üleandmist sageli sama. Näiteks on tavapärane, et kui enne tehti vaid avariilist tehnohooldust ja pärast RKASile üleandmist hakatakse tegema ka ennetavat tehnohooldust, sel juhul peaks olema mõistetav, et teenuse hind kasvab ja säästu mõõtmine ongi keeruline, kuid see hoiab kokku remondikulusid tulevikus.

Kokkuhoiuks on vaja investeerida, uus investeering suurendab eelarvekulusid. Selleks, et ruumikasutust vähendada, tuleb teha investeeringuid ruumide ümberehitamiseks. Korduvalt on toodud eeskujuks maksu- ja tolliametit (MTA), kes viis läbi oma asutuse kinnisvarareformi ja vähendas büroopinna 1/3 võrra, ehitades uue hoone, sest olemasolevates hoonetes ei ole võimalik luua uut ja optimaalset funktsionaalsust. Selleks oli vaja teha ühekordne investeering. Kusjuures vaatamata sellele, et MTA paiknes ka varem suuresti rendipindadel (st kulutase ei olnud n-ö kunstlikult madal), optimeerimisega tegevuskulude kokkuhoidu ei saavutatud.

Teiseks näiteks, kus uus investeering suurendas eelarvekulusid, toon riigikontrolli kolimise selle aasta suvel Narva maantee rendipinnalt Toompeale, aadressile Kiriku 2. Kui varem oli riigikontrolli kasutuses 1995 m² pinda, siis uues hoones veidi rohkem, 2144 m². Suuremale pinnale kolimine ei tähenda, et hakati rohkem laiutama, vaid vanalinna hoonetes on ruumikasutus vähem funktsionaalne. Igakuised prognoositud üürikulud (kõik kulukomponendid, koos käibemaksuga) olid eelmisel üüripinnal 29 910 eurot (15 €/m² kuus), uuel pinnal 57 539 eurot (27 €/m² kuus). See teeb kulude kasvuks uuele pinnale kolimisel 92%. Kusjuures ka riigikontroll paiknes varem üüripinnal, st mudeli muutusest tulenev mõju üürikulu kasvule oli väike.

Mängin nüüd mõttega, et mis siis, kui riigikontroll oleks paiknenud riigi hoones ja senisteks kuludeks oleks olnud vaid sisseostetavate teenuste kulud: siis oleks kulude kasv uude hoonesse kolimisel olnud 332%. Numbritest ei maksa teha liiga kaugele ulatuvaid järeldusi.

Aruannetega elu muutmine on kohmakas ja halduskoormav. Riigikontrolli aruanne on huvitav lugemine. Kui küsida, kas aruandega loodud uus teadmine on proportsionaalne selle tegemiseks panustatud ressursiga, siis vastus on „ei“. Seda aruannet tehti kaks aastat, paljud süsteemis töötavad ametnikud kulutasid kümneid töötunde andmete otsimiseks, analüüsiks, intervjuudeks, kirjavahetusteks, tagasiside andmiseks. Samamoodi on aruannete tegemisele hulga kalleid töötunde kulutanud rahandusministeerium, koostades põhjalikke riigi kinnisvara valitsemise koondaruandeid, tuvastades reformi kitsaskohad ja pakkudes välja lahendusi. Meie esimese koondaruande kohta ütles riigireformi üks toetaja Jüri Raidla, et see on kõige ausam aruanne, mida ta riigis on näinud. Me teame, mis on tegemata – kõikide viidatud probleemide lahendamine on töös.

Ilma informatsioonita tarkade otsuste tegemine ei ole võimalik. Riik on teinud arendusi riigi kinnisvararegistrisse ja koondanud ühtse vaate riigi kasutuses ja omandis olevast kinnisvarast erinevatest riiklikes registritest (maakataster, kinnistusraamat, ehitisregister jt). Praeguseks on meil juba päris hea info sellest, mis varad riigil on olemas. RKASile üle antud hoonetel on hea ülevaade hoonete seisukorrast ja investeerimisvajadustest. Paraku on puudu veel kõige olulisem – ülevaade kuludest, varade kasutamisest ja seostest riigi põhitegevusega. Kogu teabe koondamiseks on veel mitme aasta pikkune tee minna, et liidestada ja välja arendada registrid ja see info sinna ühtse struktuuri alusel sisestada – et saaks võrrelda õunu õuntega ja teha otsustusprotsesse toetavat aruandlust.

Riigi kinnisvara vajaduste planeerimine peab toimuma kooskõlas riigi strateegilise planeerimisega. Riigikontroll heidab aruandes ette, et riigil puudub ülevaade oma kinnisvara vajadustest ja kehtestatud ei ole ühtseid kinnisvarakasutuse normatiive. Rahandusminister ega riigihalduse minister ei hakka tõenäoliselt mitte kunagi planeerima kogu riigi kinnisvara vajadusi, see on iga valdkonna ministri enda pädevuses. Rahandusministeerium ei saa ette öelda, kui palju koole on haridusministril, kui palju päästedepoosid on siseministril või kui palju vangla pinda on justiitsministril vaja oma strateegiliste eesmärkide elluviimiseks. Ammugi ei ole võimalik kehtestada ühtseid normatiive ja võrrelda koolide pinnakasutust vanglatega jne, küll aga saab võrrelda büroosid omavahel ning koole koolidega, depoosid depoodega, vanglaid vanglatega jne. Iga valitsemisala peab ise vastutama oma eesmärkide säästliku elluviimise eest ja kavandama kulude kokkuhoiu meetmed. Riigi üleminek tegevuspõhisele eelarvestamisele peaks igati toetama neid muutusi.

Tuleb tagada süsteemi paindlikkus, sest pole midagi püsivamat kui muutus. Maailm ei saa kunagi valmis ja ei maksa ka loota, et meil ühel hetkel tekib püsiv ülevaade riigi kinnisvara vajadustest. Näiteks:

- Praegu on riigi kohtute portfell äsja peaaegu uuendatud vastavalt kavandatud vajadustele, aga riigireformi raames räägime taas kohtute reformist;- Kohe on valmimas terviseameti uus hoone ja räägime sotsiaalministeeriumi asutuste ühendamisest.

Peame looma ülevaate riigi kinnisvara vajadustest, kuid olema valmis pidevalt ja kiirelt kohanema muutustega. Eriti puudutab see riigi büroode pinnakasutust, kus näeme suurimaid võimalusi kokkuhoiuks, sh kavandatavad riigimajad maakonnakeskustes.

Riik ei ole ainult riigieelarvelised asutused, vaid ka muu keskvalitsus (avalik-õiguslikud juriidilised isikud, riigi sihtasutused jt) ja muidugi kohalikud omavalitsused. Tõdemus on eriti ajakohane olukorras, kus riigil on käsil riigireform (sh jätkub sihtasutuste moodustamine, haldusreform) ja kus riigikontroll on avalikustamas kohalike omavalitsuste kinnisvara auditi järeldusi. Omavalitsuste kinnisvaraportfell on 2,5 korda suurem kui riigil ja selle valitsemisel ei ole olukord sugugi parem.

Riigi kinnisvara masinavärk on keeruline, selle remontimine vajab aega ja kannatlikkust. Rahandusministeerium on valmis viima riigi kinnisvarateemade ülevaate ja ettepanekud valitsusse lähinädalatel.

Autor: Veronika Ilsjan