1:0 uute büroomajade kasuks

Perioodil 2007-2008 sai valmis tohutu hulk uut büroopinda.

Ainuüksi 2007. aastal sai ehitusloa 210 000 m² büroopinda. Aasta lõpuks oli sellest valmis juba 70 000 m² ning veel pooleli jäänud ehitustest lisandus 2008. aastal ligi 120 000 m² büroopinda! Suurematest projektidest tasuvad äramainimist ehk Ülemiste City, Tammsaare Ärimaja, Delta Plaza, Marienthali Keskus. Ripakile ehk ehitamata jäid veel vaid mõned väiksemad majad, kus kas omanikud või pangad jõudsid õigeaegselt piduri põhja vajutada.

Edasi järgnes vältimatu- suured uued kolossid haigutasid tühjuses ja äkilisema sõnavõtuga äripindade spetsialistid ennustasid uutele hoonetele kadu ja kõdu. Vanemate büroomajade omanikud aga hõõrusid rahulolevalt käsi ja leidsid, et neid selline uute pindade uputus ei mõjuta.

Võttis aega mis võttis, kuid uute majade omanikud suutsid pika tõestusperioodi jooksul potentsiaalsetele üürnikele selgeks teha, et isegi kui B- ja C-kategooria hoonetes on üürihind madalam, muudavad oluliselt kõrgemad kommunaalkulud, planeeringute ebafunktsionaalsus ning puudulikud parkimislahendused uue maja siiski mõistlikumaks valikuks. Seda enam, et uute majade omanikud tulid esialgsest üürihinnast ca 30 % järele. Tõsi, kõik uued büroomajad pole täidetud, kuid seal on olnud tegemist eelkõige omanike põikpäisusega hinnataseme korrigeerimisel. Näiteks Haabersti linnaosas on ka suuri uusi ärimaju, mille vakants küündib suisa 50%ni.

Kui nüüd vaadata, milliseid pakkumisi suuremates uutes büroomajades üldse alles on, siis valik on üllatavalt kesiseks jäänud. Mõistliku hinnaga suuremaid, al 500 m² pindasid tuleb turul otsida tikutulega. Näiteks Marienthali Keskuses Mustamäe teel liiguti üürnike majutamisel alt ülespoole ning hetkel on välja üürimata veel vaid 8. ehk viimane korrus, kuid sealgi on omanik otsustanud terve korruse jagada ainult kaheks osaks.

Küll aga kasvab jahmatava kiirusega B- ja C-klassi büroopindade pakkumiste arv. Ainuüksi Harjumaal on kokku büroopindade üüripakkumisi üle 3000, neist uutes majades aga ainult alla 300! Arvestades, et enne buumi oli Tallinnas/Harjumaal kokku veidi alla 400 000 m² büroopinda, siis on pakkumiste osakaal tugevalt kreenis- ca 200 000 m² uut büroopinda on valdavalt endale üürnikud leidnud, vanemad majad on aga sõna otseses mõttes tühjaks jooksnud. Perspektiiv lähiajal täituvus uuesti efektiivsuspiirist ülespoole kergitada on seal aga nullilähedane.

Mis edasi?

Juba täna tasuks vanemate ja ebafunktsionaalsemate büroohoonete omanikel hakata tõsiselt üle vaatama, kuidas edasi minna. Paljud majad ei jää enam senisel kujul toimima ning omanikud on mitme halva valiku ees- kas hoone renoveerida, maja ümberorienteerida teisele sihtgrupile või suisa lammutada ning asemele rajada uus, kaasaegsetele ootustele vastav elu- või ärihoone. Lihtsaid lahendusi ei ole ega tule, kõik eelpoolmainitud tegevused nõuavad suuri investeeringuid. Selge igatahes on, et keegi ei näe hetkel Tallinnas 3000 ettevõtjat, kes lähiajal endale uut büroopinda vajaks. Uute büroomajade omanikud on eduka müügitööga loonud olukorra, kus järgnevate aastate jooksul näeme kümnete vanade ärihoonete küllaltki loomingulist ümberkujundamist.

Autor: Peep Sooman, Villy Paimets