Viljar Arakas: Swedbanki juhtum viib Balti ärikinnisvaraturu jahtumisele

Arakas toob hiljutise näite, kui tõsine on olukord: "Samal ajal kui Eesti meedias domineerisid suusatajate dopingulugu ja valimised, siis Rootsi meedia käsitles aktiivselt Swedbanki kaasust. Selline juhtum, kus tegevjuht sisuliselt vallandati tund aega enne aktsionäride koosolekut ja nõukogu esimees teatas paar päeva hiljem, et see roll hakkab häirima tema põhitegevust metsanduskontsernis ja lahkub, on täiesti pretsedenditu Rootsi ärikultuuris. Swedbanki aktsia on eilse seisuga langenud tipust ligi 30%, turuosakaal aga Baltikumis on vahemikus 25–30%, olenevalt kas mõõdame hoiuste või laenude osakaalu. SEB-l on 10–15% ehk topelt väiksem.

Pange ennast uue juhatuse esimehe või nõukogu esimehe rolli Swedbankis. Mida teeksite teie? Baltikum on saanud suure jamaga hakkama ja aktsia hind on kukkunud kolmandiku. Kui mina oleksin uus Swedbanki juht, siis ma oleksin ülikonservatiivne Baltikumi tegevuse suhtes ja vaataksin väga hoolega kõik riskid üle ja keeraksin kruvisid rohkem kinni, et mitte võtta liigseid äririske. Danske lugu samas valguses on vähetähtis, kuna turuosa Baltikumis oli suht väike. Swedbank on kõige olulisem pank siin piirkonnas. Kindlasti pole Swedbank ega SEB siit turult lahkumas, ei puuduta see ka eraisikute kodulaenude kättesaadavust, aga päris kindlasti saab pihta ärilaenude kättesaadavus, eelkõige laenu hind. Seda tajume me ise ka.

Rahapesu valguses, kui pank annab Eesti ettevõttele miljon eurot laenu, siis pank teab, et tema võimalik suurim kaotus ongi seesama miljon. Aga kui pangas on mitteresident, kelle kontolt liigub läbi miljoneid eurosid, millest pank saab teada tagantjärele, siis panga suurim kahju on litsentsist ilmajäämine. Seetõttu ma kahtlen, et tehingute maht Baltikumis jääb samaks nagu eelmisel paaril aastal. Skandaal Rootsi panganduses pole veel siinsetele kinnisvaramüüjatele kohale jõudnud, aga see tuleb siia viitajaga ja me hakkame seda nägema Eesti Panga avaldatavast statistikast, mis näitab keskmist laenuintressi ja mahtu ja kes on laenuandjad."

Järgneb intervjuu Äripäevaga

EfTEN Real Estate Fund III-l on kokku ca 86 000 m² üüripinda, millest vakantne on kõigest 1,2%. Seega üürnikke jätkub ja saame üüripindade täitmisega jooksvalt ilusti hakkama. 70% meie kolmanda fondi varadest asub Leedus. Aus on lisada, et mitu meie hoonet on ainult ühe üürnikuga ärihooned, kus üürnikeks tublid oma äriala tegijad, nagu DSV, Hortes, ABC Motors jne.

Konkreetsetest objektidest peame teavitama kõiki investoreid korraga börsisüsteemi vahendusel. Kuid üldistades võib eeldada, et järjest karmistuvad kommertspankade laenutingimused ja osaliselt ka segadus teise pensionisamba ümber, mis piirab omakapitali pakkumist, võib tuua meie jaoks talutava riski/tulu suhtega investeerimisvõimalusi. Tegeleme mitme potentsiaalse objektiga igas Balti riigis. Neid saame realiseerida siis, kui kapital on kaasatud, kuna varem kaasatud omakapital on edukalt investeeritud. Otsest investeerimistempot me lubada ei saa ega tõtt öelda ka taha – me investeerime väga olulises määras iseenda, st fondivalitseja asutajate kapitali ega tee ühtegi ostutehingut pelgalt selle nimel, et omakapital kiirelt ära investeerida ja hakata teenima valitsemistasu. Teeme tehinguid siis, kui tehingu ärilised tingimused on meie jaoks sobivad, ning võetav risk aktsepteeritav.

Kui ironiseerida, siis sama hästi võib küsida, kas eelistame näiteks Kristiine linnaosa Mustamäele? Balti riikide avatud majandused liiguvad väga sarnastes trendides ja tempos. Seega me ei eelista ühte riiki teisele. Sisendite hinnad ja üüritasemed ei ole Balti riikides niivõrd erinevad, et võiks öelda, et eelistame ühte riiki teisele. Igal riigil on loomulikult oma nüansid ja eripärad, kuid peame Balti riike kogumina oma koduturuks.

Neid on raske omavahel võrrelda. Kortermajad ehitatakse valmis ja müüakse korteritena ära, teenides arendajale n-ö lõppkasumi. Ärikinnisvaras ehitatakse maja valmis, antakse üürile, teenides igakuist rahavoogu, ja otseselt hoonet ennast müüma ju ei peagi, kuigi alati võib. Kui võrrelda näiteks, kas investeerida valmis arendatud äripindadesse või üürikorteritesse, siis ärikinnisvaral on mitu eelist – üüripinnad on ühe üürniku kohta suuremad ja tootlus kõrgem, lisaks saab üürimäärale lisada käibemaksu, mida üürnik saab sisendkuluna maha arvestada. Kuid muidugi erandeid leidub igale reeglile.

Arstide kohta öeldakse, et nemad matavad oma vead maha. Meie õnneks fataalseid vigu EfTENi 11aastase tegevusajaloo jooksul ei ole me teinud. Mõnes projektis oleme olnud küll optimismlikumad äripindade väljaüürimise tempo suhtes, kui seda on pakkunud tegelikkus. Kuid see liigitub pigem valdkonda „igapäeva töised küsimused, väljakutsed“ kui investeerimisvigade hulka.