Artikkel

    Advokaat: hästi tehtud ehituse töövõtulepingut ei pea seifist välja võtmagi

    “Head ehituslepingut ei pea seifist kordagi välja võtma,” teatas mulle enam kui 30aastase kogemusega ehitusfirma juht, kui küsisin, milline on hea töövõtuleping ehitussektoris, kirjutab Derling Primuse vandeadvokaat Margo Lemetti Äripäeva erilehes Ehitusõigus ja kinnisvara.

    Kogenud ehitusfirma juhi vastus oli ootamatu, kuid igati loogiline. Kui tellija ja töövõtja on sõlminud lepingu läbimõeldult, on tulemusele orienteeritud ja arvestavad teineteise huvidega, mille hulka kuulub ka töövõtjale tehtud töö eest mõistliku kasumiga tasu maksmine, siis peaks töövõtt kulgema ilma lepingu teksti lugemata, rääkimata selle lugemisest juristi abil.
    Vanaaegne seif.Foto: Meeli Küttim
    Järgnevalt neli soovitust vaidlustevaba lepingulise suhte loomiseks.
    1. Tellija ja töövõtja olgu oma ala asjatundjad
    Ehitajalt eeldatakse lisaks erialasele professionaalsusele sageli ka sarnaste ehitustööde varasemat kogemust. Niisamuti peaks tellija omama kogemusi ehitustööde tellimiseks ja ehitajaga suhtlemiseks. Kui tellijal endal vastav oskus puudub, tuleks see teenusena sisse osta.
    Seejuures tuleb arvestada, et omanikujärelevalve olemasolu ei asenda tellija pädevuste vajadust. Kogenematu tellija korral tuleks töövõtjal tõsiselt kaaluda, kas on mõtet lepingut sõlmida, ja kui soov siiski sõlmida, siis tuleks arvestada tellija esindaja ebakompetentsusest tulenevate riskide ja lisanduvate kuludega. Ehitusvaidluse sagedaseks põhjuseks ongi lepingupoolte totaalselt erinev arusaam ehitusprotsessist, selle kulgemisest, protsessi raames tõusetuvate küsimuste lahendamisest ja võimalustest.

    Kogenematu tellija korral tuleks töövõtjal tõsiselt kaaluda, kas on mõtet lepingut sõlmida, ja kui soov siiski sõlmida, siis tuleks arvestada tellija esindaja ebakompetentsusest tulenevate riskide ja lisanduvate kuludega. Ehitusvaidluse sagedaseks põhjuseks ongi lepingupoolte totaalselt erinev arusaam ehitusprotsessist.

    Margo Lemetti
    Derling Primuse vandeadvokaat
    Kui ehitaja jaoks on ehitamine igapäevatöö, siis kogenematu tellija jaoks uue maailma avastamine, mis sageli kujuneb enesetõestuseks. Nii ei ole praktikas harvad juhtumid, kui töövõtja peab korduvalt tellijale tõestama, et betoonil on paratamatu kuivamisaeg, palkmaja palkidesse tekkivad lõhed on puidu tavapärane omadus, et hoone vihmaveerenne tuleb omanikul ka garantiiajal puhastada või et radiaatorite termoregulaatorid kohanduvad ise temperatuuri muutustega.
    2. Selgus töövõtu sisus ja tulemuses
    Viimasel ajal minnakse liiga kergekäeliselt ehitushankesse ja lepingusse puuduliku projektlahendusega. Tellija soovib panna seejuures kõik riskid töövõtjale ja eeldab, et kokkulepitud hinnaga peab töövõtja tegema kõik tööd parimal võimalikul viisil. Reaalsus on aga teine, sest ehitaja ettenägemisvõimel on siiski piirid ja algselt prognoositud maht suureneb sageli töö käigus. Kui töövõtja peab hoone rekonstrueerimistööde käigus ilmnenud asjaolude tõttu muutma põhiprojektis toodud lahendusi ja arvestama seetõttu päästeameti või muinsuskaitse kõrgendatud nõudmistega, siis kas see on ikka risk, mida tal tuli ette näha? Enamiku tellijate arvates jah, töövõtja seisukohalt mitte. Nii ongi töövõtu sisu, tähtaja ja hinna tasakaal rikutud ning vaidlus garanteeritud.
    Riigikohus on lahendis nr 2-15-15662 selgitanud, et tellija enda kanda peaksid jääma tellija valedest lähteandmetest tulenevad lisakulutused ja kui tellija on töövõtjale andnud valed andmed või andmete puudulikkus on võimalik avastada alles ehitamise käigus, siis ei saa eeldada, et sellest tulenevat hinnariski kannaks töövõtja. Üldjuhul tuleb lähtuda sellest, et eelarve tegemisel võtab töövõtja aluseks tellija antud andmed. Lisaks sedastas kohus, et ainuüksi sellest, et töövõtjal oli võimalus objektiga tutvuda, ei saa järeldada, et hageja oleks pidanud kahtlema hankedokumentides esitatud asjaolude tõele vastavuses.
    3. Maksetähtaeg ja trahv tasakaalu
    Tasuta tööd ei soovi ükski töövõtja teha. Tehtud töö eest kasumi teenimine on töövõtja peamine eesmärk. Kui see võimalus tellija poolt erinevate leppetrahvide rakendamisega või küsitavate nõudmistega ära nullitakse, siis on vaidlused paratamatud. Tasakaalus olevaks ei saa pidada lepingut, mille kohaselt nõutakse vähest või olematut vara omava tellija poolt ehituse töövõtjalt koheselt 10%-list täitmistagatist pangagarantii näol, kuid aksepteeritud tööde eest tasumine toimub 90päevase maksetähtajaga, kusjuures igakuise akti aktsepteerimiseks on tellijal 15 päeva aega ning lõppmakse suuruseks on vähemalt 10%.
    Margo LemettiFoto: Derling Primus

    Ehitusettevõtja ei pea olema tellijat finantseeriv isik, rääkimata sellest, et töövõtja tasunõue ei ole tagatud.

    Margo Lemetti
    Derling Primuse vandeadvokaat
    Need ei ole mõistlikud tingimused, sest ehitusettevõtja ei pea olema tellijat finantseeriv isik, rääkimata sellest, et töövõtja tasunõue ei ole tagatud. Sõlmitakse ka lepinguid, kus on võimalus leppetrahve ja kahjuhüvitisi lõppmaksest kinni pidada, kusjuures töövõtja suhtes rakendatavaks leppetrahviks on 0,1% arvutatuna lepingu kogumaksumusest, kui samas tellija maksekohustuse täitmisega viivituse sanktsiooniks on heal juhul sama protsendimäär, kuid seda arvestatakse tasumisega viivitatud summalt. Ka sellist praktikat ei saa pidada aktsepteeritavaks.
    Riigikohus on oma praktikas pidanud ebamõistlikke lepingutingimusi tühiseks, eriti kui töövõtjat liigselt koormavad tingimused on riigihanke raames sõlmitud lepingus. Riigikohus osundas, et vaidluse korral tuleb kohtul omal algatusel kontrollida, ega leping või muud dokumentidest tulenevad nõudmised (nt tehniline kirjeldus) töövõtjat ebamõistlikult ei kahjusta, ja kui kahjustab, siis on see tingimus tühine. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest. Vältimaks lepingu tasakaalu vaidlusi, on soovitav kasutada suhete reguleerimiseks näiteks ehituse töövõtu üldiseid tingimusi (ETÜT) või suuremahuliste objektide puhul FIDIC-lepinguid, mis arvestavad mõlema huve.
    4. Probleeme tuleb lahendada kiirelt
    Viimaks tuleks arvestada tõusetuvate probleemide kiire lahendamise vajalikkust. Töövõtjad kahjuks väldivad lepingueelsete läbirääkimiste käigus tellija poolt ettepandud lepingutingimuste kritiseerimist. Hankemenetluste korral tuleb aga arvestada, et pärast lepingu allkirjastamist ei ole lepingu muutmine või sellest taganemine üldjuhul võimalik. Praktikas kohtab sageli ka juhtumeid, kus tellijad lasevad töövõtjal töö teostamisega edeneda olukorras, kus tehniline lahendus vajaks täpsustamist. Asjatute kulude lisandumine ja võimalik vaidlus on sellises olukorras paratamatu.
    9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.
  • Hetkel kuum
Kairit Kall: kvantiteedimajandusest kvaliteedimajanduseks
Eesti võiks muutuda kvaliteetsete toodete ja teenuste keskuseks, kuhu tullakse õppima, kuidas paremini teha, kirjutab Kairit Kall arvamuskonkursile Edukas Eesti saadetud artiklis.
Eesti võiks muutuda kvaliteetsete toodete ja teenuste keskuseks, kuhu tullakse õppima, kuidas paremini teha, kirjutab Kairit Kall arvamuskonkursile Edukas Eesti saadetud artiklis.
Vaikne börsipäev viis S&P 500 indeksi uue rekordini
Suurele reedele eelnev kvartali viimane börsipäev kergitas S&P 500 indeksi vaikselt tänavu juba 22. rekordini.
Suurele reedele eelnev kvartali viimane börsipäev kergitas S&P 500 indeksi vaikselt tänavu juba 22. rekordini.
Articles republished from the Financial Times
Reaalajas börsiinfo
Myraka ettevõtlusblogi: viie milli eest vaba aega, palun! “Ükskõik kui pees vahepeal asjad on, kõik läheb mööda.“
Suure Mi toitlustusäri tänavuse hooaja kalender on koos, retseptid on koos, kaarik on stardi- ja mina laskevalmis, kirjutab Äripäeva toitlustusettevõtjast kolumnist Üllar „Myrakas“ Priks, kes seekordses postituses pajatab ajast, rahast ja elutööst.
Suure Mi toitlustusäri tänavuse hooaja kalender on koos, retseptid on koos, kaarik on stardi- ja mina laskevalmis, kirjutab Äripäeva toitlustusettevõtjast kolumnist Üllar „Myrakas“ Priks, kes seekordses postituses pajatab ajast, rahast ja elutööst.
Gasellid
Kiiresti kasvavate firmade liikumist toetavad:
Gaselli KongressAJ TootedFinora BankGBC Team | Salesforce
Genka ettevõtlusest: valin vähem raha ja rohkem vabadust
Henry Kõrvitsa ehk artistinimega Genka sõnul pole raha tema jaoks kõige olulisem. Tähtsam on oma aeg ja võimalus seda meelepäraselt veeta.
Henry Kõrvitsa ehk artistinimega Genka sõnul pole raha tema jaoks kõige olulisem. Tähtsam on oma aeg ja võimalus seda meelepäraselt veeta.
Tippjuhi nipid: mida teha, kui töötaja tuleb palka juurde küsima, aga …
Kui töötaja, kes pole teistega võrreldes olnud nii silmapaistev, tuleb palka juurde küsima, siis oled sa juhina juba õige hetke probleemidest rääkimiseks mööda lasknud, rääkis Prisma Peremarketi Eesti maajuht Teemu Kilpiä.
Kui töötaja, kes pole teistega võrreldes olnud nii silmapaistev, tuleb palka juurde küsima, siis oled sa juhina juba õige hetke probleemidest rääkimiseks mööda lasknud, rääkis Prisma Peremarketi Eesti maajuht Teemu Kilpiä.
Jaanika Altraja: rohepöördes õnnestumiseks tuleb vähendada ebavõrdsust
Ühetaoline tulumaks ja madalad varamaksud mõjuvad tänapäeval dogmaatiliste jäänukitena, mis suurendavad ebavõrdsust ja pidurdavad rohepööret, kirjutab Jaanika Altraja arvamuskonkursile Edukas Eesti saadetud artiklis
Ühetaoline tulumaks ja madalad varamaksud mõjuvad tänapäeval dogmaatiliste jäänukitena, mis suurendavad ebavõrdsust ja pidurdavad rohepööret, kirjutab Jaanika Altraja arvamuskonkursile Edukas Eesti saadetud artiklis
Ameerika RAM – üks auto kõikideks sõitudeks
Igapäevaselt tööle, naisega ostlema, pojaga trenni, nädalavahetusel sõpradega erinevaid hobisid harrastama, sekka suvilaehitusega seotud sõidud – kõik need saab edukalt tehtud aasta pikapi tiitliga pärjatud suure ja jõulise RAMiga USCAR – Ameerika Autost.
Igapäevaselt tööle, naisega ostlema, pojaga trenni, nädalavahetusel sõpradega erinevaid hobisid harrastama, sekka suvilaehitusega seotud sõidud – kõik need saab edukalt tehtud aasta pikapi tiitliga pärjatud suure ja jõulise RAMiga USCAR – Ameerika Autost.
Suur reede raadios: Jüri Ratas Keskerakonna võimust pealinnas
Tallinnas on toimunud revolutsioon: üle kahe kümnendi püsinud Keskerakonna võim on otsas. Aga kas uus võimuliit leiab neljakesi ka ühisosa?
Tallinnas on toimunud revolutsioon: üle kahe kümnendi püsinud Keskerakonna võim on otsas. Aga kas uus võimuliit leiab neljakesi ka ühisosa?
Eestlane tõusis suure Soome börsifirma ärijuhiks
Varem Kristiine ja Rocca al Mare kaubanduskeskuseid juhtinud Helen Metsvaht läks omanikfirma Cityconi juhatusse ärijuhiks.
Varem Kristiine ja Rocca al Mare kaubanduskeskuseid juhtinud Helen Metsvaht läks omanikfirma Cityconi juhatusse ärijuhiks.