12 veebruar 2018
Jaga lugu:

Juubel: Notarite Koda – inimesed võiksid julgemalt õigusküsimustes notaritelt abi küsida

Merle Saar-Johanson
Merle Saar-Johanson  

1993. aastal alustas tõenäoliselt esimese Eesti avalik-õigusliku juriidilise isikuna tegevust Notarite Koda. Notariaadiseaduse kohaselt on koja liikmed kõik notarid, keda praegu on Eestis 91.

 Paljudel inimestel on välja kujunenud nn perekonnanotarid ning sama notari juures käiakse juba teist põlvkonda. Sama notar aitab pereliikmeid kinnisvara ostul, perekonnaõiguslikes küsimustes, pärimisasjade lahendamisel ja äriühinguga seotud toimingutes.

Milles seisneb notari töö, kuidas nad inimesi aitavad ning millised on nende tööga seoses levivad müüdid? Meie küsimustele vastab Notarite Koja esimees, Tallinna notar Merle Saar-Johanson.

Alustame algusest – mis on notari roll?Ameti tekkimisest saadik on notar olnud inimestele õiguse tõlkijaks ning vahendajaks. Lisaks täidab notar nõustaja rolli. Näiteks kui abielus mitteolevad elukaaslased tulevad kodu ostma, juhib notar tähelepanu vajadusele vormistada testament juhuks, kui ühega elukaaslastest midagi juhtub. Et teine ei peaks hakkama kodu jagama kaaslase sugulastega, kellel on õigus pärandusele. Eestis on notar ühtlasi ka nii-öelda eelkohtunik, kes sätestab raamid, mille piires on kokkulepped võimalikud või mitte.

Kas notari osalemine kinnisvaratehingutes teeb need tegelikult lihtsamaks või keerulisemaks?190 riigi andmeid käsitlev Maailmapanga raport Doing Business 2018 paigutas Eesti kinnisvaratehingute lihtsuse poolest kuuendale kohale. Eesti naabritest on edetabelis eespool Leedu, mis on teisel kohal, Rootsi leiab tabelist 10., Soome 20. ning Läti 23. positsioonilt.

Aeg-ajalt kuuleb nurinat, et Eestis on notarite tasud liiga kõrged?Eestis ei ole notaritasud sugugi kõrged. Kinnisvaratehingute kulud ehk notarikulud, käibemaks ja riigilõiv moodustavad täna Eestis vaid 0,5% vara väärtusest. Doing Businessi raporti andmetel on Eesti Euroopa Liidus kinnisvaratehingute kulude arvestuses kolmandal kohal, sellest väiksemad kulud on vaid Slovakkias ja Poolas. Keskmiselt moodustab Euroopa Liidus kinnisvaratehingu kulu 4–5% vara väärtusest, suurimad kulud ulatuvad 12–13 protsendini. Muide, üks kallimate kinnisvaratehingukuludega riik on Rootsi.

Toome mõne lihtsa näite Eesti notaritasudest kinnisvaratehingute puhul (koos käibemaksuga):müügihind 50 000 eurot – 200,88 eurot, koos samasuure hüpoteegiga 293,04 eurotmüügihind 100 000 eurot – 384,96 eurot, koos samasuure hüpoteegiga 569,04 eurotmüügihind 150 000 eurot – 569,04 eurot, koos samasuure hüpoteegiga 845,04 eurot

Samas advokaatide teenuse keskmisi tasusid arvestades on 200 euro eest võimalik saada poolteist tundi teenust ja 500 euro eest ligi kolm tundi. Võib esmapilgul tõesti tunduda, et tund notari juures maksab palju, kuid sel juhul ei nähta tööd seal taga: kinnisvaratehingute puhul registritest ehitus- ja kasutuslubade otsimine, kitsenduste jälgimine, kas vastav aadress on registreeritud kelle elukoha või firma aadressina. Lisaks lepingu koostamine, ostja, müüja, maakleri ja pangaga suhtlemine moodustab kokku väga mahuka ettevalmistusprotsessi. Lisaks nagu öeldud – aitab notar võib-olla hoida kokku ka teie tulevastelt kohtukuludelt. Näiteks Inglismaal vaidlustatakse ligi kolmandik kinnisvaratehinguid.

Välismaalased Eesti notaritest2015. aasta kevadelilmus Soomes raamat ”Todellinen Tallinna – kriittinen matka­opas Tallinnaan ja Viroon” (tõlkes ”Tõeline Tallinn – kriitiline reisijuht Tallinna ja Eestisse”), kus üks autoritest ütleb raamatu sisu kohta: “Kõigile oma elule sisu ja tähendust otsivatele solvuvatele eestlastele teavitan, et minu uus raamat pakub tuhandeid värskeid võimalusi solvumiseks.” Ühena vähestest saavad raamatus kiita aga Eesti notarid: „Õnneks on notarid. Jumal õnnistagu Eesti notareid, halleluuja ja aamen. Eestis tõestatakse tehinguid notari juures ja tihti on notar see, kes teavitab ostjat võimalikest riskidest ja korteri puudustest. Katus laseb läbi? Kas on vaja seda välja vahetada? Kas keldris uputab? Kas naabrid on hullud? Kes on haldaja? Kes vastutab prügiveo eest? Loodetavasti kohtud just sellise notariga, kes on vastutustundlik, valvas ja pädev“.

28. märtsil 2017ilmus Postimehe Kodustiili portaalis artikkel „Eestisse maja ostnud prantslanna on meie kinnisvaraturu toimimisest rabatud“. Maja ostu ideest kuni tehingu vormistamiseni notari juures kulus tema sõnul vaid kolm päeva!

Vene ärimees Aleksandr Kirillov jagas Delovõje Vedomosti majandusuudiste portaalis 01.03.2016 oma muljeid Eestist. Muuhulgas jätkus tal kiidusõnu Eesti notaritele, kes on viisakad, korralikud ning – mis peamine – ei karju kliendi ega alluvate peale ja valdavad võõrkeeli. Ta sai Eestis firma asutatud vähese raha- ja ajakuluga, see kõik toimus kabineti mugavas toolis ja vene keeles. Kirillov soovitab eestimaalastel notareid hinnata, sest näiteks Venemaal pole teenuse hea kvaliteet nii iseenesestmõistetav.

Aga miks ikkagi ei võiks odavamaid, näiteks alla 10 000eurosed kinnisvaratehinguid teha notarita? See, et notarit ei kasutata, ei tähenda, et tegu oleks odavama teenusega. Soomes ja Rootsis on tõepoolest kinnisvaratehingute sõlmimise õigus kinnisvaramaakleritel, ent nende töö pole riiklikult reguleeritud ja neil pole juristi kvalifikatsiooni klienti nõustada ning andmeid koguda. Lisaks kasutatakse Eestis tehingute puhul notari deposiiti, mis on nii ostja kui ka müüja jaoks turvaline kolmanda osapoole arve. Soomes peab osturaha kandma maakleri eraarvele ehk võõra inimese kontole.

Kui turvaline see tundub?Ma pole kindel, kas eestlaste seas on inimest, kes julgeks korteri või garaaži ostmisel trükkida lihtsalt internetist blanketi, täita müüjaga koos lüngad ja anda talle raha? Teadlikumad palkaksid ilmselt juristi, kes dokumendid üle vaataks, müüja isiku kinnitaks ning kinnistusraamatu info üle kontrolliks. Kui notarikulud jäävad alla 10 000 euro suuruse tehingu juures alla 100 euro, siis juristi te sellise raha eest ei palka. Iga kinnisvaratehinguga käib kaasas palju seadusest tulenevaid kohustusi ja vastutusi ning sageli on need väga spetsiifilised. Miks me peaksime seadma osadele tehingutele suurema riski? Inimesed vajavad notarit, kes tõlgiks keerulised õigused ja kohustused arusaadavasse keelde.

Mainisite notarite rolli kohtuvaidluste ärahoidmisel?Eesti on valinud vaidluste ennetamise tee tugevate registrite ja notarite abil. Notari rolliks on vaidluste ennetamine ning 99,9% juhtudest ei teki notariaalsetest lepingutest vaidlusi. Notar on tavainimese jaoks lihtsalt kättesaadav mõistliku hinnaga õigusabi. Notarite poole võib pöörduda ükskõik millise kinnisvara-, pärimis-, perekonna- ning ühinguõigusega seotud küsimuse, ametlike dokumentide apostillimisega või volikirjade asjus. Eesti notarid on väga kõrge kvalifikatsiooniga spetsialistid ning vastavad meelsasti lihtsamatele küsimustele tasuta. Seda enam tasub julgelt oma kahtlustest ja muredest rääkida tehingute sõlmimisel, sest notarite tehingutasu hõlmab ka küsimustele vastamise. Notar on paljudes väiksemates piirkondades, nagu Hiiumaal, ainuke õigusabi andja, kelle poole saab pöörduda ning kelle poolt pakutav nõu on sama kvaliteediga nagu Tallinna või muu suurema linna notari poolt pakutav teenus. 

Paljudel inimestel on välja kujunenud nn perekonnanotarid ning sama notari juures käiakse juba teist põlvkonda. Sama notar aitab pereliikmeid kinnisvara ostul, perekonnaõiguslikes küsimustes, pärimisasjade lahendamisel ja äriühinguga seotud toimingutes. Vaidluste tekkimisel on võimalik kohtusse pöördumise asemel pöörduda notarite koja vahekohtu poole tüli lahendamiseks. Ka lepitajana võib kasutada notareid, kellel on selleks kõik õigused olemas.

Kui levinud on Eestis notariaalsete testamentide tegemine?Eestis tehakse notariaalseid testamente umbes 8000 aastas. Nagu teada, võib testamente teha nii koduselt kui ka notari juures. Kodune testament peab olema kas omakäeline ehk käsitsi kirjutatud või vähemalt kahe tunnistaja juuresolekul allakirjutatud ning kehtib ainult kuus kuud. Soovitaksin pigem testamenti notari juures, sest see maksab ligikaudu 40 eurot, samas saab notari poolt selle raha eest täieliku nõustamise ning kirja pannakse kõik kliendi soovid.

Kui pikad on järjekorrad notaritele ning millest see aeg sõltub?Veel mõned aastat tagasi tundus järjekord notari vastuvõtule pikk, kuid täna võtavad notarid näiteks kinnisvaratehingu sõlmimise ette juba mõne päevaga. See on võimalik tänu sellele, et riiklikud registrid on notaritele veebis kättesaadavad. Paljudes riikides võtab lepingu sõlmimine märksa kauem aega, näiteks Prantsusmaal kulub võõrandatava kinnisvara kohta andmete kogumiseks aega minimaalselt üks kuu.

Kui notari abi vajavad välismaalased, kas nad peaksid notari juurde tulema tõlgiga?Tegelikult mitte, sest enamik Eesti notareid valdab vene keelt, päris paljud inglise keelt ning on ka notareid, kes suhtlevad vabalt soome või saksa keeles. Seejuures ei küsi notarid suulise tõlke eest eraldi raha.

Notaritele on aastatega lisandunud uusi teenuseid – pärimisregister, abieluregister ning hiljuti äriregistri ja kinnistusameti kantselei funktsioon. Mida see kliendile annab?Tänaseks on riik usaldanud tõesti notaritele täita mitmeid riigi funktsioone nagu abielude sõlmimine, lahutamine, äriregistri ja kinnistusameti kantselei funktsioon. See on riigile kasulik ning on toonud teenused inimestele lähemale. Viimane muudatus võimaldab näiteks varasema nelja registriosakonna asemel pöörduda üle Eesti paiknevatesse ligikaudu kuuekümnesse notaribüroosse. See muudab ju kõigi elu lihtsamaks ja mugavamaks.

Kas notarite tõsises töös tuleb ette ka koomilisemaid juhtumeid?Loomulikult esineb notari töös ka lõbusaid juhtumeid. Näiteks abiellujate või tseremooniat läbiviiva notari erinevad ootused. On juhtunud, et notar on tseremoonia ettevalmistamisel liialdanud ning võtab otse matkalt tuleva värske noorpaari vastu lilleehtes kabineti ning maani õhtukleidis. Samas on notarid väga paindlikud abielutseremooniate läbiviimisel, olles valmis sõlmima abielusid metsas ja rabas või erinevate kombinatsioonidena, näiteks kiriklik tseremoonia ja notar. 

Kord leidis meie büroos aset lõbus juhtum, kus kinkelepingut sõlmima tulnud klientidega tegelesid kogemata kolm notarit üksteise järel. Esimesena klientidele kinkelepingu ettelugenud notar leidis klientidega suhtlemise tulemusena, et kinkelepingu asemel tuleks teha testament ning läks vastavaid parandusi tegema. Samal ajal sattus samasse tuppa teine notar, kes pärast lepingu ettelugemist pooltelt saadud info põhjal leidis, et teha tuleks pärimisleping ning läks parandusi tegema. Kolmas notar, kes samuti samasse tuppa sattus, leidis pärast lepingu ettelugemist, et kinkeleping on sobiv lahendus. Seega: niipalju kui on juriste, on ka erinevaid arvamusi.

Milline võiks olla notariaadi tulevik?Notarite Koda arendab hetkel e-notar 3 projekti, mis on seotud digi- ehk kaugtõestusega). Tänaste plaanide kohaselt saaksid välismaal viibivad eestlased ning e-residendid teha teatud notariaalseid toiminguid viibimata füüsiliselt Eestis. Esialgsete kavatsuste kohaselt toetub digitõestuse pilootprogramm Eesti saatkondadele. Tehingu digitaalseks tõestamiseks tuleks minna lähimasse saatkonda, end seal tuvastada ja kasutada toiminguteks kohapealset arvutit. Seda eelkõige turvakaalutlustel, et vältida olukorda, kus tehinguid tehakse näiteks ebaadekvaatses olekus või kellegi ähvardusel. Järgmiseks sammuks võiks olla turvalise lahenduse leidmine, mis võimaldaks teha kõiki notariaaltoiminguid sõltumata asukohast, so kodust väljumata nii kodueestlastel kui kaugemal viibivatel isikutel.

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt