7 jaanuar 1996

Tulumaks 1995. aasta tehinguilt

Eelmisel aastal erastatud korteri või tagastatud varaga tehinguid sooritanud osutuvad «mustadeks lammasteks»

22. novembril 1995. a vastu võetud tulumaksuseaduse muutmise seadus puudutab ka kinnisvaratehinguid. Seni oli tulumaksust vabastatud vaid kasu, mille inimene sai korteri või elamu ja selle juurde kuuluvate kõrvalhoonete, samuti suvila või aiamaja müügist, aga ainult tingimusel, kui need on tema omandis olnud üle kahe aasta. Valitsuse 29.02.1995. a määrus nr 88 vabastas 1994. aastal tagastatud varade ja erastatud korterite ostu-müügi tehingud tulumaksust.

Vastuvõetud tulumaksu muutmise seaduses on kirjas, et tulumaksust on vabastatud kasu residendist füüsilise isiku korteri või elamu, kui ta kasutas seda alalise või peamise elukohana, ja selle juurde kuuluvate kõrvalhoonete, samuti suvila või aiamaja müügist, mis on olnud tema omandis üle kahe aasta või läinud tema omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või eluruumi ostueesõigusega erastamise teel või kui nimetatud tehinguid ei toimu maksustamisperioodi jooksul rohkem kui üks. Seega ka 1996. aastal erastatud korterite ja tagastatud varadega tehtavad tehingud on tulumaksust vabastatud.

Sügisel tegi Eesti kinnisvarafirmade liit (EKFL) rahandusministeeriumile ettepaneku muuta tulumaksu seadust. Rahandusministeeriumi kantsler Enn Pant vastas, et ei pea EKFLi esitatud tulumaksuseaduse muutmise seaduse eelnõus toodud ettepanekuid põhjendatuks.

EKFL soovitas teha paranduse, mille järgi erastatud korteri või omandireformi käigus tagastatud vara esmakordsest müügist saadav raha oleks tulumaksuvaba ka siis, kui müük toimub vähem kui kaks aastat pärast vara tagastamist või korteri erastamist.

EKFL leidis, et kahe aasta pikkune ooteaeg tulumaksu kartuses toob kaasa vara jätkuva amortisatsiooni, kuna paljudel õigusjärgsetel omanikel ei ole raha investeeringuteks. Rahandusministeeriumi vastus seepeale kõlas: «Tulumaksu maksmine peaks olema loomulik, ebanormaalne on selle mittemaksmine. Kui õigusjärgsetel omanikel ei ole vahendeid investeeringuteks, siis võivad nad vara rentida või realiseerida.»

EKFL viitele, et maksustamine on ebaõiglane 1995. a müügitehingu sooritajate suhtes, kuna 1994. a ei tulnud vara ja erastatud korteri esmakordsest müügist saadud tulusid deklareerida, vastati rahandusministeeriumist: «Valitsuse 29.02.1995. a määrus nr 88 ei ole kooskõlas tulumaksuseadusega.» Samas andis valitsus välja seaduse, mis lubab 1994. a soodustust taas 1996. aastal.

Rahandusministeeriumile ei avaldanud mõju ka EKFL selgitus, et kui kogu esmakordsest müügitehingust saadud tulu maksustatakse isiku tulumaksuga, tekib vastuolu asjaõigusseaduse §29 lg 2, mille kohaselt asja väärtus on tema turu väärtus. 1995. a tekib tulumaksuseaduse kohaselt olukord, kus asja väärtuseks tema erastamisel või tagastamisel on nullväärtus ning mis kahe aasta möödumisel muutub üleöö turuväärtuseks. Ka ei arvesta tulumaksuseadus 1995. aastal kulutusi, mida tehakse korteri remondiks. Pant vastas, et omandireformi käigus saadud vara soetamismaksumusena saab käsitleda kulusid, mis tehti seoses vara omandamisega, näiteks notaritasud, kinnisvarafirma teenustasud jms.

Tulumaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu saatis Eesti kinnisvarafirmade liit lisaks rahandusministeeriumile ka rahandusminister Mart Opmannile, riigikogu majanduskomisjonile, Eesti pensionäride liidule ja Eesti õigusjärgsete omanike liidule. Viimane toetas EKFL ettepanekut tulumaksuseadust muuta. Maksuprobleemide komisjoni esimees Enn Roose aga vastas veel 24. novembril 1995. a (kaks päeva pärast tulumaksuseaduse muutmise seaduse vastuvõtmist), et komisjon otsustas mitte aktsepteerida EKFLi ettepanekut problemaatikana, lülitades seega need edasisest menetlusest välja.

«Siis ei olnud ma veel teadlik, et tulumaksuseaduse muutmise seaduse §5 lg 4 alusel vabastatakse tagastatud vara ja erastatud korteritega tehingud tulumaksust. Pealegi maksuprobleemide komisjonis võeti selline otsus vastu enamushäälte alusel,» põhjendab Roose, vihjates rahandusministeeriumi ja maksuameti esindajate mõjujõule. Praegust olukorda, kus ainult 1995. a tehtud tehingud on maksustatud, hindab ka Roose absurdseks ning näeb ainuvõimaliku lahendusena, et riigikogu võtaks kiiresti vastu 1994. a määrusega analoogse sätte, mis ulatuks tagasi 1995. a kohta.

Kinnisvarafirma Mendelson & Co PR-juht Hannes Kuhlbach naerab: «Mis neil muud üle jääb!» Samas on Kuhlbach pessimistlik, ega usu, et muudetud seadus aitab kaasa paberil seisvate kinnisvaratehinguid fikseerivate numbrite muutumisele realistlikumaks: «Inimesed ei usalda neid pidevalt muutuvaid seadusi.» Arco Vara jurist Hillar-Peeter Luitsalu on optimistlikum: «Me pole praegugi ühegi tehingu hinda varjanud!» Kuna seadus annab kohalikule omavalitsusele ostu eesõiguse, ei ole välistatud, et ta soovib osta teie miljonilist maja, mille hinnaks näitavad paberid 100 000 krooni. Loomulikult saab ka sellest takistusest kõrvalteid pidi mööda minna. Samas teavitab Luitsalu: «Meie suureks üllatuseks ostis Saku vald meie eest ühe maja ära. Jumal tänatud, et me näitasime õigeid hindu.»

Hetkel kuum