9 veebruar 1997

Alanud aasta kinnisvara hindadest ja arengusuundadest

Eesti majandusliku arengu taustal välja kujunenud kinnisvara nõudluse-pakkumise vahekord on välja toonud kinnisvaraliigid (liigitamise aluseks on võetud vara kasutamisotstarve), mille omamine on olnud kasulik. Nimetatud kinnisvaraliikide leidmisel peaks jälgima erineva kasutusotstarbega kinnisvara nõudmise-pakkumise vahekorrast tulenevat kinnisvara hinna (rendi) taset, mis turu suundumuste jaoks on omanud peamist tähendust.

Hinnatase Tallinna kesklinnas (sh vanalinnas) erinevate kinnisvaraliikide osas on suhteliselt selgelt välja kujunenud, kusjuures hinnad eristuvad ühe kinnisvaraliigi raames kesklinna erinevate piirkondade lõikes, näiteks vanalinnas asuvate bürooruumide hinnatase erineb mujal asuvate bürooruumide hinnatasemest. Erineb ka ühes kesklinna piirkonnas asuva sama liiki kinnisvara hinnatase, seda eriti kaubanduspindadel, kus näiteks vanalinna nn jalutustänava ja selle külgtänava hinnad ei pruugi olla võrreldavad. Seetõttu on hinnataseme väljatoomine ilma konkreetsele objektile viitamata reeglina eksitav, jäägu see Äripäeva tabelite hooleks. Küll võiks numbreid välja toomata võrrelda omavahel erinevate kinnisvaraliikide hinnatasemeid. Siin saab omakorda vahet teha eri liiki kinnisvara kasutustasude (rent, üür) ja ostu-müügihindade vahel.

Kasutustasude skaala tipus on kaubandus- ja teeninduspinnad, kus sisemises konkurentsis omakorda on esirinnas vastavad vanalinna kaubandustänavate pinnad. Käsikäes järgnevad müügiboksid kõikvõimalikes kaubanduskeskustes ja käidavamate kohtade kvaliteetse remondiga vitriinakendega kauplused, seejärel eelmainitute hulka mittekuuluvad kesklinna ärid.

Kasutustasude skaala selles punktis, kus lõpeb kaubanduse osa, algab büroopindade tasumäära ala. Siin iseloomustab kallimaid pindu kaasaegne siseviimistlus, hoone ise on reeglina uus või hiljuti renoveeritud. Järjest enam omab bürooruumide puhul kaalu parkimisvõimaluste olemasolu. Seega -- kesklinnas büroo asukohana selgelt eelistatavat piirkonda, nagu see on kaubanduspindade puhul, välja tuua ei saa. Negatiivseks erandiks on vanalinn, kus büroopinna pakkumine tagastatud varade renoveerimise ja ümberehitamise läbi on suurenenud, huvi vanalinnas asuva büroo vastu aga vähenenud, seda eelkõige raskete ja kallite parkimistingimuste tõttu.

Kesklinnas kolme domineeriva kinnisvaraliigi kasutustasude võrdluse skaala alumises osas on elamispinnad. Üüritaseme alusel kujuneva hinnaala ülemist osa kannavad siin Tallinna vanalinna renoveeritud muististes asuvad renoveeritud ja möbleeritud korterid ning seda peamiselt tänu varakatele välisriikide juriidilistele isikutele ja eraisikutele. Järgnevad kesklinna enamhinnatud tänavate (näit Roosikrantsi, Kentmanni) ja Kadrioru avarad, arhitektuurselt silmapaistvates majades asuvad renoveeritud elamispinnad, seejärel muud remonditud korterid ja lõpuks remontimata ahjuküttega korterid puumaja esimesel korrusel. Skaala elamispindade ala ülemise ja alumise osa üüritaseme vahe on viiekordne.

Ostu-müügihindadest rääkides lihtsustame selguse huvides hindade võrdluse alusmaterjali, võttes arvesse vaid uue ja renoveeritud kinnisvara hinda.

Sellist konkreetset hinnavahet nagu erineva kasutusotstarbega kinnisvara kasutustasude vahel müügihindade osas ei eksisteeri. Nii korterite kui büroode ruutmeetri müügihinnad kipuvad jääma samasse hinnaklassi.

Mõnevõrra kõrgemad peaks olema esimese korruse kaubandus-teeninduspindade ostu-müügihinnad.

Samas -- kuna tehinguid eelnimetatud pindadega on suhteliselt vähe, siis väide kõrgema hinnataseme kohta põhineb mitte niivõrd tehinguinfol, kuivõrd selliste pindade nõudluse-pakkumise vahekorral. Nii nagu peegeldavad ka kasutustasude (rendi) määrad -- pakkumise osas suurenemisele siin ruumi jagub.

Hetkel kuum