Enne juuli algust on õige aeg üürilepingud üle vaadata

Enamik meist on eluruumi üürisuhetes osalejad: kes ise üürnik, kes üürile andja või tema esindaja. Kuna eluruumi üürisuhe on meile nii igapäevane, siis me ilmselt ei mõtle selle suhte formaalsele poolele ega seosta 1. juulit millegi muu kui ilusa suvepäevaga.

Aeg on aga teadvustada, et 1. juulil lõpeb enamik eluruumi üürilepinguid. Üürisuhetes olijad peaksid teadma, mida ja millal teha, et kõik normaalselt sujuks.

Elamuseadus (avaldatud RT nr 17, 1992, art 254) jõustus 1. juulil 1992. Elamuseaduse rakendussätetega loeti tähtajatult sõlmitud üürilepingud sõlmituks 5 aastaks, alates seaduse jõustumise päevast. Seega, üürilepingud, mis olid sõlmitud tähtaega määramata enne 1. juulit 1992, kehtivad tähtajaliselt kuni 1. juulini 1997.

Kui kirjalikku üürilepingut ei sõlmitud, kuid üürnik kasutas eluruumi tema nimele väljastatud eluruumi orderi alusel, loeti, et üürile andja ja üürniku vahel on tähtajatu üürileping, kus poolte õigused ja kohustused tulenevad elamuseadusest.

Kuigi elamuseaduse § 51 ütleb, et üürileping lõpeb tähtaja möödumisel, ei saa sellega lihtsameelselt arvestada. Siinkohal peab rääkima üürilepingu pikenemisest seaduse alusel ja üürniku eesõigusest uue üürilepingu sõlmimisel.

Oluline on teada, et elamuseaduse § 32 lõike 2 kohaselt pikeneb üürileping automaatselt viieks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. See kehtib juhul, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud.

Seepärast peab arvestama, et enne 1. juulit tuleb üürile andjal või üürnikul, kes peavad üürilepingu lõppemist või uue lepingu sõlmimist vajalikuks, esitada teisele lepingupoolele vastav taotlus.

Kuigi seadus otse ei kohusta taotlust kirjalikult esitama, on see asjatute vaidluste ärahoidmiseks siiski otstarbekas. Kuna tegemist on taotlusega, mis peab olema esitatud tähtaegselt (enne lepingu tähtaja möödumist), siis oleks vajalik, et taotluse esitamine ja vastuvõtmine on dokumentaalselt fikseeritud.

Enne elamuseaduse jõustumist sõlmitud tähtajatute üürilepingute lõppemiseks või uute lepingute sõlmimiseks tuleks taotlused esitada enne 1. juulit.

Kui lepingu lõppemise taotlus on esitatud, ei tähenda see veel, et lepingu võib sõlmida ükskõik kellega. Seadus annab uue lepingu sõlmimise eesõiguse senisele üürnikule, kui üürnik on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Uus üürileping ei pea seejuures sisaldama eelmise lepingu täpseid tingimusi.

Kui kirjalikku üürilepingut polnud sõlmitud, tuleb vaadata, kas üürnik on elamuseaduses toodud kohustusi nõuetekohaselt täitnud.

Üürniku eesõigust uus leping sõlmida võib üürile andja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada, kui:

1) üürnik jättis korduvalt täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingu tingimusi;

2) üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürile andjale endale või tema perekonnaliikmetele;

3) üürilepingu ese on välja arvatud eluruumide hulgast seoses ümberehitamisega mitteeluruumiks või füüsilise kulumise tõttu või kui see remondi käigus ei jäänud alles, oluliselt vähenes või suurenes;

4) üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist.

Siinjuures on oluline, et üürile andja seadust õigesti mõistaks.

Kui tal on enda arvates seaduslik alus keelduda senise üürnikuga uue üürilepingu sõlmimisest ning pöörduda vastava taotlusega kohtusse, peaks ta enne tähtaja saabumist taotlema lepingu lõpetamist.

Juhul kui seda ei tehta, on oht, et üürile andja ei saa kohtusse pöörduda ja vaidlustada üürniku uue üürilepingu sõlmimise eesõigust, sest üürileping on seaduse alusel pikenenud viieks aastaks.