Tume pilv kinnisvara kohal

Veel mõned kuud tagasi domineerinud optimismilaine on tänaseks möödanik. Meie hulgast lahkunud endine Eesti Panga nõukogu liige Rudolf Jalakas põhjendas kümmekonna aasta jooksul Põhjamaid tabanud finantskriise tugeva inflatsiooni- ja spekulatsioonilainega, mille tagajärjel aktsiakursid ja kinnisvarahinnad mitmekordistusid.

Üha elavnev nõudlus ning optimistlikum laenamine viis pangad lõpuks rahapuudusesse, laenuintressid tõusid ning suuri laene võtnud kinnisvaraettevõtted läksid üksteise järel pankrotti.

Soomes oli börsikriis 90ndate aastate alguses. Krahhi saabudes hakkasid pangad kiiresti müüma panditud eluasemeid, mistõttu pakkumine ületas nõudluse ning hinnad püsisid madalatena mitu aastat. Kolme aastaga langesid korterite hinnad Soomes üle 40 protsendi.

«Kuna Soomes jäid üldise depressiooni tõttu paljud inimesed töötuks ning ei suutnud puhtfüüsiliselt korterit soetada ja ka rahanappuses pangad paiskasid panditud varad müüki, siis langesidki hinnad ligi poole võrra,» selgitab Soomes tegutseva kinnisvarabüroo PSV Kiinteistömaailma OY finantsdirektor Juha Parviainen.

Ta arvab, et börsikrahh ja kinnisvarahindade langus käivad käsikäes. Need on omavahel tihedalt seotud, enim väljendub seos intresside järsus tõusus, mille tagajärjel jätavad inimesed eluaseme sageli ostmata, kõneleb ta.

Helsingi väärtpaberibörsi avalike suhete juht Gunnar Dannderg arvab, et Soomes valitses käesoleva kümnendi alguses kõige tavalisem depressioon. «Muu hulgas kukkusid ka kinnisvarahinnad. Kuna börsil on riigi majanduses tähtis roll, siis mõjutab kriis kõike,» lahkab ta kunagist olukorda.

Professor Johan. A. Lybek arvab 1994. aastal Stockholmis avaldatud raamatus «Facit av finanskrisen», et Põhjamaade majandussurutiste sarnane oht on ka hiljuti turumajandusele üle läinud Ida-Euroopa riikides ja neis uutes riikides, mis on tekkinud endise Nõukogude Liidu varemetele.

T?ehhi Vabariigis oli suur börsilangus aastatel 1994--95, mil sealne börsiindeks PX 50 kukkus ligikaudu kolm korda.

Prahas tegutseva kinnisvarafirma Ryden spetsialist Richard Nass räägib, et veel praegugi on T?ehhi kinnisvaraturul madalseis. «Hinnad hakkasid langema alles käesoleval aastal, kiiret mõju kriisil ei ole,» lausub ta.

«Kindlasti ei saa kõike taandada finantskriisile, kuid mõju avaldas see küll. Inimesed ja ettevõtted on ebakindlad. Trend näitab, et hinnad võivad veelgi langeda,» seletab Nass. Tema sõnul on kinnisvarahinnad langenud umbes 20%.

Peaministri majandusnõunik Heido Vitsur arvab, et ka Eesti kinnisvarahinnad hakkavad langema. Raha kallimaks minek on alati hindasid alandanud, finantskriisi ja kinnisvarahindade seos on lausa vahetu, sõnab ta.

Mõni aeg tagasi veel loitsiti, et kadu pole suur ning suurt mõju börsikrahh ei avalda, ent börsil kadunud 10--15 miljardit krooni avaldab rahaturule suurt mõju, räägib Vitsur. Kasvutempo langus on juba märgatav, annaks taevas, et ei tuleks üldist depressiooni, lausub ta.

Nõuniku hinnangul taandub kogu majandustegevuse edukus finantskriisile. Kui raha on kallis, siis inimesed eluaset ei osta. 15--16protsendilise intressiga laenu võtmisel tuleb liiga palju tagasi maksta.

Kui praegu laenata kümneks aastaks 16protsendilise aastaintressiga 100 000 krooni võrdse igakuise tagasimakse alusel, maksab laenuvõtja intressidena tagasi teise sama suure summa. 1997. aasta sügisel õnnestus eluasemelaenu saada 11protsendilise intressiga. Laenuperioodil tuli intresse maksta vaid 65 000 krooni.

Ei pea olema finantsgeenius mõistmaks, et krahhi järel raha laenates maksab värske korteriomanik 35 000 krooni intresse rohkem. Igakuiseks kaotuseks kujuneb ligi 300 krooni. Selle summa eest saab hommikuks oma postkasti tellida kõik suuremad Eesti ajalehed.

Kinnisvarabüroodest nägi hinnalangust esimesena ette Pindi Kinnisvara. Juba 1997. aasta kinnisvaraturgu analüüsivas väljaandes ennustati 10protsendilist hinnalangust. Mai alguses Tartus toimunud pressikonverentsil pidas Pindi tõenäoliseks juba 20protsendilist hinnalangust. Tol ajal ei tihanud ülejäänud kinnisvarafirmad säärase julge prognoosiga kaasa minna, nüüdseks on paljud oma seisukohta muutnud.

Tõnisson Kinnisvara ASi peamaakleri Raul Reino hinnangul on kinnisvarahinnad juba langenud.

«Kõik mis edasi toimub, sõltub täiel määral majandusest. Praegu ei ole küll optimismiks põhjust,» arvab Reino. Kui terve Eesti majandus saaks raviva süsti, siis kanduks see finantssektori kaudu edasi ka kinnisvaraturule ning olukord stabiliseeruks, kuid tänase seisuga ei saa kinnisvarahindade tõusu prognoosida, ütleb peamaakler. Tema sõnul raha kinnisvaraturul puudub ning seetõttu hakkavad hinnad sügisel rohkem langema. Reino ei välista olukorda, et sügisel on võimalik Õismäel asuva korteri eest maksta 20% tänasest hinnast vähem. «Kõige suurema tagasilöögi saavad uute eramute ehitamisega tegelevad kinnisvaraarendajad, sest kallite majade tarvis on iseäranis raske laenu saada,» lisab Reino.

Raudalus uuseramurajooni rajava ehitusfirma Koger & Sumbergi kinnisvaraprojekti juhi Ingvar Sinka sõnul on uusi maju raske müüa. «Inimestele laenu ei anta, seetõttu pakume võimalust osta maja ilma siseviimistluseta, sest lihtsalt lattu pole ka mõtet toota,» räägib Sinka. Ta kinnitab, et sarnased probleemid on ka teistel eramuehitajatel.

Pindi Kinnisvara Tallinna büroo juhataja Kalev Roosiväli sõnul ületab pakkumine nõudlust, seetõttu on hinnalangust oodata juba sügisel. «Protsentuaalselt on hinnalangust raske prognoosida, kõiki kinnisvara liike tuleks vaadelda eraldi, palju sõltub ka objektide kvaliteediastmest,» räägib ta.

«Maksujõulised inimesed on ennast laenudega ära koormanud, kuna palkade tõusutempo kahaneb, pole piisavalt laenuvõtjaid. Lisaks on oma töö teinud ka karmistunud laenutingimused,» arvab kinnisvaraspetsialist.

Veel kaks kuud tagasi arvas kinnisvarabüroo Arco Vara juhatuse esimees Ivar Siimar, et kinnisvarahinnad on tõusutrendil. Ta pidas isegi 10protsendilist hinnalangust ebatõenäoliseks.

Tänaseks on Siimar oma seisukohta muutnud, tema hinnangul on kehvemates piirkondades juba hindade alanemist märgata. «Mõne kuuga on ka tehingute maht vähenenud,» lausub Siimar.

Soome näite varal tuldi pärast 50protsendilist langust 1992. aastal madalseisust välja alles mullu. T?ehhi kinnisvarahindade järgi on raske ennustada, millal Eesti turg uuesti tõusma hakkab. Täna tuleb vaid nõustuda kinnisvarabüroo Uus Maa tegevdirektori Urmas Lauri väitega, et viie aasta perspektiivis on kinnisvaraturg tõusev, vaatamata vahepealsetele kõikumistele.