10. jaanuar 1999 • 3 min
Jaga lugu:

Mitteresidendi kasult on tulumaks ebaselge

Tulumaksuseaduse kohaselt on mitteresidendi tulu Eestis asuva vara võõrandamisest saadud kasu (TMS § 10 lg 1 p 1), kuid seadus jätab lahtiseks tulumaksu tasumise mehhanismi.

Üldjuhul maksustatakse mitteresidendi Eestist saadud tulu maksu kinnipidamise teel, kuid siin on maksu maksmise kohustust püütud panna mitteresidendile enesele.

Küsimusi ei tekita vara võõrandamisest saadud tulu deklareerimine. Tulumaksuseadus (§ 27 lg 1²) sätestab mitteresidendi kohustuse deklareerida Eestis asuva vara võõrandamisest saadud kasu riigi maksuametile. Eestis asuva kinnisasja ning ehitise või korteri kui vallasasja võõrandamisel tuleb kasu deklareerida kuu aja jooksul tehingust. Kui võõrandatakse muu Eestis asuv vara (sh Eestis registreeritud ettevõtete emiteeritud väärtpaberid), siis tuleb deklaratsioon esitada järgneva kalendriaasta 31. märtsiks.

Seadus ei sätesta, millal ja kuhu deklareeritud tulumaks tuleb maksta.

Vastavalt tulumaksuseaduse § 10 lg 1p 1 loetakse mitteresidendi tuluks kasu Eestis asuva vara, sh Eestis registreeritud ettevõtete väljastatud väärtpaberite võõrandamisest, v.a sundvõõrandamisest. Seega on väärtpaberite puhul vara Eestis asumise kriteeriumiks nende emiteerimine Eestis registreeritud ettevõtte poolt, olenemata sellest, kas müügitehing toimus Eestis või välismaal.

Mitteresident, kes sai kasu vara võõrandamisest, on kohustatud esitama tuludeklaratsiooni vormil V1 «Kasu Eestis asuva vara võõrandamisest» kinnisasja, ehituse või korteri kui vallasasja võõrandamisel kuu aja jooksul pärast tehingu toimumist vara asukohajärgse maksuameti kohalikule asutusele, väärtpaberite võõrandamisel aga kalendriaastale järgneva aasta 31. märtsiks vastavalt Tallinna juriidiliste isikute või füüsiliste isikute maksuametile.

Tulumaksu tasumise tähtaeg üksikisikutele on 1. juuli, juriidilistele isikutele vastav tähtaeg seaduses puudub, mis aga ei vabasta neid tulumaksust, kuna tulumaksuseaduse § 3 lg 3 sätestab tulumaksu tasumise kohustuse.

Kui mitteresident on soetanud kinnisvara kasumi saamise eesmärgil, siis tuleb kasult maksta tulumaksu. Seni pole meie firma mitteresidendist klientide kinnisvaratehingutes olnud ostu- ja müügihinnas sellist erinevust, mis oleks maksuametiga vaidlusi tekitanud.

Enamasti on Eestis mitteresident kinnisvara ostnud eluasemeks ning sellisel juhul pole kinnisvara võõrandamisel tulumaksualaseid probleeme.

Eestis on ka neid mitteresidente, kes kinnisvaraga kauplevad ärilisel eesmärgil. Mõnel juhul ulatub ostetud ja seejärel renditud kinnisvaraobjektide arv kümnetesse. Sellistel mitteresidentidel on sageli oma maksu-

konsultandid.

Mitteresident peab eelkõige hoiduma selle eest, et vara võõrandamisest saadud kasu topeltmaksustatakse. Iga tehingu puhul tuleb üle kontrollida, kas mitteresidendi asukohamaaga või muus rahvusvahelises lepingus on maksustamist puudutavaid sätteid, sest Eesti tulumaksuseaduses sätestatut järgitakse üldiselt ainult juhul, kui mainitud lepingutes pole ette nähtud teisiti.

Seadus ei sätesta mitteresidendile vara võõrandamisest saadud kasult tulumaksu maksmise korda ega delegeeri selle küsimuse reguleerimist edasi rahandusministrile või kellelegi teisele. Seetõttu ei saa antud küsimuses lähtuda ka rahandusministri kinnitatud TMS rakendamise juhendi punktist 1.7. Praegu peab mitteresident ise otsustama, kuidas ja millal ta maksab tulumaksu Eestis asuva vara võõrandamisest saadud kasult.

Äärmisel juhul võiks maksuamet väita, et mitte-

residendist füüsiline isik peab tasuma vara võõrandamisest saadud kasult tulumaksu järgmise aasta 1. juuliks maksuameti kohaliku asutuse pangakontole (TMS § 29 lg 1). See säte ei ole aga rakendatav mitteresidentide suhtes, sest näiteks USAs elava Eesti mitteresidendi jaoks ei saa olla maksuameti kohalik asutus mitte ükski Eestis asuv maksuameti üksus.

Eestis asuva vara võõrandamisest saadud kasu on mitteresidendi maksustatav tulu ning see tuleb Eestis deklareerida, kuid tulumaksu tasumise tähtaeg ja kord hetkel puuduvad ning seetõttu ei saa rakendada ka sanktsioone.

Jaga lugu:
Hetkel kuum Äripäevas

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt