31 oktoober 1999

Ostueesõigus mõjutab tehinguid

Vastavalt omandireformi aluste seaduse § 12¹ lõikele 10 on üürnikel tagastatud elamu, kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Võõrandaja on kohustatud sõlmitud võõrandamislepingu ärakirja viivitamatult esitama ostueesõigust omavale isikule.

Ostueesõigust omavale isikule ärakirja esitamata jätmisest tekkinud kahju eest vastutab võõrandaja. Ostueesõigust omaval isikul on õigus ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul, arvates õiguslikult kehtiva võõrandamislepingu ärakirja saamise päevast.

Asjaõigusseaduse § 264 lõike 1 alusel peab ostueesõigust omav isik teatama müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist eesõigust teostada. Kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse, võib notariaalselt tõestatud avalduse esitada müüja asemel uuele omanikule (asjaõigusseaduse § 264 lõige 2).

Oluline on siinkohal see, et ostueesõiguse teostajale lähevad üle kõik õigused ja kohustused, mis ostu-müügilepingu järgi olid ostjal -- seega kehtivad ostueesõiguse teostaja suhtes võõrandamislepingus poolte vahel kokku lepitud hind ja tingimused.

Vastavalt maareformi seaduse § 9 lõigetele 7 ja 8 on õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise osas õigustatud subjektil sellel maal paiknevate ehitiste võõrandamisel nende omandamise eesõigus. Siinkohal võib ette tulla olukordi, kus õigustatud subjektiks tunnistatud isik on surnud ning ehitisi võõrandada sooviv isik ei ole teadlik, kas surnust järelejäänud pärandi on keegi vastu võtnud või mitte.

Antud juhul notar kontrollib pärimisregistrist, kas on avatud pärimistoimik või mitte, ning selgitab pooltele, et kui ehitise omanik võõrandab ehitise selle omandamise eesõigust rikkudes, võib õigustatud subjekt pöörduda kahe kuu jooksul arvates rikkumisest teadasaamise päevast kohtusse hagiga talle omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks.

Lähtudes asjaõigusseadusest tuleb lepinguosalistel arvestada kinnisasja võõrandamislepingu sõlmimisel sellega, et kohalikul omavalitsusel on 2002. aasta 1. jaanuarini oma haldusterritooriumil kõigi kinnisasjade suhtes nende iga liiki võõrandamisel igakordne ostueesõigus.

Ostueesõigust omaval isikul on õigus ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul arvates õiguslikult kehtiva ostu-müügilepingu ärakirja saamise päevast.

Juhul kui kohalik omavalitsus otsustab kasutada temale seadusega ettenähtud ostueesõigust, kohustub ta hüvitama ostjale ostuhinna, mille ostja on ostu-müügilepingu järgi müüjale maksnud, samuti lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud kulutused (siia kuuluvad näiteks notari tasu ja riigilõiv omaniku kinnistusraamatusse sissekandmise eest).

Kohaliku omavalitsuse ostueesõigus ei kehti kinnisasja või selle mõttelise osa võõrandamisel riigi või kohaliku omavalitsuse poolt või võõrandamisel abikaasale, alanejatele sugulastele, vanematele, õdedele ja vendadele ning nende alanejatele sugulastele.

Ostueesõigus ei kehti ka müügil enampakkumisel, võõrandamisel riigile või kohalikule omavalitsusele, ostueesõiguse teostamisel seadusega õigustatud muu isiku poolt või pärimisel.

Ostueesõigust omava isiku suhtes ei ole kehtiv kokkulepe, millega ostu-müügilepingu kehtivus on tehtud sõltuvaks ostueesõiguse teostamisest või müüjale on jäetud ostueesõiguse teostamisel lepingust loobumise õigus.

Ostueesõigus kehtib ka siis, kui müüja ja ostja pärast ostueesõiguse teostamise avalduse saamist ostu-müügilepingu tühistavad või seda muudavad. Sellisel juhul on ostueesõiguse teostamise aluseks esialgne ostu-müügileping.

- Samal teemal vaata ka ÄP 25.10.1999

Autor: Marin Kümp

Hetkel kuum