Soome kinnisvaraturul on head ajad

Kes viimasel ajal Soome sattunud, on pidanud ilmselt meeldivalt või ka pisut kadedalt üllatuma: Helsingi ja selle ümbrus on nagu suur ehitusobjekt. Tundmatuseni on muutunud isegi Helsingi südalinn, kus veel mõni aasta tagasi valitses tõeline status quo ja polnud mingeid märke, et see pilt kunagi ka muutuda võiks.

Tänasele tõusule eelnes tõsine langus, mis kestis eelmise kümnendi esimese poole ja ei jätnud puutumata ühtegi turusektorit. Soome on pealinnakeskne riik ja selle piirkonna areng on määrav ka riigi kui terviku seisukohalt.

Helsingi ja selle ümbruse (pääkaupunkiseutu) büroo-, kaupluse- ja tööstus(lao)pindade turule on Catella Kiinteistökonsultointi Oy mullusügisese turuülevaate kohaselt omased järgmised seigad:

- vakantsete pindade osa on langenud alla 2%;

- uusehitus on ca- 400 000 m2 aastas, kusjuures mõned aastad tagasi oli see näitaja nullilähedane;

- 1999 võeti kasutusele ca- 600 000 m2 uusi pindu (osa sellest vakantsete pindade arvel);

- turu tõus ei ole seotud mitte kõigi piirkondadega, vaid põhiliselt ainult Soome kasvupiirkondadega, milleks on eelkõige uusi tehnoloogiaid juurutavad ülikoolilinnad;

- üha enam on kinnisvaraturul institutsionaalseid investoreid, kelle jaoks kinnisvara on investeerimisportfelli osa ja kes kõik teenused (nt haldamine, koristamine, valve jms) sisse ostavad.

Institutsionaalseteks investoriteks on Soome börsil noteeritud ettevõtted, millest suur osa tegelebki ainult kinnisvarasse investeerimisega (vaata tabel). Nende ettevõtete tegevus on reeglina kontsentreeritud mingisse piirkonda või üritatakse leida oma ni??i mingis turusektoris (nt hotellid, kaubanduskeskused).

Soomlased ise peavad Helsingi piirkonda Euroopa Liidu kõige kiiremini kasvavaks regiooniks. Praegu kasvab selle piirkonna rahvaarv ca 15 000 inimest aastas ja 20aastase perioodi jooksul arvatakse kokku lisanduvat umbes 180 000 inimest. Põhjuseks on suur nõudlus tööjõu järele.

Soome kasvukeskused on suuresti seotud just infotehnoloogiaettevõtete arenguga ja meilgi pidevat kõneainet pakkuv Nokia on kahtlemata üks näide. Võrreldes meie buumiaegse ehitustegevusega on olulisem erinevus vast see, et igaks juhuks ehitajaid siiski peaaegu ei ole. Valdav enamus pindadest on seotud juba enne ehitamise alustamist konkreetse kasutajaga, kelleks tihtipeale on rentnik.

Suhteliselt uus trend elamuturul on rendipindade lisandumine. Üha enam levib mõtteviis, et töökoha järgi valitakse elamine, mitte vastupidi. See on põhjustanud ka eramuturul suure rendinõudluse, mis meie tänaste arusaamade järgi tundub veidranagi.

Nõudluse kiire kasv on lisaks uusehituse taaskäivitumisele põhjustanud ka hinnatõusu. Nii on näiteks ehitustööde hinnapakkumised tõusnud aastas üle kümne protsendi. Loomulikult avaldab see mõju ka kinnisvara hindadele. Siiski ei ole hinnatõus vast nii suur, kui seda võiks eeldada. Helsingi südalinnas on näiteks bürooruumide renditõus kestnud 1994. aastast alates ning tollasest ca 100 margast/m2 kuus on tasemed tänaseks tõusnud ca 150 margani/m2 kuus. Tallinna turul on seesugused renditasemed tänaseks püüdmatus kauguses ning omanikud võisid kõrget renti nautida 90ndate esimesel poolel, mil kvaliteetsete bürooruumide nõudlus ületas oluliselt pakkumist.

Mõnevõrra erinevalt üldistest turutrendidest on käitunud parimas asukohas paiknevad kaupluseruumid. Selles turusektoris oli ka «lama»-aastatel tegemist tõusva trendiga ja tänaseks on ca 150 m2 suuruse kauplusepinna puhul hinnatase 500--600 marka/m2 kuus.

Võrreldes Tallinna kauplusepindade rentidega on tegemist uskumatult kõrge tasemega, millele Tallinnas vastavad nominaalselt umbes samad tasemed, kuid seda Eesti kroonides.

Eluasemeturul oli kiireim tõusuperiood, vähemalt Soome statistikakeskuse andmetel, kolm-neli aastat tagasi, mil aastane hinnatõus ulatus 30%ni. Hetkel on tempo mõnevõrra raugenud, kuid ülevalpool 10% piiri on see siiski. Helsingi südalinnas on vanade korterite keskmine hind 16 000 marka/m2. See on tase, mis Tallinna puhul isegi Eesti kroonides reeglina ületamatuks jääb.

Autor: Aivar Tomson