Kulude teadmine aitab tasuda makse

Korteriomanikul on valida suhteliselt odavate, kuid samas piiratud ja madala kvaliteediga teenuste, ning kallite, ent mugavusi ja vabadust võimaldavate teenuste vahel, ent kommunaalteenuste eest tuleb maksta niikuinii ja nende taseme vahel üldjuhul valik puudub.

Kinnisvaratöö hinna määramisel on esmalt tarvis selgusele jõuda, kui kallis võiks kinnisvara haldus- ja hooldusteenus olla. Aluseks võtame statistilise elamu (100 korteriga viiekorruseline viie trepikojaga suurpaneelelamu üldpinnaga 5000 m²). Koristatavateks pindadeks on trepikojad (kokku 400 m²) ja teenindusmaa (2000 m²). Kui koristaja tootlikkuseks võtta 200 m² tunnis, siis vajame 1,5 koristajat. Füüsilise töö tegija palgaks eeldame 0,5 Eesti keskmist (5000 krooni kuus) palka ehk 2500 krooni kuus. Korrutades seda 1,5 töötajaga, 1,33 (sotsiaalmaks), edasi 1,3 (ettevõtte kulud juhtimisele, töövahenditele jms) ning 1,18 (käibemaks), saame teenuse hinnaks 1,55 krooni/m². Tehnohoolduseks (keskmise palgaga töötaja tootlikkusega 400 m²/tund) tuleks planeerida umbes 1,30 krooni/m². Haldusteenusele (raamatupidamine ja objekti ülevaatused kokku kolm tundi päevas) kulub 1,5 Eesti keskmist palka saava halduri korral umbes 1,25 krooni/m².

Näites on kulutuste summad võrdsed, kuid amortisatsiooni eraldisi on suurendatud 5 krooni/m² kohta. Amortisatsiooni arvutamise aluseks on suurpaneelelamu tegelik jääkväärtus summas 6000 krooni/m² ja kasutusiga 80 aastat. See annab amortisatsiooni normiks umbes 0,1 kuus. Soome kinnisvarahoolduse juhendmaterjalid soovitavad üürimajade jaoks võtta 0,8. Elamu kasutusea jooksul tuleks hoone kapitaalselt uuendada (remontida kandekonstruktsioonid ja uuendada kogu seadmestik). Seega saab amortisatsiooni vaadelda kui otseselt eraldist remondifondi.

Piirüüri tingimustes on eraldised tegelikult 1?3 krooni m² kohta, mis ei kindlusta elamu tehnilise seisukorra taastamist. Pideva süsteemide uuendamise kaudu on võimalik tagada väiksem energiakulu. Kuna energia (vesi, küte, elekter) moodustab ligi 2/3 kogu hoolduskulust, siis peaks energia säästmine olema kinnisvara hooldustöö üks oluline eesmärk. Meie näites toob amortisatsiooni eraldiste kuuekordne suurendamine kaasa eluasemekulude kasvu ainult 5 senti m² kohta, kuid paremini korrastatud tehnosüsteemid annavad energia kokkuhoidu paarsada krooni kuus. Hoolduskulude normaalseks tasemeks kujunes näites umbes 15 krooni/m², mis ületab Tallinnas kehtivat piirüüri ligi kaks korda. Arvestades vajadust tagada sotsiaalsete probleemide ärahoidmiseks elamufondi pikaajaline säilimine, tuleks täna investeerida vähemalt 10 krooni/m² kohta elamute remondifondi.

See võimaldaks taastada ja hoida kasutuskõlblikus seisukorras 6000 krooni suuruse ruutmeetri jääkväärtusega paneelelamufondi. Vastasel korral tuleb arvestada juba kümne aasta pärast 10 000 krooni/m² maksva massilise elamuehituse käivitamisega, mis on vajalik väheelamiskõlbulikuks muutunud elamufondi asendamiseks.

Vt. ka tabelit: Keskmise statistilise korteri hoolduskulud

Autor: Meelis Pääro