Ostjal tuleb tasuda maksmata arved

Ostu-müügilepingut reguleerib ENSV Tsiviilkoodeksi § 242 mis sätestab, et ostu-müügi lepingu järgi kohustub müüja vara üle andma ostja omandusse, ostja aga kohustub vara vastu võtma ja maksma selle eest lepingus kindlaks määratud rahasumma.

Selline leping loetakse sõlmituks, kui pooled on saavutanud kokkuleppe selle kõikides olulistes punktides, näiteks objekti hinna või objekti seisukorra suhtes. Korteri ostu-müügi leping eeldab notariaalset tõestamist.

Ekslikult arvatakse, et korteriühistu tohib takistada võõrandatava korteriga tehingu tegemist. Sellist õigust korteriühistul ei ole, sest üldjuhul ei kuulu korterid ühistule ning sellepärast ei ole ühistul ka õigust sekkuda võõrandamisel teise isiku varasse. Põhiseaduseski on kirjas, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Igaüks võib enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada.

Vastav alus on ära toodud korteriühistuseaduses, mille § 5 sätestab, et korteriühistusse kuuluva korteriomandi võõrandamisel loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. Teisiti öeldes on uus omanik automaatselt korteriühistu liige.

Suurim probleem lepingu sõlmimisel on müüja võlgnevus korteriühistule. Korteriühistuseaduse § 7 järgi on korteriomandi võõrandamisel või pärimisel selle omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Kommentaariks võib lisada, et ostja on kohustatud tasuma kõik maksed, mis müüjal olid tasumata.

Siin tekib väga palju küsimusi. Näiteks, miks peab uus - ja heauskne - ostja endise omaniku võlad tasuma? Samuti on korteriühistu juhatus ebameeldiva olukorra ees, sest ta peab ju uuelt omanikult kohe endise omaniku võlgnevusi hakkama välja nõudma.

Vältimaks arusaamatusi ning korteriühistu juhatusega vastuollu sattumist, soovitan siiski enne tehingu sõlmimist uurida korteriühistu juhatuselt müügiks oleva korteriomandi omaniku kohustuste järele, et mitte tegeleda pärast aeganõudva protsessiga oma raha tagasi saamise eesmärgil. Kui korteril lasub võlg ühistu ees, tuleb nõuda selle maksmist või tehing katki jätta. Peavalu ja närvikulu ei muuda ju keegi olematuks.

Kui esimene soovitus on millegipärast kasutamata jäetud, on võimalik minna ka teist, ehkki keerukamat teed. Vastavalt ENSV Tsiviilkoodeksi § 246 on müüja lepingu sõlmimisel kohustatud teatama ostjale kolmandate isikute kõikidest õigustest müüdavale asjale. See tähendab, et müüja peab teatama võlgnevusest korteriühistu ees. Kui ta seda teinud ei ole, võib ostja kohtu kaudu nõuda kas lepingu lõpetamist, kahjude hüvitamist või hinna alandamist vastavalt kahju suurusele.

Igal juhul on selge, et probleemide eos ära hoidmine on kasulik nii müüjale kui ostjale.

Autor: Urmas Mardi