Ületootmine lööb kinnisvarahinnad alla

Kui kohalikud kinnisvaraarendajad jätkavad projektide elluviimist praeguse tempoga, ei jätku neile sügisel-talvel enam ostjaid. Pitsitavate laenude tagasimaksmise nimel alandatud uute korterite hinnad löövad alla kogu pealinna elamispindade turu. Sarnased ilmingud on Tallinna turu kõrval ka Pärnus.

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul on näiteks Tallinnas vaid 150 inimest, kes ostab aastas miljonikroonise või kallima elamispinna. Samas ehitatakse neid praegu kaks korda rohkem, umbes 300 maja või korterit aastas.

Ehkki kinnisvaraarendajad ei taha või ei oska probleemi ette näha, on uusi projekte finantseerivad pangad juba uutesse tulijatesse umbusklikult suhtuma hakanud.

Oktoobris saatis Eesti Pank kommertspankadele märgukirja, milles juhitakse tähelepanu kiirenenud laenukasvule.

?Ma tõesti kardan, et varsti tuleb krahh, aga avalikult ma seda ei ütle, meie ülesanne on rääkida, et kõik läheb hästi,? ütles üks kinnisvarategelane mõned päevad tagasi. Tema hinnangul on juba paari kuuga selge, millised arendajad on ennast ülehinnanud ning liigse julguse eest pankrotiga peavad maksma.

Hansapanga finantsdirektor, panga laenukomitee liige Erkki Raasuke tunnistab, et kinnisvaralaenud on erilise tähelepanu all, kuna viimase kahe aastaga on kinnisvaralaenuportfell võrreldes teiste laenuliikidega proportsionaalselt märksa kiiremini kasvanud. Näiteks uute büroohoonete finantseerimisest pangad Raasukese sõnul enam huvitatud pole. Eluasemete rajamise kohta ütleb ta, et praegu laenumulli pauguga lõhkemist karta pole. ?Aga on oht, et ühel hetkel luuakse liiga palju mahtu ette, kui seda on tehtud võla peale, siis ei jõuta enam laenu teenindada,? hoiatab ta. ?Kriisi ei tule, kui me terve mõistuse säilitame,? lisab Raasuke.

Kinnisvarafirma Ober Haus tegevdirektor Hindrek Leppsalu kinnitab, et kesklinna piirkonda kerkib praegu sadu uusi kalleid kortereid. ?Teatud objektid müüakse maha, aga teatud jäävad virelema,? teab ta. Iseäranis keeruline on Leppsalu hinnangul kortereid müüa neil arendajatel, kes ehitavad korraga suure maja, kus mitukümmend kallist korterit. Laenul on tähtajad, ostjate puuduse tõttu peavad arendajad aga hindu langetama hakkama. ?Oleneb, kui palju on kinnisvaraarendajatel võhma, aga 10 protsendi võrra võivad nad küll hinda alandada,? leiab Leppsalu. Selline hinnalangus mõjutaks sama palju ka kesklinnas asuvate pruugitud korterite hindu, sest muidu tekiks kummaline olukord ? kasutatud korter maksaks samal tasemel uue korteriga ühepalju.

Ehkki kesklinnas asuvate korterite ja magalarajoonides asuvate paneelelamukorterite hinnavahe on paarikordne, leiab Leppsalu, et järellainetusena võivad ka odavamate magalarajoonide eluasemete hinnad kõikuma lüüa. ?Äärelinnades võivad hinnad kukkuda 5?7 protsenti,? ütleb ta.

Kinnisvarafirma Uus Maa analüütik Ain Kivisaar ütleb samuti, et praegu ehitatakse uusi kortereid rohkem, kui nõudlus järele jõuab. Uute elamispindade odavnemisest tingitud üldisesse hinnalangusesse suhtub ta veidi optimistlikumalt. ?See on loogiline, aga üpriski ebareaalne,? ütleb kinnisvaraanalüütik. ?Järellained ei liigu kesklinna piirkonnast edasi, kui siiski liiguvad, siis ajutise, võib-olla pooleaastase paigalseisu või minimaalse languse näol,? leiab Kivisaar.

Kui Tartus on eluasemete nõudlus ja pakkumine normaalses vahekorras, siis Pärnu eluasemeturul on tunda esimesi ületootmise märke. ?Senini müüakse mõni aasta tagasi valminud projekte, kallimad objektid üldse seisavad tühjalt,? ütleb Pindi Kinnisvara Pärnu büroo juhataja Heda Aas.

Tema sõnul on suurim probleem, et kohalik palgatase ja hiljuti valminud ning valmivad kallimad objektid ei sobi kokku. Pärnus asuvate eluasemete hinnad jõudsid juba mitu aastat tagasi Tartu hindadest ette. ?Siin näeb lausa müstilisi asju, näiteks ühetoalise korteri eest küsitakse ajalehekuulutuses 205 000 krooni,? toob Aas ühe probleemina esile ka kinnisvarahindade ülehindamist.

Ehitusfirma FKSMi kinnisvaraarenduse juhi Hannes Kuhlbachi sõnul on kinnisvaraturul lühiajalise ?mulli? ilmingud olemas. ?Kinnisvarahindade tõus on majanduskasvust kiirem, me ei saa üle oma jõu elada,? väidab ta. Tema sõnul peetakse praegu paljudes kinnisvaraarendusfirmades nõu, millal uue hoone rajamiseks kopp maha lüüa. Kui need projektid ka ühel ajal teostuvad, siis ületab pakkumine nõudlust, mis tekitab arendajatele ostjatepuuduse. Samas lisab Kuhlbach, et FKSM pole krahhi hirmus ühtegi kinnisvaraarendusprojekti kalevi alla paremaid aegu ootama peitnud, üks projekt on hoopis uuesti välja võetud.

Sarnases kinnisvaramulli ohus elavad ka soomlased. Põhjanaabrite majandus on viimase viie aasta jooksul kasvanud pidevalt ligi 5 protsenti, tänaseks on Nokia-eufoorias jõutud olukorda, kus ehitusfirmad, kinnisvaraarendajad ja pangad on lasknud olukorral kontrolli alt väljuda. Näiteks Helsingi kesklinna lisandub iga kuu mõni uus hoone, ehkki juba ka valminud korter- ja büroohooneid pole suudetud täis mahus müüa.

Helsingis tegutseva kinnisvarafirma Housing OY tegevuht Tom Kontio ütleb resoluutselt, et kinnisvarakriis Soomes pole kaugel. ?Võimalik, et juhtub aasta pärast,? ütleb ta. ?Kõik oleneb USA turust,? viitab ta viimasel ajal suure languse läbi teinud Nokia aktsiale. Veelgi rohkem on langenud Soome tähtsuselt teise börsifirma Sonera väärtus. Siiski ei anna ükski näitaja alust arvata, et Soomes olukord kümne aasta taguse lauskriisi tasemele jõuab.

Ka Eesti majandus on viimase viie aasta jooksul kerkinud keskmiselt ligi 5 protsenti aasta kohta, kusjuures sellise kasvutempo juures oleme vahepeal üle elanud nii börsikrahhi kui Vene majandussurutisest tingitud madalseisu. Kinnisvarahinnad on raketina tõusnud, keskmine eluasemete hinnatõus on olnud enam kui kahekordne. Mingil hetkel peab piir ette tulema.

Just liiga kõrgete hindade eest on hoiatanud Ühispanga president Ain Hanschmidt, kelle hinnangul toob pidev ülehindamine kinnisvaraturule kriisi. ?Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küündivad neljakordseks,? ütleb Eesti suuruselt teise panga president.