Halduskulude määramisel lokkab juurdekirjutamine

Kommunaalmaksete tasumise puhul ei saa olla ega peagi olema eesmärgiks kulude alandamine, vaid kindlustunne, et tasutakse põhjendatud hinda usaldusväärse ja vajaliku teenuse eest.

Eluasemekulude all mõeldakse üldjuhul neid kulusid, mida elanikud teevad nende kasutuses olevale eluruumile sobiliku elukeskkonna kujundamiseks. Nende kulude puhul on tegemist paljuski valdkonnaga, mis on meil tervikuna küllaltki ebaselgelt määratletud.

Tegemist on omapärase vastuoluga ? kõik me oleme seotud kohustusega tasuda oma eluasemega seonduvad kulud, samas määratakse neid kulusid erinevalt ning saadakse ka erinevalt aru kasutusel olevate (kulu)terminite sisust. Kõik see annab alust ühest küljest nii põhjendamatutele võrdlustele ja järeldustele, teiselt poolt aga ebakindlusele haldus- ja hooldusteenuste osutamisel ning põhjendamatute kulude kujunemisele.

Kui suurem osa elanikest mõtleb ja räägib eluasemekuludest, siis peetakse ennekõike silmas seda ?üüriarvet?, mida igakuiselt tuleb tasuda ?majavalitsusele?. Sellel arvel moodustavad küttekulud ilmselt suurima ja olulisema kulugrupi, mistõttu kõik muudatused küttekulude hinnas omavad alati olulist sotsiaalset kaasmõju ühiskonnas. Ülejäänud kuluartiklid jäävad tihti varju ning nende sisu ja dünaamika kohta küsitakse tunduvalt vähem.

Tegelikkuses on aga eluasemekulud ilmselt palju keerukama struktuuriga, selle üksikud kulugrupid on samas omavahel tihedalt seotud ja nende tasemed üksteisest sõltuvad. Eluasemekulude alandamine ja selleks tehtavate võimaluste otsimine algab kasutatavatest terminitest ja nende korrektsest määratlemisest.

Sisuliselt kõige ootamatumaid seisukohavõtte seoses eluasemekuludega võib leida ajakirjandusest. Väidetakse, et ??korteri omanik maksis üüri??, või siis, et ??majavalitsus peab iga maja üüriraha kohta eraldi arvestust..?, aga ka ??korteriühistu kogu raha läks üüri tasumiseks??.

Nendest näidetest selgub, et suur osa ühiskonnast peab korteriomanikke endiselt üürnikeks ning neil endil pole selle vastu midagi. Kuna aga üürnikke pole ilma omaniketa, siis kui väita, et korterelamu elanik tasub ?majavalitsusele? üüri, peab kõnealune kinnisvara haldus- või hooldusfirma olema omanik. Ilmselt on selge, et üür on spetsiifiline termin, mida saab kasutada ainult üürikokkuleppe olemasolul ning üldjuhul osapooled lepivad kokku üürimääras ja selle tasumise tingimustes.

Eluasemekulude määratlemisel tuleb lähtuda eelkõige sellest, et igal hoonel (elamul) on omanik, kelle ainukeseks põhikohustuseks on tagada selle ehitise korrasolek ning sobivus elamiseks. Ehitis peab olema mehaaniliselt tugev, tuleohutu, olema keskkonnale ning kasutajatele ohutu, tagama mürakaitse ning samas olema ka sobivalt energiasäästlik.

Lisaks miinimumnõuetele tuleb eluruumides luua ka elementaarsed kasutusmugavused ? tagada sobiv temperatuur ja ruumide puhtus, võimalus kasutada elektrit, vett ning gaasi.

Kõigi nende nõuete täitmiseks peab esmajoones iga eluruumi omanik kavandama konkreetseid tegevusi ning tegema ka kulutusi. Need kulutused võivad olla seotud kas isetegemisega või tellitakse vajalikud tööd professionaalsetelt tegijatelt. Seega ? selleks et eluruumi oleks mugav kasutada, on kulutused möödapääsmatud.

Kuigi elamud on konstruktiivselt erinevad ja erinevad on ka elamutes kasutada olevad tehnosüsteemid ning mugavused, on kulutused eluasemele oma ülesehituselt siiski põhimõtteliselt sarnased, sest nende kulude aluseks on ühesugused omanike kohustused.

Loomulik on, et erinevate elamute puhul on omanikel oma kohustuste täitmist vaja korraldada erinevalt, sellest tulenevalt on ka eluasemekulud erinevad. Samas peaksid need kulud olema elementaarselt ning usaldusväärselt võrreldavad, võimaldades hinnata elamute haldust ja hooldust pakkuvate firmade tegevuse põhjendatust, võrrelda nende firmade pakkumisi lepingute sõlmimisel, aga ka elanike elamistingimuste võrdlemiseks.

Tavakäsitluses loetakse eluasemekuludeks neid kulusid, mida tasutakse kinnisvara haldusfirmale või ühistule. Need eluruumidega seonduvad kulud (elekter, gaas, aga erinevates elurajoonides võib see loetelu sisaldada ka paljusid teisi kulusid) võivad jääda arvestuse ning analüüsi süsteemist täielikult välja. Kuigi see aspekt võib tunduda mõttetu targutamisena, on näiteks just eluasemetoetuste (tegelikult toimetulekutoetuste) määramise aluseks eluasemekulud ja nende määratlemise kontseptsioon.

Selguse puudumise tõttu eluasemekulude määratlemisel on pahatihti tulemuseks see, et toetustega ?makstakse kinni? kas haldamise-hooldamise ebaefektiivsus või omanike ebaperemehelikkus või siis tegelikult ka kulusid kirjeldavate määratluste ebakorrektsus. Vaid siis, kui kõik elamuprobleemidega tegelevad osapooled saavad üheselt aru elamute korrashoiuks tehtavate kulutuste struktuurist ning neid mõjutavatest teguritest, on võimalik rääkida ka nende kulude kujundamisest.

Loomulikult peab kõik eluruumiga seotud kulud kandma omanik, siiski on ?omanikukulud? nii erinevate õigusaktidega ettenähtud maksud kui ka kohustus korraldada ja tagada korrashoid koos kaasnevate tegevustega. Siia kuulub nii vajalike tehniliste ja finantsdokumentide ning lepingute haldamine kui ka vajalikus mahus kuluarvestuse korraldamine. Esmajoones on vaja saada aru, et haldamine ja hooldamine on sisuliselt erinevad tegevused ning nendega seotud kulude ühendamine või hierarhiline sidumine põhjendamatu ja eksitav.

Hooldustegevus ja sellega kaasnevad kulud on seotud töödega, mida tuleb teha elamu ja selle tehnosüsteemide korrashoiu tagamiseks, samuti siseruumide ning krundi koristamiseks. Hooldustööd võivad olla sisuliselt nii ennetuslikud ja plaanilised kui ka avariilised, kuid põhiline väljendub siiski tehtava eesmärgis ? tagada olemasoleva konstruktsiooni või tehnosüsteemi korrashoid.

Kuigi küllaltki raske on teha vahet hoolduskulude (jooksevremondi) ja ehitus- ning remonttööde vahel, on teatud oludes selline eristamine võimalik. Välisukse purustatud aknaklaasi vahetamine on hooldustegevus, sest eesmärgiks on olemasoleva konstruktsiooni korrashoid. Uue välisukse paigaldamine seevastu on suunatud senise seisundi olulisele muutmisele, mistõttu võime rääkida remondist, et parandada hoone kvaliteedi.

Hoolduse ning sellega kaasnevate kulude kujunemise aluseks peaksid olema hooldus- ja kasutusjuhendid, seega kasutatavate materjalide tehnilistest omadustest tulenevad tegevused. Remondi tegemise või selle mittetegemise üle võib aga otsustada omanik, lähtudes oma võimalustest ja vajadustest ? korterelamu puhul on selleks kaasomanike ühisotsus.

Võib väita, et halva ja ebajärjekindla hooldustegevuse tõttu tuleb sagedamini remonti teha. Iga remont on mõistlik aga vaid siis, kui hiljem hakatakse remonditut ka korralikult hooldama ? seega pärast põhjalikku remonti peaks tõhustuma hooldustegevus, eelkõige selle korraldus.

Kommunaalkulud seonduvad eluruumide kasutajate jaoks nende teenustega, mida loovad eluks vajalikud mugavused. Üks selline ühiskonna arenguga kaasas käiv kommunaalteenus on näiteks elekter. Korterelamus teab iga elanik, kui palju ta elektrit tarbib, ja arveldab kasutuse eest ise. Samas kasutatakse elektrit puudulikult töötava küttesüsteemi kompenseerimiseks või hoopis leige vee täiendavaks soojendamiseks. Korterelamu halduril puudub aga võimalus analüüsida olukorda elamus, suhteliselt kõrgema elektrikulu kohta võib aga ametnik öelda ? eralõbu. Loomulikult on see eralõbu, sest elamu on eraomanike kaasomandis, elektrikulu pole aga üldjuhul käsitletav eluasemekuluna.

Kuigi sarnaseid eluasemekulusid peavad kandma kõik elamute omanikud, puudub ülevaade, millised on need kulud näiteks väikeelamute omanikel. Ka neid elamuid on vaja kütta ja neile küte hankida, eramu juurdepääsutee tuleb lumest puhastada, hoone aknad tuleb pesta. Vahe on selles, et korterelamus on need kulud tunnistatud eluasemekuludeks, eramus on kõik sellised kulutused aga omaniku eralõbu ja suurem osa nendest makstakse kinni oma ajaga. q

_________________________________________________________

Ei tea! Pole ühiselt mõistetavat kirjeldust, milliseid tegevusi ning millises mahus tuleb eluruumide korrashoiuks teha.

On! Siis kui otsustatakse, et korrashoidu ei tehta ja kommunaalteenuseid ei tarbita. Need soovitused on ebareaalsed, kuid teist võimalust pole, sest puudub kulude kujundamise usaldusväärne süsteem.Roode Liias, Tallinna Tehnikaülikooli professor

Autor: Roode Liias