Hoogsast elamuehitusest võidab nii arendaja kui tarbija

Üha kiiremini kerkivaid uusi kesklinna korterelamuid ja elurajoonide ees taanduvaid põllulappe vaadates on kindlasti tekkinud paljudel küsimus, et kes siis sellest alanud elamuehitusbuumist kõige suuremat tulu lõikab. On nendeks kinnisvaraarendajad, pangad, maksejõulisi elanikke meelitavad Tallinna lähiümbruse vallad või hoopiski konkurentsis soodsamaid pakkumisi saavad kliendid?

Elamuehitus on olnud varjusurmas viimased kümme aastat. Käesoleval ajal ei suuda suhteliselt tagasihoidlikud elamuehitusmahud katta isegi olemasoleva elamufondi amortisatsiooni, rääkimata selle kvaliteedi tõstmisest. Kuigi iga aastaga kerkib Tallinnas kümnete kaupa seninägematu kõrgkvaliteediga luksuseramuid ja kortereid, ei suuda see tasakaalustada kümnete tuhandete elamispindade vananemist. Aktiviseerunud ehitustegevuse tõttu on aasta-aastalt üha mitmekesistuvas pakkumises ostjatel võimalik leida just oma maitsele ja rahakotile sobiv uus eluase. Ehitushindade stabiilse tõusu tõttu on küll ka pakutavate uute korterite-eramute hinnad iga aastaga kerkinud, kuid kasvavas konkurentsis on kinnisvaraarendajad turule toonud senisest suurema valiku erineva hinnaklassiga tooteid. Laienenud valikuvõimalus on suurendanud ka ostjate arvu.

Kindlasti võidavad kasvanud elamuehitusest pangad ja erinevad krediidiasutused, kelle otsesel või kaudsel kaasabil realiseeritakse üle 90 arendusprojektidest. Kinnisvaraarendajate krediteerimine võimaldab pankadel ja liisingfirmadel endaga siduda ka valmistoodangu ostjaid, kellele pakutakse lahkelt abi uue maja või korteri ostmisel. See võimaldab ühte ja sama objekti kahekordselt rahastada (algul kinnisvaraarendajat ehitamise ajal ja hiljem kliente ostmise juures). Raske on leida sellisest topeltfinantseerimisest kasulikumat tegevust.

Kuigi statistikaameti andmete kohaselt on elanike arv pealinnas viimase kümne aasta jooksul märkimisväärselt vähenenud (negatiivne iive ja väljaränne), jätkub aktiivne linna lähipiirkondade areng ja nn eeslinnade teke. Pealinna elanike arvu vähenemisest on enim kasu lõiganud lähivallad, kus elanikkond on jõudsalt kasvanud. Elanike Tallinna halduspiiridest väljapoole kolimise juures mängivad olulist rolli nii suurem privaatsus kui maa soodsam hind. Viimase kümne aastaga on Tallinna elanikkond vähenenud 16,2. Tallinnaga piirnevate naabervaldade elanikkond on suurenenud keskmiselt 20,4, peamiselt just Tallinna elanikkonna arvelt. Elukohajärgsesse omavalitsusse laekuvate maksutulude tõttu on vallad jätkuvalt huvitatud elanikkonna juurdevoolust, mistõttu aidatakse aktiivselt kaasa oma territooriumile uute elurajoonide rajamisele.

Võrreldes eramutes või eramuosades elavate Eesti leibkondade osakaalu (26), jääb näitaja oluliselt alla nii Soomele kui Rootsile, kus eramajades elab kindlalt üle poole leibkondadest. Norras, Luksemburgis ja Belgias on eramajade osakaal koguni üle 80. Seega võib elatustaseme tõusu jätkudes prognoosida elamumajanduse suundumist korteritest ühepereelamutesse, mistõttu elanikkonna maksevõime kasvust võidavad pigem eramurajoonide arendajad kui uute korterite müüjad. Siiski pole nõudluse vähenemist vaja karta ka korteriehitajatel, sest mugavaid ja kaasaegseid kortereid eelistab eramutele jätkuvalt piisavalt suur hulk ostjaid. Kasvavas konkurentsis võib ebaedu tabada vaid üksikuid arendajaid, kes on turusituatsiooni ja teostatava projekti konkurentsieeliseid valesti hinnanud.

Tuleb tunnistada, et elamuehituse aktiviseerumisest tingituna on võitjate poolel enamik turuosalistest. See on selge märk turu tasakaalust, kus nõudlus ja pakkumine on optimaalses vahekorras. Seega puudub alus võimalikule kinnisvarakriisi ohule.