Tulevikus jäävad hinnahüpped ära

Arengud erinevates linnades on olnud küllaltki erinevad. Tallinna ja Tartu turud on läbi aastate olnud ühed aktiivseimatest ja kõige selgemalt peegeldanud majanduskeskkonnas toimunud muutusi. Kui Tallinna korterite hinnad on muutunud tasakaalukamalt, siis Tartus on muutused olnud järsemad ? 50?60 hinnatõus on toimunud just viimase aasta jooksul. Olukorras on sarnaseid jooni 1997.?1998. aasta tsükliga, mil Tartus toimus teiste linnadega võrreldes suurim hinnatõus (1997.aastal +35), sellele järgnes 1998.?1999. aastal suurim langus (?15).

Tallinna ja Tartu kui Eesti mastaabis suurlinnade kiiret arengut võib pidada loogiliseks. Ka Euroopa riikides arenevad kiiremini pealinna, sadama ja ülikoolilinnade piirkonnad. Lisaks kasvab nõudlus puhkeotstarbelise kinnisvara järele ? mererannikud, saared, järved.

Viimasega on seletatav kiire hinnatõus Kuressaares ? kahe aastaga on hinnad tõusnud 2,5 korda ehk 150 . Kuigi korteriostjateks on Kuressaares enamasti kohalikud elanikud, võib siin täiendavaks nõudlust mõjutavaks teguriks pidada välisnõudlust ? välismaalaste aktiivne osalemine puhkeotstarbeliste rannikualade ostmises on kergitanud kaudselt ka kohalike elanike ostujõudu.

Kinnisvaraturu arengu eelised on kindlasti suuremad ka sellistel tugevatel ajaloolistel maakonnakeskustel nagu Rakvere, Viljandi, Haapsalu, Võru, milles hinnad näitavad kindlat tõusutendentsi. Neis keskustes, mis ei oma nii selget tõmmet, on turg olnud oluliselt staatilisem. Näiteks on Valga- ja Jõgevamaal kolm küllalt võrdse tõmbega linnakest, millest maakonnakeskused ei ole kindlasti populaarseimad. Jõgevas maksab 3-toaline tüüpkorter umbes 25 000 krooni, Mustvees keskeltläbi 1,5 korda ja Põltsamaal koguni 2,5 korda rohkem.

Mõnedes väikelinnades on toimunud ka hinnalangus ? neis, kus hinnad on eelmise tsükli tõusufaasis (1995.?1997. a) kerkinud tasemele, mis ei vasta piirkonna tegelikule potentsiaalile.

Huvitavad tasakaalu muutused on toimunud näiteks Lõuna-Eesti väikelinnades. Võrus ja Valgas on korterite hinnad olnud küllalt stabiilsed, näidates esimeses siiski kerget tõusu- ja teises langustendentsi. Samas on Põlvas toimunud märkimisväärne hindade langus.

Teise näitena võib tuua Ida-Virumaa, kus hinnatõus on olnud küllalt ühtlane ? Jõhvis, Narvas ja Sillamäel on hinnad tõusnud kahe aastaga 1,25 korda (+25). Piirkonna mainet arvestades on see üllatav. Ootuspäraseks võib pidada Kohtla-Järve suundumust, kus niigi madalad hinnad on veelgi langenud. Piirkonnasisesed hinnakontrastid on muutunud väga suureks ? 1999. olid Kohtla-Järve ja Jõhvi hinnad ligikaudu võrdsed, Narvas kaks korda kõrgemad. 2001. aastal ületavad Jõhvi hinnad Kohtla-Järve hindu kahekordselt ning Narva hinnad Kohtla-Järve hindu koguni viiekordselt.

Toodud järeldused ei suuda kindlasti arvestada kõiki kinnisvaraturgu mõjutavaid kohalikke tegureid ja ei pruugi seetõttu adekvaatselt peegeldada turu suundumusi. Kohalike eripäradena võiks mainida kohaliku nõudluse spetsiifikat (väikelinnades eelistatakse sageli ahjuküttega kortereid, mistõttu nende hinnad tõusevad kiiremini), kohaliku pakkumise spetsiifikat (pakkumise piiratus ja korterite ja eramute omavaheline struktuur) ning kohalikku konkurentsi (Ida-Virumaa ja Jõgeva maakonna linnad).

Viimase kahe aasta muutused on olnud ebaühtlased, kuid saavutatud proportsioonid tunduvad loogilised. Tulevikus on sellised hinnahüpped tõenäolised vaid juhtudel, kui tehakse regionaalpoliitilisi otsuseid, mis võivad mõjutada nõudlust. Hinnatasemed tunduvad teiste sarnasete linnadega võrreldes liiga kõrged Kuressaares, Narvas ja Sillamäel ning võibolla ka Viljandis.

Mõõdukaks hinnatõusuks tundub veel ruumi olevat Raplas ja Paides. Neist esimene jääb selgelt Tallinna mõjupiirkonda, teise asukoht paraneb järk-järgult Tallinn-Tartu maantee laienemisega.

Autor: Veronika Ilsjan