Eluasemebuum jätkub

Pangad pakuvad odavat raha, kinnisvarahuvilised kasutavad võimalust ning laenavad. Tohutu nõudlus on kergitanud eluasemete hindasid peaaegu igas piirkonnas. Kõige rohkem on kallinenud korterid nn mägedel ? Tallinnas Lasnamäel, Mustamäel ja Õismäel. Hinnatõus on jõudnud ka Tallinnast väljapoole ? näiteks Tartu Annelinnas on eluasemete hinnad kerkinud aastaga kuni 40 protsenti. Samasse suurusjärku jääb tõus ka Harjumaal, näiteks Sakus, Sauel ja Lool on hinnatõus olnud kuni 50 protsenti, Viimsis vähem.

Olukord on jõudnud absurdini, sest nii mõnigi Tallinna korteriomanik küsib oma paneelide vahel asuva eluaseme ruutmeetri eest hinda, mille eest saab osta Pääskülla või kesklinna äärde kapitaalselt remonditud või suisa uue korteri.

Peamiselt Tallinnas ja selle lähiümbruses tegutsev ERI Kinnisvara vahendas mullu 182 objekti. Aastal 2000 tehti 121 tehingut. ?Eelmisel aastal tekkis olukord, kus nõudlus ületas pakkumise ning peamiselt teisel poolaastal leidiski aset korterite oluline hinnatõus,? räägib ERI Kinnisvara eluruumide müügijuht Mart Saa. Kõige enam andis hinnatõus tunda odavamate korterite puhul. ?Hetkel on ruutmeetrite hinnavahemikud Tallinnas kahanenud ebatavaliselt väikesteks,? ütleb Saa.

Tema sõnul on tänavu jätkunud elamispindade vahendus väga aktiivselt ning need, kes mullu ei jõudnud tehinguid sooritada või ei leidnud endile sobivat varianti, on taas otsingutel. ?Samas ei ole aga suurenenud pakkumine, mis viitab, et hinnatõus ei ole veel lõppenud,? järeldab müügijuht.

Hansapanga eluasemelaenu tootehaldur Kersti Arro toob lagedale nõudluse kasvu tõestavad numbrid ? 2000. aastal väljastas pank eluasemelaenu kokku 1,071 miljardi krooni eest, eelmisel aastal anti laenuks juba 1,5 miljardit krooni. ?Meie laenumüük on kasvanud 41 protsenti,? teatab Arro. Arvestades seda, et kinnisvaraliising on kasvanud rohkem, on ka kogu kasv suurem, lisab ta.

Võimsalt on kasvanud ka keskmine laenusumma, ning mitte ainult Tallinnas. Kui palju on kogu kinnisvaralaenuturg kasvanud, selgub täpselt jaanuari lõpus, mil Eesti Pank teeb seitsme Eestis tegutseva kommertspanga andmete põhjal kokkuvõtte. Ilmselt ei ole kogu kasv väiksem Hansapanga poolt välja toodust.

Pindi Kinnisvara Tartu büroo juhataja Riho Lubi sõnab, et ega päris täpselt ei olegi aru saada, mis kinnisvaraturul toimub ning miks hinnad just praegu meeletult kerkivad. ?Raske öelda, palju sõltub kodanikest endist, ei teagi, kas inimesed on õppinud laenu peal elama või on nad siis hakanud rohkem teenima, igatahes on nad tulnud raha pakkuvatele pankadele sõbrakäega vastu,? arutleb Lubi. ?Tegu on ülemaksmisega sõna otseses mõttes,? leiab ta. Kui Tartu Annelinnas tõusid hinnad umbes kolmandiku võrra, siis kogu Tartu eluasemeturgu iseloomustavad viiendiku võrra kerkinud hinnad. ?Näiteks majade hinnad ei tõuse nii kiirelt,? põhjendab ta. ?Tänavu ma nii optimistlik ei ole, ükski pidu ei kesta igavesti, asi on ikka liiga hoogu läinud,? hindab Lubi olukorda. Siiski näeb Pindi Kinnisvara ette mõõdukat tõusu ka käesolevaks aastaks.

Nii hinnatõus kui nõudluse kasv ei puuduta ainult tüüpkortereid paneelelamutes, kus elab enamik suuremate linnade elanikest. Endalegi suureks üllatuseks on kinnisvaraarendusfirma Pro Kapital müünud ühe aasta jooksul Raekoja platsil asuvas Jegorowi kinnistus juba 15 luksuskorterit, veel aasta tagasi tehtud plaanide kohaselt loodeti aastaga müüa kõigest kuus eluaset. Kõrgeim ruutmeetri hind küünib eksklusiivses majas 40 000 kroonini. Madalaimaks hinnaks on 25 000 krooni meeter korda meeter põrandapinna eest. Kusjuures alles aasta tagasi maksis kalleima korteri ruutmeeter majas ?vaid? 30 000 krooni ? aastane hinnatõus 33 protsenti!

Jõudsalt kerkivad ka kruntide hinnad. Uus Maa maakler Siim Mesila, kes teenib leiba majade ja maatükkide vahendamisega, tutvustab juulis käivitunud uuselamurajooni projekti Muugal. Altmetsa nime kandvas rajoonis loodeti 64 krunti maha müüa poolteise aastaga. Tänaseks, s.o poole aasta möödudes, on müümata vaid üksikud, sedagi vaid põhjusel, et viimased krundid on liiga suured. ?Otsime võimalust neid väiksemaks teha,? räägib Mesila. Pool aastat tagasi maksis krundi ruutmeeter uues rajooni 150 krooni, tänaseks on see kasvanud 195 kroonile, kusjuures lisaks tuleb maksta mitukümmend tuhat krooni vee ja kanalisatsiooniga liitumise eest. Suvel oli liitumine veel hinna sees.

Mesila ise naasis äsja perega Hispaaniast puhkuselt. ?Viimased kuud olid hullumaja,? kirjeldab mees töökoormust. Mesila tunnistab, et eelmine aasta oli teenistuse seisukohalt väga hea. Füüsilisest isikust ettevõtjana deklareeris ta kuukäivet mullu keskmiselt 30 000?40 000 krooni. Aasta viimastel kuudel seisis deklaratsiooni käibereal 50 000?60 000 krooni, mis ettevõtte puhul polekski märkimisväärne, ent arvestades FIEdele kehtivaid maksuseaduse eripärasid on tegu keskmise suurusega firma tippjuhi palgaga. Võib-olla enamagagi.

Pangad on kinnisvaraäri ülekuumenemise eest hoiatanud eelmisel aastal, kuid praegu vähemalt eluasemeturu osas maha rahunenud. Eluasemelaen on üks paremini laekuvaid laenuliike.

Ühispanga turuanalüüsi divisjoni direktor Sven Kunsing leiab Ühispanga uuringule tuginedes, et kinnisvaraturul pole veel midagi lahti. ?Kui näeme probleeme, siis eelkõige kommertspindade puhul, elamispindade turul polegi olukord veel kõige hullem,? ütleb Kunsing. ?Kaldun arvama, et odavamates elamupiirkondades võivad hinnad tänavu veel 10 protsendi võrra tõusta,? sõnab ta. ?Hinnatõus on olnud tõesti suur, aga tuleb vaadata ka, kui palju on tõusnud palgad ning langenud intressid,? lausub analüütik.

Tema sõnul võib mulli lõhkemiseni viia laenukoormuse ja sissetulekute suhte muutumine, ent kui vaadelda aastaid tagasi aset leidnud kinnisvarakrahhi Rootsis ning praegust palga-laenu suhet Eestis, siis numbreid üht ning teistpidi võrreldes tõdeb Kunsing, et ülelaenamisest tingitud krahhist on asi kaugel. Kui Rootsis oli mulli lõhkemise hetkel keskmiselt kodanik laenanud 135 protsenti oma aastapalgast, siis eestlased on olnud seni märksa mõõdukamad ? keskmiselt on laenatud vaid veidi enam kui viiendik oma aastapalgast. Ehkki Eestis on sotsiaalne kihistumine suurem, on lõviosa laenudest võetud keskmisest jõukamate poolt.

Hinnalanguse võib muidugi tekitada ka näiteks õnnetus suuremat sorti linna magalarajoonis, kui amortiseerunud vahelagi peaks seal sisse kukkuma. Selline intsident tembeldaks kogu sotsialismiaegse ehituskultuuri eluohtlikuks, ent seni pole väiksemate paneelinihete kõrval midagi nii dramaatilist ette tulnud.

Lisaks võib eluasemeturu kasvule kriipsu peale tõmmata ootamatust majanduskriisist tingitud palkade alanemine või hoopis intresside märgatav tõus ? Ühispank on nimelt arvestanud, et kui laenuintress langeb ühe protsendipunkti võrra, siis sellega kaasneb keskmiselt korteri ruutmeetri hinnatõus 500 krooni võrra, intresside tõusu korral toimivat skeem vastupidiselt.

Intressitõusu võivad tekitada kas rahvusvahelise raha kallinemine või pangapoolne rahanappusest või ohu märkide nägemisest tingitud marginaalide kergitamine.

Kersti Arro Hansapangast leiab, et vähemalt lähema poole aasta jooksul on laenuintresside tõus vähetõenäoline ? pank marginaale ei kavatse tõsta ning ka eurointresside järsku kasvu ei oodata. Seega jaht üha kallinevatele eluasemetele jätkub.