• OMX Baltic−0,59%303,39
  • OMX Riga−0,04%874,62
  • OMX Tallinn−0,57%1 891,99
  • OMX Vilnius−0,08%1 186,21
  • S&P 500−0,24%6 114,93
  • DOW 30−0,31%44 419,81
  • Nasdaq −0,3%19 980,26
  • FTSE 100−0,76%8 700,17
  • Nikkei 225−0,27%39 164,61
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,96
  • GBP/EUR0,00%1,21
  • EUR/RUB0,00%93,8
  • OMX Baltic−0,59%303,39
  • OMX Riga−0,04%874,62
  • OMX Tallinn−0,57%1 891,99
  • OMX Vilnius−0,08%1 186,21
  • S&P 500−0,24%6 114,93
  • DOW 30−0,31%44 419,81
  • Nasdaq −0,3%19 980,26
  • FTSE 100−0,76%8 700,17
  • Nikkei 225−0,27%39 164,61
  • CMC Crypto 2000,00%0,00
  • USD/EUR0,00%0,96
  • GBP/EUR0,00%1,21
  • EUR/RUB0,00%93,8
  • 27.02.02, 00:00
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Kehvalt planeeritud remont kasvatab hoone hilisemaid kasutuskulusid

Enamasti on elamutel vananenud tehnoseadmed, katusekate ja välisvooder koos akende ning ustega. Hullemal juhul vajavad ka kandekonstruktsioonid tugevdamist või väljavahetamist.
Sellise töö puhul on äärmiselt tähtis põhjalik planeerimine, sest tehnoseadmete ja fassaadisüsteemide uuendamine on ehitustehniliselt keerukas ja kallis ettevõtmine. Enne töödega alustamist peab ühistul olema nõuetekohane projektdokumentatsioon.
Korteriühistu peab püstitama korrektse lähteülesande remonttööde tegemiseks. Kirja tuleks panna kõik puudulikult funktsioneerivad tehnoseadmed (vesi, kanalisatsioon, küte, elekter), probleemid katusega, välisakende ja -ustega. Kirjeldada tuleks kõiki silmaga nähtavaid probleeme.
Remonttööde tulemuse kirjeldamisel ei tohiks kriteeriumiks seada võimalikult madala hinna saavutamist remonttöödel, vaid nõuda ka võimalikult väikeseid kasutuskulusid, sest viimastel aastatel on hüppeliselt kasvanud kulutused just kommunikatsioonidele. Lähteülesande ja hoone inventariseerimisjooniste põhjal on võimalik määratleda esialgsed ehituskulud. Ehituskulude hindamiseks tuleb pöörduda vastava ala spetsialistide poole. Otstarbekas oleks sõlmida ehituskulude juhtimise leping, mis haaraks kavandamisstaadiumi ja lõpeks remonttööde üleandmise/vastuvõtmisega.
Teades eeldatavaid ehituskulusid, tuleb mõelda eelseisvate tööde rahastamisele. Sageli tuleb ühistul selleks laenu võtta. Juhul, kui elamul on väljaehitamata katusealune või soovitakse lamekatuse asemel viilkatus ehitada, tuleks mõelda katusealuse väljamüümisele, sest selle müügist saadud rahadega on võimalik katta suur osa, mõnel juhul isegi kogu hoone remonttööde kulud. Kui aga katusealuse väljaehitamine ja müümine on mingil põhjusel võimatu, siis on pankadel pakkuda spetsiaalselt ühistutele mõeldud laenupakette.
Probleeme tekib tavaliselt laenu tagamisega. Elamuühistul on laenu tagamine lihtsam, sest hoone kuulub ühistule. Korteriühistutel, kus igale korteriomanikule kuulub vaid mõtteline osa hoonest, on tagatise suhtes keerulisem kokkuleppele jõuda. Viimasel juhul on võimalik teha ühishüpoteek, millega kõik korteriomanikud pandivad osa oma korterist.
Kui kokkulepped saavutatud, tuleb uurida, milliseid ühistu majandamise dokumente lisaks tagatisele pangad laenu väljastamiseks nõuavad. Ehitusliku poole pealt on kindlasti vajalik ehituskulude eelhinnang.
Projekteerijate valimiseks tuleb pidada läbirääkimisi projektorganisatsioonidega. Kriteeriumiks ei tohi olla madalaim hind, vaid eelnev töökogemus ja tehtud analoogsed tööd. Uurida tuleks ka viimaste klientide rahulolu. Abi saab ka Projektbüroode Liidult.
Olles välja valinud sobivad projekteerijad, koostavad nad vastavad joonised ja seletuskirjad. Projekteerijad taotlevad ka kõik vajalikud kooskõlastused. Nõuetekohaselt ettevalmistatud projektdokumentatsioon tagab kiire ja tõrgeteta ehitamise ning hilisemad odavamad kasutuskulud. Odavate kasutuskulude arvelt võib aastate jooksul kokku hoida rohkem raha kui remonttööde peale kulutati.
Kui projektdokumentatsioon valmis ja ehitusluba saadud, tuleb korraldada konkurss projektijuhi leidmiseks, sest ühistul puudub oskus remonttööde korraldamisega seonduvate probleemide kiireks ja professionaalseks lahendamiseks.
Lihtsaim viis projektijuhi leidmiseks on kuulutada välja konkurss interneti või ajalehe vahendusel.
Projektijuhi ülesandeks jääb pakkumise korraldamine, nõustamine ehitaja valimisel, töövõtulepingute koostamine, omanikupoolse ehitusjärelevalve korraldamine, tööde ajakava jälgimine ja ehituse üleandmine. Projekteerijad ja ehituskulude juhtijad peaksid olema projektijuhiga ainult korralduslikes suhetes, lepinguline suhe peaks olema ainult omanikuga.
Pakkumisdokumendid koosnevad joonistest ja seletuskirjadest ning töömahtude loetelust.
Pakkumiste ajaks peab olema projektdokumentatsioon põhiprojekti staadiumis, sisaldades detailse arhitektuurse ja tehnilise lahenduse, mis on vajalik pakkumiste korraldamiseks. Ehituskulude juhtija koostab töömahtude loetelu ning lisaks kontroll-hinnangu optimaalseima pakkumise valimiseks. Kontroll-hinnang on konfidentsiaalne dokument, mille sisu teab ainult ühistu ja ehituskulude juhtija ning ühistu loal ka projektijuht.
Töömahtude loetelu on äärmiselt tähtis, kuna muudab pakkumised võrreldavaks ja toob selgelt esile kompetentsed ehitajad ja juhupakkujad.
Ühistu elamu remonttööde puhul on soovitatav kasutada peatöövõtuga ehituslepingut, kus kulude ning kvaliteedi suhe on parim. Samuti jagunevad selle töövõtu korral ka riskid võrdselt.
Projekteerimis-ehitustöövõtu korral, kus ehitaja organiseerib projekteerimise ja ehitustööd ning kannab suurema osa riskidest, paisuvad kulud liialt suureks, kuna tellijal puudub konkreetne võimalus kulusid kontrollida.
Riskide maandamiseks pakkumistel on soovitav nõuda ehitajatelt dokumente, mis tõestaksid nende kompetentsuse ja tagaks kvaliteedi tööde teostamiseks : ISO-sertifikaadi olemasolu, võlgnevuste puudumine, viimaste objektide sobivus antud töödeks ja nende objektide edukas realiseerimine jms.
Tihti püüavad ehitusfirmad ühekordse tellimuse korral kõrgemat hinda küsida, mistõttu on pakkumiste hindamisel ja võrdlemisel tähtis koht ehituskulude juhtijal, kes analüüsib ja selekteerib välja pakkumiste nõrgad või ülepaisutatud kohad.
Abiks on siin ehitajatele esitatud ühtne töömahtude loetelu, mille alusel kõik oma pakkumise teevad. Pakkuja peab aru andma pakkumises leiduvatele küsitavustele. Seejärel valib ühistu optimaalseima pakkumise ning sõlmib peatöövõtulepingu.
Lepingu õnnestumise aluseks on kompetentse ja kogemustega projektijuhtimisfirma kasutamine. Lisaks ühistupoolsele järelevalvele hoiab remonttöödel silma peal ka kohaliku omavalitsuse poolt määratud riiklik järelevalve.
Autor: Martin Kärner

Seotud lood

  • ST
Sisuturundus
  • 18.02.25, 16:06
Edetabel: Eesti on kullavarude poolest maailma viimaste seas
Keskpankade kullareservid on jõuliselt kasvamas, millele on peamiselt kaasa aidanud arenevate riikide ostud, aga ka mitmed Ida-Euroopa riigid. Eesti Pank on nii kullareservide mahu kui ka osakaalu poolest maailmas viimaste seas, selgub Maailma Kullanõukogu (WGC) andmetest.

Hetkel kuum

Liitu uudiskirjaga

Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.

Podcastid

Tagasi Äripäeva esilehele