Ühistu või ühisus ja valitseja ? selles on küsimus

Elamutes, kus 1. jaanuariks 2003. aastal ei ole moodustatud korteriühistut või ühisuse korral leitud valitsejat, määratakse valitseja kohustuslikus korras kohtu poolt vastavalt seadusele. Valitseja määramine on korterelamutele, kus on moodustatud ühisus, sisuliselt haldusfirma valimine, kes haldaks ja hooldaks elamut.

Oluline on korteriühistute või ühisuse moodustamine korterelamutes eelkõige kaasomandi, nagu trepikoda või pööning, ühiseks majandamiseks. Valitseja määramiseks ehk korteriomanike ühise esindaja valimiseks suheteks kommunaalteenuse osutajatega on Eesti seadustest tulenevalt kaks põhimõtteliselt erinevat viisi ? korteriühistu asutamine ja korteriomanike ühisuse moodustamine. Majades, kus ei ole veel valitsejaid määratud, on korterelamute esindajateks aasta lõpuni kohalikud linnaosavalitsused, kelle esindajateks on Tallinnas näiteks endised majavalitsused erastanud haldusettevõtted.

Hoolimata sõnalisest sarnasusest on ühistu ja ühisus põhimõtteliselt erinevad haldamise vormid.

Korteriühistu on iseseisev juriidiline isik, mittetulundusühing, mis kantakse ka mittetulundusühingute registrisse, tal on oma pangakonto, bilanss ja aruandekohustused maksuameti ees, nagu juriidilistele isikutele iseloomulik. Korteriühistul on ka lisaks seadusest tulenevalt vähemalt 3-liikmeline juhatus ning ühistu tegevust jälgiv revisjonikomisjon. Korteriühistu juhatuse liikmed vastutavad süüliselt tekitatud kahju eest oma isikliku varaga.

Korteriomanike ühisus on sisult majaelanike omavaheline kirjalik kokkulepe maja haldamiseks. Ühisus ei ole juriidiline isik, sel ei ole oma pangakontot, juhatust ega aruandekohustust maksuameti ees.

Ühisuse puhul valitakse majaelanike hulgast otsustajad 3-liikmelise majanõukogu näol, kes esindab majaelanike huvisid suhetes haldusfirmaga ehk valitsejaga. Ühisuse puhul paneb maja haldus- ja hooldusmured haldus/hooldusfirma kanda ja vabastab korteriomanikud praktiliselt juriidilisest vastutusest ning kogu juriidilist vastutust kannab haldus/hooldusettevõtte. Ka ühistu võib osta haldus- ja hooldusteenust professionaalselt ettevõttelt, et juhatus ise ei peaks tegelema probleemidega, mis paratamatult esinevad maja normaalse funktsioneerimise tagamisel ning nõuavad kompetentsi väga erinevates elamumajanduse valdkondades õigusteadusest kuni ehituseni. Valitseja määramise otsustab mõlema haldusvormi puhul kaasomanike üldkoosolek, mille kokkukutsumiseks on vajalik vähemalt neljandiku korteriomanike algatus.

Koosoleku kokkukutsumisest tuleb elanikele kirjalikult üks nädal ette teatada, märkides koosoleku ühe päevakorrapunktina ka majale valitseja määramise küsimuse. Kiireloomulise koosoleku kokkukutsumise puhul võib etteteatamise aeg olla lühem, kui see on eraldi märgitud koosoleku kutsetele. Valitseja määramise või korteriühistu moodustamise poolt peab üldkoosolekul olema vähemalt 50 + 1 korteriomanikest.

Juhul, kui vajalikku häälteenamust ei saada kokku, peab ühistu korduskoosolekul olema 50 + 1 kaasomanike nõusolek ühistu moodustamiseks, ühisuse puhul piisab kordusüldkoosolekul osalejate enamuse nõusolekust.

Elu on näidanud, et takistuseks ühistu asutamisel või valitseja määramisel on eelkõige majaelanike passiivsus, mis väljendub lihtsalt selles, et ei saada kokku üldkoosolekuks vajalikku arvu osalejaid. Ühisuse puhul saab valitseja määrata seadusest tulenevalt minimaalselt üheks ja maksimaalselt viieks aastaks, ühistu puhul on tegemist juriidilise isiku asutamisega määramata ajaks.

Autor: Avo Vein