Ehitusjärgus arendusobjektid pääsevad maksust

Uue seaduse eelnõus on olulisi uuendusi ja muudatusi kinnisasjadega seotud tehingute osas. Kõiki muudatusi ei pea järgima seaduse kehtima hakkamisest, vaid enamikule neist on ette nähtud üleminekusätted.

Eelnõus esitatud kinnisasja definitsioonis on erisusi siiani üldlevinud arusaamast. Nimelt käsitatakse kinnisasjana ka ehitist kui vallasasja.

Seni ajakirjanduses enim kajastamist leidnud säte on seotud hoonestamata kruntide ja uute elamispindade maksustamisega 18 suuruse maksumääraga. Uue eelnõu kohaselt maksustatakse ehitise ja selle aluse maa võõrandamine enne ehitise esmast kasutuselevõttu ning krundi võõrandamine, kui krundil ei asu ehitist. Planeerimisseaduse kohaselt on krunt ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal.

Kuna kehtiv käibemaksuseadus ei maksustanud eelpool nimetatud tehinguid, on eelnõus ette nähtud üleminekusätted, mille kohaselt ei maksustata ehitise ja selle aluse maa võõrandamist enne esmast kasutuselevõttu juhul, kui ehitamist on alustatud enne seaduse jõustumist, ning krundi võõrandamist juhul, kui maatükk on soetatud enne seaduse jõustumist.

Kuigi eelnõu seletuskirjas on täpsustatud ehitamise alustamise (ehitusloa väljastamise kuupäev) ja maatüki soetamise hetk (tehingu sõlmimise ja käsutusõiguse ülemineku kuupäev, mitte kinnistusraamatu kande tegemise hetk), ei saa seda praegu üksüheselt välja lugeda seaduse eelnõust.

Tänu üleminekusätetele hajub muudatuse mõju kinnisvarahindadele pikemale perioodile. Kinnisvaraturu nõudluse ja pakkumise vahekord ei lubaks hüppeliselt uute eluasemete hindu tõsta, sest turul on selleks ajaks juba küllalt uusi müügis olevaid korterelamuprojekte ja paljud arendajad jõuavad hankida ehitusloa enne seaduse jõustumist. Kuni olemasolevate projektide realiseerimiseni väheneb kindlasti turule tulevate uute projektide arv, pikas perspektiivis on seadusemuudatusest tingitud hinnatõus aga vältimatu.

Teised muudatused puudutavad kinnisasja üürile, rendile või kasutusvaldusse andmist ning sisendkäibemaksu ümberarvestuse perioodi. Seaduseelnõu järgi ei saa enam maksustada eluruumide käivet ega eluruumide üürile, rendile või kasutusvaldusse andmist, mis oli enne võimalik maksuametit teavitades. Üleminekusätte kohaselt võib jätkata maksustamist kuni 2014. aasta 1. maini, juhul kui maksuametit on kirjalikult oma soovist teavitatud enne 2004. aasta 1. jaanuari. Äriruume nimetatud säte ei puuduta. Muudatuse mõju kinnisvarahindadele või üürimääradele ei ole märkimisväärne.

Suuremat mõju äriruumide tehinguhindadele avaldab aga sisendkäibemaksu korrigeerimise perioodi pikendamine kinnisasja ja sellega seotud kauba ja teenuse puhul viielt aastalt kümnele. Perioodi muudetakse põhjendusega, et kinnisasi loob uut väärtust pikema aja jooksul ning samuti on kümme aastat enamlevinud periood teistes liikmesriikides. Üleminekusätte kohaselt läheksid juba kasutatud aastad arvesse kahekordselt. Arvestades praegust ettevõtete arengukiirust ja ruumivajaduse sagedast muutumist, ei oleks perioodi pikendamine Eestis mõistlik, sest eurodirektiiv lubaks ka viie aasta pikkuse perioodi jätkumist.

Üldiselt tundub, et osa esitatud muudatusi on küll tingitud pigem riigieelarve täitmise soovist kui sisulistest vajadustest.

Autor: Härmo Haljaste