Romet Kreek • 11. detsember 2003 kell 22:00

Kinnisvara pealt saab teenida seda ostmata

USAs ja mujalgi on mindud mööda suurtest kinnisvarasse investeerimise puudustest ? üksiku objekti kõrge maksumus, riskide vähene hajutamine ja madal likviidsus. Investorid saavad kinnisvara soetamise asemel investeerida REITidesse (Real Estate Investment Trust) ehk kinnisvarahaldusfirmadesse.

Suur osa REITe on börsidel noteeritud, nende osakutel on iga päev hinnad ja neid on sama lihtne osta-müüa nagu aktsiaid. USAs kaubeldakse börsil umbes 200 REITiga. REITid pole USAs sugugi uus nähtus. USA Kongress lõi REITide tegevuseks õigusliku baasi juba 1960. aastal, et võimaldada avalikkusel saada kasu mastaapsetelt kinnisvarainvesteeringutelt. Standard & Poors otsustas 2001. aastal võtta suurimad REITid oma laiemalt aktsiaturul toimuvat kajastavasse S&P 500 indeksisse.

REIT on firma, kes omab ja tihti ka haldab tulu genereerivat kinnisvara. Mõned REITid investeerivad laenudesse ja teistesse kinnisvaraga tagatud kohustustesse. Sageli nimetatakse REITe kinnisvaraaktsiateks. REITide pealt teenitakse samamoodi kui aktsiatelt ? teenides dividenditulu ja hinnatõusu arvel.

Investor saab REITidega teha tehinguid nagu mis tahes börsil kaubeldavate aktsiatega. Sarnaselt teiste avalike firmadega saavad REITi aktsionärid osa dividendidest ja aktsia hinnamuutusest. REITide omapäraks teiste firmade aktsiatega võrreldes on see, et nad on head dividendimaksjad ? seda juhul, kui neil on maksustatavat tulu. Nimelt peavad USAs REITid maksma dividendideks vähemalt 90 protsenti aasta maksustatavast tulust, et saada tulumaksusoodustust.

REITil on mõningaid eeliseid võrreldes suvalise ettevõtte aktsiaga ? REITi ärimudel on lihtne.

REITid teenivad tulu kinnisvara liisimise ja üürimise pealt. Sageli üüritakse kinnisvara välja pikaajaliste lepingute alusel, tänu sellele saavad investorid tulusid ette arvestada. Teiselt poolt on USAs levinud kogu laenutähtaja peale fikseeritud intressiga laenud, mistõttu ka intressikulu voog on üsna hästi prognoositav. REITide puhul on lisaks rahavoole oluline kinnisvara väärtus ja kohustuste väärtus. Analoogselt fondidega arvutavad REITid regulaarselt varade puhasväärtust aktsia kohta (NAV), lahutades kohustused varadest ning jagades selle aktsiate arvuga.

Firmade kasumid on läbipaistvad. Suuremat kasumit teenitakse siis, kui tõstetakse renti või saavutatakse suurem täituvus. REITid, nagu ka ülejäänud USA avalikud firmad, peavad avaldama oma kasumid GAAPist ehk üldtunnustatud raamatupidamisstandardist lähtuvalt.

Analüüsifirma Ibbotson Associates on toonud ära põhjused, miks on jae- ja institutsionaalsetele investoritele REITid kasulikud. Ajalooliselt on REITide omamine portfellis tõstnud investori kogutootlust ja/või vähendanud üldist riski nii aktsia- kui ka võlakirjaportfellis. REITi aktsiate dividendikasvu määr on viimasel aastakümnel ületanud inflatsioonimäära.

National Association of Real Estate Investment Trustsi andmetel on REITide kogutootlus ületanud aktsiaindeksite tootlust. 1971. aasta detsembrist kuni 2002. aasta detsembrini oli REITide aastatootlus 12,21 protsenti, S&P 500 indeksil 10,93 protsenti, Nasdaqil 8,26 protsenti ning Dow Jonesi tööstuskeskmisel 7,48 protsenti.

Kuigi REITid loodi algselt ärikinnisvarasse investeerimiseks, on nüüdseks valik avardunud. Eksisteerib REITe, kes investeerivad kõikvõimalikku kinnisvarasse, aga ka spetsialiseerunud REITe. Näiteks leiab USAs korterelamutesse, kontoripindadesse, kaubanduskeskustesse, laoruumidesse, tööstusparkidesse, hotellidesse, motellidesse ja kuurortidesse, tervishoiurajatistesse ja loodusvarade leiukohtadesse investeerivaid REITe. Paljud REITid on piiritlenud oma tegevuse geograafiliselt.

Kuigi Wall Street Journal kirjutas, et intressimäärade tõustes läheb USA REITidel suure tõenäosusega jätkuvalt hästi, oleks selles natuke skeptiline, võttes arvesse sealseid ülimadalaid intresse, suurt võlgnevust ja kõrgeid kinnisvarahindu. Arvestades kohalike omavalitsuste rasket olukorda, ei saa ka välistada võimalikku kinnisvaramaksu tõusu.

Hetkel kuum