14. detsember 2003 kell 22:00

Nõrk rendileping viib büroomaja hinna alla

Kui büroomaja omanik ei lahenda enne müüki rendilepingutega seonduvaid küsimusi, siis peab ta leppima madalama hinnaga ja muudatused viib ellu uus omanik.

Surve renditurul muudatuste toimumiseks on olemas. Seda survet ei saa siiski vaadelda sellisena, mis lähtuks ainult omanike huvidest. Iga rendilepingu puhul peab rentnik saama omanikule võrdväärseks partneriks.

Tavaarusaam meie kontoriruumide rendituru hetkeseisust on selline, et kiirelt kasvava pakkumise tõttu on omanikud raskete valikute ees ja turgu dikteerivad rentnikud. Ehk siis rentnik võib nõuda rendi alandamist, ähvardades rendilepingu lõpetamisega. Rentnik võibki mõnekuulise etteütlemise järel minema kõndida ja sellega ei kaasne talle mingeid täiendavaid kohustusi. Kokkuvõttes eeldatakse, et rentnik on äärmiselt soodsas situatsioonis.

Ei saa siiski unustada, et igasugune kolimine on tüli ja vaev ning näiteks 10% soodsama rendi puhul sellist sammu tavaliselt ette ei võeta, eeldusel, et uus pind rentnikku samaväärselt rahuldab. Ometigi ei ole põhjust arvata, et omanikud oleksid sunnitud tegema suuri järeleandmisi. Kui näiteks omanik on valmis renditaset 10% allapoole viima, aga vastutasuks saab pikaajalise ja õiguslikus mõttes kasutusvaldusena käsitletava lepingu, mis tagab soovitud rahavoo kogu lepingu kehtivusaja jooksul ka siis, kui rentniku soovid peaksid muutuma, siis võib see tähendada situatsiooni, et mõlemad pooled on saanud oma tahtmise ning on tehtuga rahul.

Eestis puudub kinnisvaraindeks ja läbi häda on püütud rakendada tarbijahinnaindeksit. Loomulikult ei pruugi see anda head tulemust, sest hinnatõus võib olla lausa vastassuunaline. See tähendab, et erinevalt üldisest hinnatõusust võib kinnisvarasektoris samal ajal toimuda hoopis hindade-rentide langus. Nii on see kontoripindade puhul ka kohati olnud. Pikaajalised ja siduvad lepingud paraku eeldavad kinnisvaraindeksi olemasolu, sest keegi ei oska prognoosida turu käitumist pikema aja jooksul ja turu eiramine tähendaks ühele osapoolele ebasoodsaid tingimusi.

Indekseerimise puhul ei aita ühe omaniku või rentniku heast tahtest. Indeks saab põhineda teataval üldistusel ja seeläbi saab seda teha keegi sõltumatu osapool ning seda loomulikult eeldusel, et indeksit kasutatakse laialt. Vastasel juhul ei pruugi indeksi loomine olla majanduslikult põhjendatud.

Paljud suuremad ja stabiilsemad ettevõtted on rentnikena otsimas püsilahendusi, mida turg paraku neile sobival kujul pakkuda ei suuda. Arengule saavad oluliselt kaasa aidata sõltumatud konsultandid, kes aitavad rendisuhted viia uuele kvalitatiivsele tasemele.

Autor: Aivar Tomson

Hetkel kuum