Nõudlus Tallinna üürikorterite järele muutub väiksemaks

Viimase kahe aasta jooksul on Tallinna korterite üürihinnad vähenenud nõudluse tõttu langenud kuni veerandi võrra.

Seevastu Tartus ja Pärnus on hinnad jäänud stabiilseks. Kuna pangad on kõrge kapitaliseerituse taseme tõttu eluasemelaenu omafinantseeringu määra langetanud ning alanenud on ka laenuintressid, on paljudel otstarbekas üürileping lõpetada ning võtta laenu. Arusaadavatel põhjustel on laenu võtmise juures olulisimaks argumendiks, et üürimise puhul makstakse korteriomanikule, laenu puhul tasutakse järk-järgult oma korteri eest. Seetõttu ongi paljud perekonnad otsustanud üürikorterid maha jätta ning minna ostmise teed. Kui laenubuum ning sellest tingitud nõudluse kasv müügikorteritele on oluliselt kinnisvarahindasid tõstnud, siis üürikorterite omanikud on püsti hädas endale lojaalsete üürnike leidmisega. Praegu on Tallinna turul pakkuda üle 800 erineva suuruse, hinna ja kvaliteediga üürikorterit, kusjuures umbes pooled on neist kesklinnas, kus korterite välja üürimine on kõrgema hinna tõttu magalarajoonidest oluliselt raskem. Kesklinna korterite suur osakaal on tingitud sellest, et kinnisvarasse investeerivad inimesed paigutavad raha eelkõige kesklinna korterisse ning soovivad seda tootma panna. Seetõttu on kesklinna korterite üürihinnad langenud ka enim ? umbes 25 protsendi võrra. Kui näiteks aastatel 1999?2000 maksis südalinna kivimajas asuva kolmetoalise korteri üürimine 8000?9000 krooni kuus, siis praeguseks on selle üürihind langenud 6000?7000 krooni tasemele.

Oluliselt on muutunud ka üürnike soovid. Kui veel mõned aastad tagasi oli keskmine üüriperiood aasta, siis praegu väheneb nii pikaks ajaks lepingut sõlmida soovivate üürnike hulk pidevalt. Üha enam otsitakse korterit vaid mõneks kuuks ? need on inimesed, kel majaehitus pooleli või kelle soetatud korteris alles tehakse remonti. Oluline on märkida veel ka seda, et ehkki seaduse kohaselt peaks kinnisvaramaaklerile maksma teenustasu (mis on tavaliselt ühe kuu üürisumma) üürileandja kui teenuse tellija, võetakse seda siiani üürnikult. Kui turu kõrgseisus ületas nõudlus oluliselt pakkumist, oli selline asjade käik loogiline. Ent praeguses kiratsusfaasis on üürnikud jätkuvalt kinni vanades traditsioonides ning just suured üürile võtmise kulud, sh teenustasu, ühe kuu üürisumma ettemaks ja samuti deposiiti kantav tagatisraha, peletavad paljusid potentsiaalseid üürnikke. Kõige eelneva taustal on üürnike leidmine muutunud väga raskeks. Kesklinnas võib pakutav korter tühjalt seista isegi mitu kuud, ka magalarajoonides on ette tulnud sama pikki ooteperioode.

Tartu korterite üürihinnad on viimase aasta jooksul püsinud stabiilsena. Olukorrale on põhjuseid kaks: Tartu üürituru hinnakujundajateks on suures osas linnas elavad madala maksejõuga tudengid ning viimase aasta jooksul pole inimeste sissetulekud oluliselt suurenenud.

Võrreldes aastataguse ajaga, pole ka Pärnu üüriturul hinnamuutusi toimunud ning turg on passiivne, kuna jätkuvalt soodsad eluasemelaenutingimused soosivad üürimise asemel isikliku pinna soetamist. Jätkuvalt erinevad Pärnu üürihinnad suvel ja talvel. Ranna ja kesklinna üürihindade sesoonne erinevus võib küündida 50?100 protsendini. Ülejõe hinnatõus jääb suviti 10?20 protsendi piiresse. Samuti on kardinaalselt erinev klientuur. Suvel huvituvad korterite üürimisest peamiselt turistid (ka siseturistid), talvel tudengid ning kohalikud elanikud.

Kuivõrd tüüpkorterite puhul on tegemist Tallinna odavaimate kõigi mugavustega elamispindadega, siis olulist nõudluse vähenemist lähiajal prognoosida ei saa. Samuti on tüüpkorterite puhul tegemist ka kõige laiemale ja kõige suuremale laenuvõimelisele ostjateringile sobiva elamispinnaga.

Ilmselt püsib ka tulevikus tüüpkorterite likviidsus suhteliselt kõrgena, mistõttu ei prognoosi me ka müügiperioodide pikenemist.

Tallinna tüüpkorterite hinnatõus aastases perspektiivis jääb vahemikku 5% kuni 10%. Tüüpkorterite nõudlust ning hindu mõjutavad oluliselt äärelinnadesse rajatavad uued ning odavama hinnaklassiga korterelamud. Lähiajal äärelinnadesse rajatavate uute korterelamute ehitustempo oluliselt ei suurene.

Seetõttu on tõenäoline, et ka tüüpkorterite osas jääb lähiajal nõudlus pisut pakkumist ületama, mis omakorda võimaldab prognoosida hinnatõusu aastases perspektiivis vahemikus 5?10%.

Autor: Pärle Sepping