Ehitaja kontrollimiseks tuleb tellida ekspertiis

Ehitusvaldkonda reguleeritakse Eestis eelkõige ehitusseadusest ja planeerimisseadusest tulenevate nõuetega.

Paljud täpsemad tehnilised nõuded sisalduvad aga standardites ja muudes üldtunnustatud ehitamist ja ehitisi käsitlevates dokumentides.

Tehniliseks järelevalveks võib nimetada kontrolli selle üle, kas ehitamine toimub kooskõlas kehtivate tehniliste nõuetega. Järelevalve tegutseb eelkõige tellija ja ehitaja huvides, et tagada valmis ehitise nõuetekohasus ning selle kasutamise ohutus. Siit ka nimetus ? omanikujärelevalve.

Riik jälgib ehitiste ohutuse tagamiseks samuti, et tehnilisi nõudeid täidetaks. Eestis teostab riiklikku tehnilist järelevalvet ehitusseaduses sätestatud nõuete järgimise üle tehnilise järelevalve inspektsioon (TJI). Samas on ehitusjärelevalve teostamine oma haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses.

TJI järelevalveametniku pädevuses on kontrollida ehitusseaduse nõuete täitmist. Järelevalvetegevuse käigus võib osutuda vajalikuks kontrollida ehitise ning ehitusprojekti, ehitisse paigaldatavate ehitustoodete ja ka ehitaja vastavust nõuetele.

Järelevalve teostajal on õigus kontrollida ehitusseaduse täitmist ehitatavas ehitises takistamatult ja ette teatamata, saada järelevalve teostamiseks vajalikku teavet, tellida vajaduse korral ekspertiise jms. Rikkumiste korral tehakse ettekirjutusi ja otsuseid, määratakse trahve või tehakse ettepanek ettevõtja registrist kustutamiseks.

Kuna Eesti saab maikuus Euroopa Liidu liikmeks, saame ühtlasi ka osaks Euroopa ühisturust. Ühisturu reeglid tingivad selle, et tooted peavad olema valmistatud ja turule lastud ühtsete reeglite kohaselt.

Euroopa Liidus kehtivad ühtsed reeglid tootele ja toote nõuetele vastavuse tõendamisele. Eestis reguleerivad seda valdkonda ehitusseaduse vastavad sätted. Need näevad ette, et pärast vajaliku dokumentatsiooni koostamist ja vastavushindamise edukat läbimist võib tootja kinnitada tootele vastavusmärgi ja asuda toodet turustama kogu Euroopa Liidu majandusruumis.

Seda, et konkreetne toode või materjal on nõuetekohane, peab tõendama tootja väljastatud vastavusdeklaratsioon, milles peavad kajastuma toote põhilised omadused.

Ehitise ohutuse seisukohalt vähem oluliste toodete korral on vastavushindamise protseduur lihtsam, vastutusrikkamate korral keerukam ja eeldab sertifitseerimisasutuse kaasamist. Sellistele toodetele väljastatakse vastavussertifikaat.

Ehituse tellija peaks koos toote või valminud ehitisega küsida tarnijalt või ehitajalt vastavusdeklaratsioonide ja -sertifikaatide koopiaid. Nende olemasolu ja tellijale üleandmine on oluline ka ehitusettevõtja jaoks, sest võimalike tootest tulenevate ehitise mittevastavuste korral saab esitada nõude toote tarnijale.

Turustada võib vaid sellist ehitustoodet, mis vastab selle kohta kehtivatele kohustuslikele nõuetele. Et see nii oleks, kontrollib TJI pisteliselt hulgi- ja jaemüügiettevõtetes müügil olevate toodete nõuetekohasust.

Siiski on ka tellijal või kliendil soovitav nõuda müüjalt toote nõuetele vastavust tõendavaid dokumente. Kui esitatakse ebausaldusväärne dokument, tasub kauba tegemist pikemalt kaaluda. Põhjendatud kahtlustest soovitame teavitada TJI järelevalvetöötajaid. Seejuures saame kontrollida vaid kohustuslike nõuete täidetust. Kasutusomaduste ja muude kvaliteedinäitajate osas kohustuslikud nõuded üldjuhul puuduvad. Teisisõnu, kui toote vastavad omadused ei mõjuta ehitisse paigaldatuna ehitisele esitavaid kohustuslikke ohutus- või muid nõudeid, siis nende omaduste kohta nõuded reeglina puuduvad.

Ehitamisprotsess algab hetkest, mil omanikul tekib idee ehitis püstitada. Seega: kui finantseerimisprobleemid lahendatud, tuleb ette võtta projekti tellimine, mis tegelikkuses määrab kogu ehituse edasise kulgemise. Projekteerimine on koht, kus saavutatud kokkuhoid tekitab tavaliselt hilisemaid lisakulutusi.

Võrreldavatele ja täpsetele hinnapakkumistele saab olla aluseks vaid läbimõeldud ja võimalikult detailne projekt. Täpsem hinnapakkumine omakorda aitab vältida hilisemaid vaidlusi ehitamise käigus. Samuti võib tellija detailse projekti teostamiseks sõlmitud lepingu puhul kindel olla, et valmib just selline ehitis, nagu projektis kirjeldatud.

Alati võib projektile tellida ekspertiisi, mille käigus hinnatakse projektlahenduse nõuetekohasust. Seejuures suurte rahvahulkade kogunemisega seotud ehitiste ehitusprojektidele on ekspertiisi tellimine kohustuslik. Ehitusprojekti ekspertiise võivad teha Riikliku Erinõuetega Tegevusaladel Tegutsevate Ettevõtjate Registri (RETTER) vastavat registreeringut omavad isikud.

Oma tarbeks ehitatava ehitise projektile pole ekspertiisi tellimine kuigivõrd oluline, kui ehitaja on usaldusväärne. Ehitusettevõtjat valides tasub lähtuda mitte pelgalt hinnast, vaid uurida ka ehitusettevõtja tausta ning tutvuda tema varasemate töödega. Üliodava pakkumise teinud ettevõtjat on põhjust karta.

Enne ehituse alustamist on omanikul kohustus tagada omanikujärelevalve olemasolu. Omanikujärelevalve peamiseks ülesandeks on jälgida ehitaja nõuetekohast ehitamist ning nõuda temalt vajalike dokumentide koostamist ehk teisisõnu kaitsta omanikku, kes üldjuhul on ehitusalal võhik.

Projekteerija, ehitusettevõtte, omanikujärelevalvet teostava ettevõtte, projekti- ja ehitusekspertiise tegevate ettevõtete valikul tuleks kontrollida RETTERi registreeringu olemasolu. Ilma registreerinuta ei tohi ehitusettevõte tegutseda.

Ka usaldusväärsete ettevõtete tegevuses ilmneb vahel puudusi. Lähtuvalt ehitusseadusest on ehitusettevõte kohustatud tagama minimaalselt kaheaastase garantiiperioodi, mille jooksul ilmnenud praaktööde ümbertegemise kulud katab ehitaja.

Lisaks tehtud töödele peab ettevõtja andma garantii ka ehitisse paigaldatud seadmetele, mille garantiiperiood ei tohi olla alla kuue kuu. Lisaks ehitusseadusele tuleneb ettevõtja garantiikohustus võlaõigusseaduse töövõtulepingu peatükist ning riigihangete seaduse § 38 lõikest 7. Viimane sätestab, et ehitusettevõtja peab andma ehitusajal kümne protsendi suuruse tagatise ning garantiiperioodil kahe protsendi suuruse tagatise pakkumise maksumusest.

Selliste garantiitööde korraldamine sujub tavaliselt vaidlusteta, kuid muutub ebameeldivaks ja tülikaks juhul, kui ehitaja keeldub puudusi tunnistamast. Küllalt täpse lepingu ja projektdokumentatsiooni olemasolul on vaidlusi lihtsam vältida. Kui vaidlus ehitajaga ei lahene, tuleb tellida vastavalt ettevõtjalt ehitusekspertiis ja esitada selle tulemused ehitajale.

Kui ka ekspertiisitulemuste alusel kokkuleppele ei jõuta, võib lepingutingimuste rikkumise puhul abi otsida tarbijakaitseametist. Ehitusalaste ohutusnõuete rikkumise puhul tuleks pöörduda tehnilise järelevalve inspektsiooni poole.

Tellija ja ehitaja vahelise lepingu ning tellitud ehitise projekti ebamäärasuse korral aitab asjasse ehk selgust tuua kohtusse pöördumine. Selle ettemääramatuse tõttu aga ei julge küll kellelegi soovitada lootma jääda kohtuteele.

Autor: Urmas Leitmäe