Katusekorrus nõuab notariaalset nõusolekut

Pööningukorruse väljaehitamine kätkeb endas huvitavat investeerimisvõimalust, mis peaks olema kasulik nii korteriomanikele kui ka kinnisvaraarendajale. Enamalt jaolt seotakse korteriomanike kaasomandi mõtteliste osade muutus hoonest ehk katusekorrusest mingite vajalike tööde tegemisega, näiteks vahetatakse katus. Konkreetse kokkuleppe hind sõltub kinnisvara väärtusest. Korruse väljaehitamise eelduseks on kõigi elanike nõusolek ja soovitavalt projektist huvitatud kinnisvaraarendaja olemasolu. On tähtis, et nii kinnisvaraarendaja kui ka korteriomanikud jõuaksid ühisele meelele tööde mahtudes ja tingimustes. Seega on projekt võimalik läbi viia selliselt, et korteriomanikud midagi maksma ei pea. Selline praktika pole siiski reegel: on normaalne, et osa tööde eest tasuvad ka korteriomanikud.

Esimese sammuna soovitan läbi rääkida korteriomanikega, et selgitada, kas omanikud on juurdeehitusprojektiga nõus. Kui ka kahekümnest korteriomanikust üks keeldub, tähendab see, et juurdeehitust ei tule. Ehitustööde alustamise hetkeks peab kokkulepe olema notariaalselt kinnitatud ? kõik omanikud peavad isiklikult või esindaja kaudu notari juures tehingule heakskiidu andma. Seejärel oleks mõistlik leida kinnisvaraarendaja (muidugi juhul, kui omanikud ise ei soovi oma omandit suurendada ), kes on teie majast huvitatud. Kokku tuleb leppida, mis mahus omanike poolt müüdava osa eest investeeringuid tehakse. Kohalikust omavalitsusest saab tellida projekteerimistingimused. Hea, kui on olemas arhitekt, kes koostab eskiisi. Põhimõtteliselt võib protsessi koordineerida ka ühistu, ent pahatihti napib teadmisi.

Mõistlik on sõlmida ka notariaalne eelleping kokkulepitud tingimustes, et kinnisvaraarendajal oleks kindlus projekti rahastada, juhul kui keegi korteriomanikest meelt muudab. Seejärel toimub projekteerimine, ehitusloa taotlemine, omandiõiguse vormistamine ning ehitus. Eelpool loetletud sammud sisaldavad endas soovituslikke toiminguid.

Eve Strang, Notarite Koja jurist:

Katusekorruse väljaehitamisel peaks omandiga seotud juriidiliste küsimuste otsustamiseks kõigepealt teadma seda, millise õigusliku vormiga konkreetse maja puhul tegemist on. Tavamõistes kortermaja puhul võib olla tegemist kas korteriomanditeks või korterihoonestusõigusteks jagatud või lihtsalt mõttelistena osadena kaasomanikele kuuluvate kinnisasjadega.

Veel on ehitisi, mille alune maa ei ole erastatud ja mis on käibes vallasasjadena kas korteriomanikele kuuluvates reaal- või kaasomanike omandis mõtteliste osadena.

Kõige rohkem kortermaju on erastatud korteritega, mis võivad olla käibes kas kinnistusraamatusse kantud korteriomanditena või vallasasjana käibes olevate ehitise reaalosadena. Mõlemal juhul kuulub korteriomanikele lisaks ehitise reaalosale (peamiselt korter) kaasomandina mõtteline osa ülejäänud ehitisest, korteriomandi puhul ka maatükist. Seega saab katusekorruse väljaehitamine toimuda kõigi korteriomanike mõtteliste osade arvel.

Samuti peaks teadma seda, kas väljaehitamise eesmärk on tekitada majja uusi kortereid või soovitakse osa korterite suurendamist katusekorruse arvel. Kummalgi juhul ei piisa korteriomanike antud nõusolekutest, kuna sellistel nõusolekutel ei ole mõju, kui mõni omanik vahetub või ka ümber mõtleb.

Sellest tulenevalt on vajalik kõigi korteriomanike vaheline notariaalne kokkulepe ja muudatuste registreerimine vastavates registrites.

Sõltuvalt sellest, kas on tegemist korteriomanditega või vallasasjana käibes olevate korteritega majaga, kantakse vastavad muudatused kas kinnistusraamatusse või ehitisregistrisse.

Kinnisvaraarendajatega sõlmitavate lepingute puhul on ilmselt kõigepealt mõtet välja selgitada, kas tegemist on usaldusväärse lepingupartneriga; millised õigused arendajale üle antakse ning millised kohustused ta endale katusekorruse väljaehitamisega seoses võtab, kuidas toimub ehitamise finantseerimine ning kes mille eest vastutab (ehituse kvaliteet jms).

Olenevalt konkreetsest olukorrast võib tegemist olla erinevate lepingutega. Kui ei ole tegemist notari poolt tõestatavate lepingutega, on soovitatav konsulteerida vastavat valdkonda tundva nõustajaga.

Autor: Urmas Mardi