Äri- ja tootmismaa hinnatase ületab sageli majandusliku põhjendatuse

2003. aasta tõi kaasa kiire hinnatõusu lao- ja tootmishoonete kruntide osas. Nende müügihinnad on tõusnud samuti kuni kaks korda, kuid pakkumishinnad isegi enam.

Näiteks oli Peterburi tee äärsete ärimaa kruntide tehinguhindade tase aastal 2001 vahemikus 200?500 kr/m², tänaseks on hinnatase tõusnud vahemikku 700?1100 kr/m². Väiksematel tootmismaadel oli samas piirkonnas kolm aastat tagasi hinnatase 100?250 kr/m², tänaseks on hinnatase tõusnud vahemikku 450?600 kr/m². Keskmine ärimaa kruntide hinnatase on tootmismaa kruntidega võrreldes kaks korda kõrgem. Kaasaegse infrastruktuuriga Tänassilma tehnopargis on kruntide hinnatase olnud vahemikus 500?1000 kr/m² ja Jüri tehnopargis efektiivsete äri-tootmismaa kruntidel (ca 5000 m²) 350?650 kr/m².

Kui uued arenduspiirkonnad välja jätta, siis on pakkumishindade tase toodud hinnavahemikest kuni 30% kõrgem. Täna küsitakse juba ka äriliselt ja logistiliselt ebaefektiivsetes asukohtades kruntide eest kuni 1000 kr/m², mis ületab selgelt majandusliku põhjendatuse.

Suuremate perspektiivsete tootmismaade müügitehingud toimuvad peamiselt väljaspool linna. Senine tulevaste äri-tootmismaade hinnatase oli seal ilma tehnovõrkudeta kuni 100 kr/m², kuid täna on küsitakse tehnovõrkudeta maade eest hinnaks juba kuni 350 kr/m². Ostjaid mõnevõrra madalamal hinnatasemel ka on, tehingud tehakse eelkõige pikaajaliste investeeringutena.

Hinnatõusu põhjustest on üheks määravamaks turu vähene efektiivsus. Kruntide keskmine müügiperiood on elamukruntidest oluliselt pikem, müüjatel ei ole üldjuhul kiiret ja tehingute arv on väike. Teave hinnatõusust levib kerkivate pakkumishindade põhjal ja need võetakse omakorda aluseks ka uutel pakkumistel (kõik ju küsivad!).

Tegelikult toimuvate müügitehingute andmed ei ole üldjuhul avalikud ja uutel pakkujatel nende kohta andmed puuduvad. Tänased tootmismaa hinnad on sageli majanduslikult põhjendamata, sest koos uue hoone rajamisega kujuneb investeeringu tasuvus väga pikaajaliseks. Näiteks võib tuua teoreetilise krundi Laki tänava piirkonnas sisekvartalis pinnaga 2500 m². Kui investor soetab tehnovõrkudega krundi hinnaga 800 kr/m² (täna soodne hinnatase) ning ehitab sellele sooja viilhalli pinnaga 1000 m² ja ehitusmaksumusega 4500 kr/m², kujuneb investeeringu kogumaksumuseks kokku 6,5 mln krooni. Maksimaalse võimaliku rendihinna 70 kr/m² ja kulude 10 kr/m² juures oleks sellise objekti tasuvusperiood vähemalt üheksa aastat, mis ületab oluliselt senist keskmist kinnisvaraobjektide tasuvust ning tootlus on kuni 30% madalam varasematest perioodidest.

Majanduslikest argumentidest lähtuvalt hinnatõus enam jätkuda ei tohiks ja pakkumise suurenedes lähevad hinnad paika. Tõenäoliselt ärmaade hinnatõus parimates asukohtades siiski jätkub ka edaspidi, kuid üldine tase jääb teatud kõikumistega püsima vähemalt mõneks ajaks. Logistiliselt nõrkade kruntide atraktiivsus ja seega ka likviidsus langevad seoses uute arenduspiirkondade turuletulekuga tunduvalt.

alanud kiire majanduskasv ja usaldus majanduskeskkonna suhtes;

soodsad laenutngimused alates aastast 2003;

pakkumise vähenemine äriliselt efektiivsete kruntide osas ja kaubanduskeskuste rajamise buum;

ebaefektiivne turg.

Teave hinnatõusust levib kerkivate pakkumishindade põhjal ja need võetakse omakorda ka uute pakkumiste puhu aluseks.

Autor: Eero Olander