Uue kortermaja haldaja valivad arendaja asemel omanikud

Arendaja eesmärk on saavutatud, kui projekt on edukalt ära müüdud. Mis saab edasi? Pikemalt oma tegevust planeeriv arendaja mõtleb sellele, kuidas tema kliendid vast valminud korteritega tulevikus edasi käituvad. Arendaja on oma klientide rahulolu tagamiseks ilmtingimata kohustatud mõtlema korterelamu majandamisele juba müügiperioodil.

Esimesed korterite kasutuselevõtjad on tavaliselt need inimesed, kelle praktiliste vajaduste abil selguvad tegevused, mis arendaja peab ära korraldama.

Ehitusprahi äraveo kõrval tekib vajadus vedada ära olmeprügi ? järelikult on vaja sõlmida jäätmekäitlusleping.

Ajutise ehitusaegse elektri asemel soovivad korteriomanikud sõlmida lepingu elektrimüüjaga ? vaja on sõlmida elektrienergia müügi leping elektrimüüjaga.

Lisaks ehitusplatsi koristamisele peab keegi koristama regulaarselt hoones olevaid üldruume ja territooriumi ? vaja on sõlmida heakorratööde leping.

Korterelamusse paigaldatud lifti soovitakse ka kasutada ? tuleb sõlmida liftihoolduse leping. Selliseid korterelamu kasutamisega seotud küsimusi kerkib järjest juurde.

Seni, kuni korterelamus lõpetab viimaseid töid ehitaja, õnnestub arendajal enamik küsimusi ehitaja kaasabil ära lahendada. Samas teeb nii ehitaja kui ka arendaja neid asju olude sunnil, oma põhitegevuse kõrvalt, et tagada uute korteriomanike rahulolu. Mõlemad ootavad hetke, millal nad saavad valminud ehitusobjektilt minna edasi oma põhitegevuse juurde.

Milline lahendus on osapooltele kõige kasulikum? Projektis osalejatele (arendaja, ehitaja, uued omanikud) on kõige praktilisem lahendus leida kinnisvarahaldaja, kellele eeltoodud küsimuste lahendamine on põhitöö.

Parimal juhul arvestatakse kinnisvarahaldaja nõuannetega juba projekteerimise etapil eesmärgiga tagada tulevastele kasutajatele praktiliselt ja majanduslikult parimad lahendused. Reaalselt jõutakse haldaja leidmiseni etapil, kui algab uute korterite üleandmine uutele omanikele ning on vaja erapooletut isikut, kes on abiks poolte vahel erinevate esilekerkivate küsimuste lahendamisel.

Korterelamu majandamise enamlevinud vorm on korteriühistu. Kahjuks peab tunnistama, et hetkel kehtivad õigusaktid ei võimalda korteriühistut asutada ainult ühe omaniku olemasolul.

Kuna korteriomand on kinnisasi, toimub omaniku vahetus vastavasisulise kande tegemisel kinnistusraamtusse, mitte notariaalse müügilepingu sõlmimise või valduse üleandmise hetkel.

Arvestades kinnistusregistris uue omaniku registreerimist, mis seaduse kohaselt peab toimuma kuni kolme kuu jooksul avalduse esitamisest, kuid praktikas võib võtta ka rohkem aega, jääb esimese müügilepingu sõlmimise ja korteriühistu tegevuse alustamise vahele keskmiselt neli kuud. See on aeg, mille jooksul pöördutakse kõikide kerkivate küsimustega arendaja poole.

Kogemustega arendajad leiavad müügiprotsessi käivitamisel kinnisvarahaldaja, kes hakkab paralleelselt müügiprotsessiga korraldama valminud elamu majandamist, sh korteriühistu asutamine.

On esinenud juhtumeid, kus arendaja kirjutab müügilepingusse sisse tingimused, et uus korteriomanik on kohustatud ostma konkreetse haldusfirma teenuseid järgneva x aasta jooksul. Kui ostja on sellega lepingu sõlmimise hetkel nõustunud, on pooled oma tahet väljendanud.

Samas tuleb märkida, et seadusega ei ole haldusteenuse (samuti hooldusteenuste, heakorratööde, valveteenuse jms) ostmise kohustustust konkreetselt isikult kuidagi sätestatud, see toimub ikka poolte kokkuleppel.

Erapooletu lahendus on see, et kui tekib vajadus teenuse järele, leiab arendaja elamule haldaja kuni korteriühistu töö käivitumiseni.

Seejärel volitavad uued omanikud korteriühistu juhatust leidma parim lahendus korterelamu haldamiseks. Enamikul juhtudel pöördutakse selleks kinnisvarahaldusteenust osutava ettevõtte poole, kellel on vajalikud kogemused ja oskustega töötajad.

Autor: Kalle Norma