Kiiresti arenevasse Tabasallu ostetakse krunte ka lühiajaliseks investeeringuks

Karumaa Kinnisvara projektijuht Tanel Kutsar müüb krunte Tallinna lähedal Tabasalus Kalda elamurajoonis. Tabasalu on üks kõige kiiremini arenevaid elamukvartaleid Tallinna lähistel, kus hinnad tõusevad ilmselt kõige rohkem. Kutsari sõnutsi on osa krunte müüdud investoritele, kes kruntide hinna tõusu ootavad ning tõenäoliselt mõne aasta pärast krundid edasi müüvad.

Tema sõnul pole see arendajale alati meeltmööda, sest osal kruntidel hakkab seetõttu ehitus peale alles siis, kui naabritel majad ammu valmis ning soovitakse vaikust ja rahu nautida. Karumaa Kinnisvara on seadnud isegi piirangu, et kolme aasta jooksul peab ehitus peale hakkama. Kutsar möönab siiski, et on võimalik kokkuleppele jõuda ehituse viibimise osas, kuid oma krunti peab siiski korralikult hooldama.

Kalda elurajoon asub Tabasalus küllaltki unikaalses kohas kahe paeastangu vahel. Kolmandas servas piirab kvartalit mets ja neljandas küljes maantee.

Asukoha omapära välistab Kutsari sõnul ohu, et eramute vahetusse lähedusse kerkib näiteks kortermaja, bensiinijaam või kaubanduskeskus. Teise huvitava asjaoluna toob ta välja, et mulla ja liiva segune pinnasekiht ulatub kuni 1 meetri sügavuseni, samas kui valdavalt on Tabasalus vaid 10?20 cm pehmet piinast. ?Seetõttu saab krundile ka näiteks õunapuid istutada,? sõnab Kutsar. Kalda elurajoonile on ka omased tavapäratult suured, kuni kolme tuhande ruutmeetri suurused krundid, mistõttu on nende hind kõrge, ligi miljon krooni.

Rime Kinnisvara Vahenduse projektijuht Ain Freimuth möönab, et krundi ostmine investeerimise eesmärgil on tavaline, kuid Rime Kinnisvara praktika näitab selliste ostude tunduvat vähenemist viimasel ajal. Freimuthi arvates on üks põhjus see, et paljud on kas laenu võttes või vaba raha investeerides seda juba teha jõudnud. Teiseks on müügis üha vähem vabu hoonestamata elamumaa krunte, seda eriti hinnatud piirkonnas, nagu Nõmme, aga ka merevaatega Maarjamäe ning Merivälja piirkonnas, sedastab ta.

?Selliste kruntide järele on nõudlus suur ning kui mõni väikearendus tuleb müüki, üritavad investori tüüpi ostjad osta hulgi ja saada selle läbi veidi hetke turuhinnast soodsamalt. Ennustan selliste, eriti Nõmme piirkonna hoonestamata kruntide hinna tõusu jätkumist ja seda seni, kuni on samaväärne või soodsam osta vana maja heas kohas, siis see lammutada ja peale ehitada juba uus. Hetkel küsitakse enamiku vanemate majade eest tunduvalt kõrgemat hinda kui hoonestamata kruntide eest. Samas on selliste kruntide müügist huvitatud vähesed omanikud ja nende arv turul on piiratud,? räägib Freimuth.

Tema sõnutsi on hinnasurve tuntav just ostjate poolt. ?Enamik krundiostjaid soovib osta kuni 500 000 krooni maksva kommunikatsioonidega krundi, kuna soovib pigem majale rohkem kulutada ja kvaliteedis ja stiilis mitte järele anda. Teiseks piirab võimalusi laenuvõtuvõime ja lisatagatiste olemasolu,? räägib ta.

Tavapärane krundi hind on 500 000 krooni ja maja hind 1?1,3 miljonit.

2 miljonit krooni laenu saavate ja võtvate ostjate/perede arv väheneb pidevalt. Tihti on inimesed nõus madalama krundi hinna nimel ka järele andma kauguses linnapiirist või linnast. Sageli pole ka 15?20 km probleem, kui on haljastus ja ühistranspordi võimalus mingilgi tasemel olemas. Kiili alevik, Nabala Kiili vallas, Laagri aleviku ja Saue ümbrus koos Alliku külaga Saue vallas ja Kaela ümbruse männimetsad on äramainimist vajavad piirkonnad.

Selliseid lühiajalisi investoreid, kes krundi ostavad ja loodavad selle müügilt paari aasta möödudes teenida, ei ole palju, sest investeeringud suunatakse pigem korteritesse, mis asuvad enamasti kesklinna piirkonnas, aga ka keskusest kaugemal.

Põhjus on selles, et maatükk lihtsalt seistes tulu ei teeni, korterit aga on võimalik välja üürida ja nii ka väärtuse kogumise ajal sellelt kasu saada. Lisaks ei tõuse lihtsalt seisva krundi väärtus paari aastaga nii palju, et seda saaks väga tulutoovaks investeeringuks pidada.

Küll aga on muidugi juhte, kus inimesed investeerivad maatükki mitte hõlptulu teenimiseks, vaid suunaga isiklikku tulevikku ? täna ostetakse krunt, et mõne aasta pärast, kui jõudu on rohkem, oma maja ehitusega alustada.

Maatükki oleks aga mõttekas investeerida, kui ollakse teatud määral valmis ka arendusega tegelema ja sel eesmärgil maatüki hinnale lisaks mõningaid kulusid kandma. Ehk siis, kui pärast maatüki soetamist muudetakse vajadusel selle sihtotstarvet, tellitakse detailplaneering, jagatakse maatükk kruntideks ja rajatakse kommunikatsioonid. Selline tegevus võib maatüki väärtust oluliselt tõsta.

Ja kui küsida, millised on need piirkonnad, kus võiks maasse ja selle arendusse investeerida, siis Tallinna lähistel on need Tartu ja Peterburi maantee äärde jäävad alad.

Sellistes arenduspiirkondades nagu Viimsi ja Tabasalu suund on alad juba suures osas jagatud ja tänu asukoha populaarsusele on maa hinnad juba suhteliselt kõrged. Linn on senimaani mõtteliselt laienenud mööda mere äärt.

Kalda elamurajooni märgatavaks eeliseks on linnalähedane asukoht Tabasalu väljakujunenud infrastruktuuriga koduses elukeskkonnas. Kuna krundid on suured ning hinnas sisalduvad ka vee-, kanalisatsiooni- ja gaasitrassiga liitumise tasud, siis on ka ca miljonikroonine krundi hind igati põhjendatud. Piirkond on atraktiivne, kuna kruntide koguarv on suhteliselt väike ning krundid tavapärasest veidi suuremad, mistõttu pakub tekkiv elukeskkond tulevastele elanikele eelkõige privaatsust. Selgelt reglementeeritud hoonestusreeglid ning ümbritsev loodus paeastangute ning puudega on eelduseks igati kompaktse elamupiirkonna tekkele.

Kalda eramukvartali kruntide lõpphindu vaadates pole tõepoolest tegemist turu soodsaima pakkumisega. Samas on teistega võrreldav hinnaorientiir ? maa ruutmeetri hind ? Tabasalu kohta täiesti tavapärases suurusjärgus. Kuna krundid on keskmisest suuremad (1600? 4300 m2), viib suurem privaatsus üles ka kruntide tükihinna. Suhteliselt kallis on vee ja kanalisatsiooniga liitumise tasu, mis tuleneb tõenäoliselt raskendatud looduslikest tingimustest. Parimaks hinnaindikaatoriks on ostjad ise. Kuna tänaseks on pooled kinnistutest müüdud, näitab see nõudlusele vastuvõetavat hinnataset. Tänaseid teadlikke ostjaid enam müüginippidega ei lollita, mistõttu annavad müüginumbrid kinnituse igati edukale projektile.