Uudised
Enn Tosso
7. november 2004 kell 22:00

Kuula

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Katusekorruse väljaehitamine on kasulik, ent keerukas väikearendus

Küllaga on leida maju, millel pööningut ei kasutata. Väikearendajate tööpõld näib olevat lai ja võiks eeldada, et on vaid vähese aja küsimus, millal kõik katusealused elu sisse saavad. Tegelik olukord ei ole siiski nii roosiline. Pööningukorruse väljaehitusega alustades tuleb arvestada mitmete riskidega.

Esimene ja tihti raskeim ülesanne on saada majas asuvate korterite omanike nõusolek. Enamasti on väljaehitatava katusealusega maja näol tegemist kinnistuga ning pööning moodustab mõttelise osa iga majas asuva korteri omaniku varast. Selleks, et katusealusega midagi ette võtta, peab eelnevalt kõikide elanikega saavutama leppe, et nad on valmis oma osa loovutama või müüma.

Kõige levinuma lahenduse kohaselt jõutakse üksmeelele käsi peseb kätt põhimõttel. Korteriomanikud lepivad arendajaga kokku, et on valmis oma mõttelisest pööningu osast loobuma, kui arendaja investeerib selle väärtusega võrdelise osa maja üldise olukorra parandamisse, näiteks paigaldab uue katuse, remondib fassaadi.

Võiks arvata, et mis saab inimestel maja kordategemise vastu olla. Raha omama ei pea, tuleks vaid loobuda pinnast, mida pahatihti keegi ei kasuta.

Tegelikkuses võib kokkuleppe saavutamine osutuda ületamatuks raskuseks. Mõnel elanikest võib olla isiklik huvi väljaehituse vastu, kuid ressursside puudumisel on algus lükatud tulevikku.

Teiseks võivad inimesed võimalusest keelduda, sest võõrast ei usaldata.

Kolmandaks võib rolli mängida ka omandiinstinkt ja kadedus. On ette tulnud juhtumeid, kus teise korruse elanikud oleksid andnud loa, kui esimese korruse korterid oleksid neile maksnud kompensatsiooni. Sest neil ju säilib võimalus oma elamispinda keldrikorrusele laiendada, kuid kõrgemal paiknevatelt korteritelt see võetakse.

Arendustegevust alustades on esimeseks sammuks sõlmida kõikide elanikega notariaalne võlaõiguslik leping, kus on hästi detailselt reglementeeritud vastastikku võetavad kohustused. See annab arendajale kindluse, et investeeringud ei lähe vett vedama, kui keegi suusõnalist kokkulepet muudab.

Samas peab arendaja arvestama mõningate n-ö riskantsete kulutustega, näiteks tellima juba varem arhitektilt ümberehituste projekti eskiisi, sest selle järgi saab määrata, millise osa mõttelisest osast iga korteriomanik loovutama peaks. Notariaalse lepingu sõlmimine annab ühtlasi kindluse korterite omanikele ? ka arendaja võtab endale vastutuse kompensatsiooniks teostatavate konkreetse tööde eest.

Järgmise sammuna koostab arhitekt lõpliku projekti. Sellega kaasneb mitmetest instantsidest kooskõlastuse võtmine, näiteks päästeametist, linna osavalitsusest.

Kui projekt on kinnitatud, saab alustada ehitusega. Kui arendaja ise ei ole ehitusettevõtja, on oluline valida usaldusväärne partner.

Soovitatav on projekti planeerimist alustades konsulteerida ka ehitusinseneriga. Kuna sagedasti ehitatakse katusekorrus välja puumajas, siis seal on spetsialisti hinnang eriti tähtis ? kas olemasolevad konstruktsioonid suudaksid taluda lisanduvat koormust jne. See aitab välistada ka olukordi, kus ehituskulud kujunevad planeeritust suuremaks, sest töö käigus selgub ootamatult, et välja tuleb vahetada kandetalad vms.

Peamised probleemid arendustegevuse käigus tekivadki sellest, et näiteks kogenematusest ei pöörata neile tegevustele piisavalt tähelepanu. Lisaks võiks projekti alustamisel konsulteerida kinnisvaraspetsialistidega saamaks teada, millised on ostjate ootused katusekorteritele, et hiljem ei tekiks müügiga raskusi.

Tühjalt seisva katusealuse väljaehitus on kasulik nii majarahvale kui ka teostajale.

Kuna katusekorterid on hinnatud kaup, siis ettenägeliku ja ökonoomse tegutsemise puhul toob see arendajale tulu. Täpseid kasumiennustusi on raske teha, sest iga projekt on erinev, kuid omakapitali tootlus võib kohati ületada isegi 100 protsenti.