Puudulikud dokumendid muudavad kinnisvara hindamisakti tegemise väga keeruliseks

Sest hindaja töö lähtematerjaliks on esmalt hinnatavat objekti iseloomustavad parameetrid, sekundaarsete andmete hulka kuulub muu hulgas ülevaade hinnatava omandi juriidilisest staatusest.

Ilma juriidilise dokumentatsioonita võib hindaja anda küll umbkaudse hinnangu, palju näiteks korter maksta võiks, aga pangale vajaliku hindamisakti koostamiseks on vajalikud ka vastavad dokumendid.

Uusehitistel, tüüpkorteritel ja arendaja käest ostetud objektidel tavaliselt hindamist takistavaid probleeme dokumentidega ei esine, küll aga tekivad ebameeldivad takistused ehitiste puhul, mis on ehitatud ehitusloata, või kui on omal käel laiendatud elamispinda.

Ehitis või objekt võib olemas ja valmis olla, kuid vastava dokumentatsiooni puudumisel on hindamine raskendatud. Näiteks juhul, kui inimene on suurendanud oma elamispinda (nt pööningu- või soklikorruse arvel) ja selle kohta dokumentatsioon puudub, siis paraku nii hindaja kui ka pank lähtuvad olmasolevast arvel olevast elamispinna suurusest ja dokumentatsioonist. Seega ei saa ka ostja seada tagatiseks objekti, mille dokumentatsioon ei ole korras.

Kinnistusregistri väljavõtte saab kinnistusametist, ehitiste kohta käiv info ja dokumentatsioon on saadav ehitisregistrist ning maa-ametil on maade kohta käiv informatsioon. Üldjuhul on hindajatel otsene juurdepääs dokumentidele, omanikud või muud asjasse puutuvad isikud saavad vastavaid väljavõtteid tellida kas interneti teel või asutustest kohapealt.

Kui maja ehitusega alustatakse, siis tänapäeval teadlikumal inimestel on ikka projekt ja ehitusluba olemas. Pooleli oleva ehitise hindamisel kasvab objekti väärtus vastavalt selle valmimisele. Selleks, et näiteks ehituse jätkamiseks pankadelt lisaraha juurde saada, ei pea tellima uut eksperthinnangut, vaid piisab ka lisahinnangust, mis on kiirem ja odavam hinnang võrreldes eksperthinnanguga. Lisahinnang on erandlik, selle rakendamine on lubatav ainult arendatavate (ehitatavad, remonditavad ja renoveeritavad) objektide hindamisel. Lisahinnangu koostamisele eelnevalt peab olema sama objekti kohta koostatud kõikidele nõuetele vastav eksperthinnang. Eksperthinnang peab olema koostatud mitte enam kui üks aasta varem. Juhul, kui ümberehitus on tehtud omavoliliselt, tuleks peale ümberplaneeringuid (nt katusekorruse väljaehitamist) kindlasti olemaolevad pinnad uuesti inventariseerida ja kasutusluba taotleda. Kasutusluba on aga praktiliselt võimatu saada, kui ei ole vastavat projekti ja ehitusluba. Seega on oluliselt lihtsam, kiirem ja odavam ajada dokumendid korda enne ehituse alustamist.

Autor: Siivi Ilves