Garantiitingimused tuleb enne majaostu selgeks rääkida

Arco Vara arendusjuht Veiko Pedask selgitab, et ehitusseadus sätestab ehitusgaratii ajaks kaks aastat. ?Sel perioodil peab ehitaja mõistliku aja jooksul puudused kõrvaldama. Garantiitööde alla kuuluvad näiteks ehitusvead, materjali ja seadmete tootja süül tekkinud vead, näiteks praod betoonis, samuti puudused, mis tulenevad ebanormaalsest kulumisest,? ütleb Pedask.

Paraku pole mõistliku aja termin seaduses lahti kirjutatud ? otsus, millal puudused parandadatakse, ei ole majaomaniku teha. ?Mõnda pisiviga polegi otstarbekas kohe ummisjalu parandama tormata,? nendib Pedask. Tähtsad on ka kokkulepped, millega pannakse paika parandustööde sobilik aeg. On ette tulnud, et tööd saab omaniku soovil teha vaid paaril tunnil päevas ja töö, mille saaks kolme päevaga valmis, venib kuudepikkuseks.

Pedaski sõnul ei kehti ehitusgarantii igasugustele kahe aasta jooksul ilmnevatele vigadele. ?Kui inimene kriimustab kolimise käigus trepikoja värvi või jätab puitpiirde hooldamata, siis ei saa eeldada, et ehitaja pooleteise aasta möödudes neid vigu parandama tõttab. Ehitaja saab vastutada ikkagi asjade eest, mille ta on ise ehitanud või lisanud.?

Advokaadibüroo Aivar Pilv vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper soovitab inimesel enne majaostu täpselt selgeks teha, millele garantii kehtib. ?On vahe, kas tegu on ehitustööde garantiiga või ostu-müügilepingujärgse garantiiga,? sõnab Tepper. ?Ehitusgarantii kehtib kaks aastat. Kui aga valminud maja müüakse hiljem, siis kehtib ainult müügigarantii,? selgitab vandeadvokaat. Müügigarantii puhul kaetakse kulutused vaid siis, kui ilmneb mõni tõsine varjatud puudus. ?Kompensatsiooni ei saa selle eest, et mõni sein osutub kõveraks. Põhjust kaevata on siis, kui vundament osutub papist tehtuks. Müügigarantii puhul on üldiselt palju raskem puudustele apelleerida: lõppude lõpuks on ostja notari juures lepingut sõlmides tunnistanud, et on hoone seisukorraga tutvunud,? räägib Tepper.

Enne majaostu tasub kaaluda võimalust hoonele ka ekspertiis tellida. Mõistagi on tegu lisakulutusega, ent võrreldes võimalike probleemidega tasub vaev siiski ära. ?See on lihtsalt jube, mis toimub,? ütleb Eduard Sepp ehitusekspertiisiga tegelevast Esten OÜst. ?Puuduliku ehitus- ja omanikujärelevalve tagajärjeks on odava ja hõreda villa kasutamine, mis piisavalt sooja ei taga. Massilised on ka vead tuuletõkke paigaldamisel, näiteks jäetakse ääred korralikult teipimata. Pealtnäha ongi kõik ilus, plaat on ilusasti seinas, vead ilmnevad alles aja möödudes, kui küttearved lakke kerkivad. Mõned probleemid, näiteks soojustuse aeglane niiskumine, halvasti planeeritud ventilatsioon, võivad aastateks nähtamatuks jääda.?

Eduard Sepa kinnitusel on siin võtmeküsimuseks järelevalve. Ka ekspertiisi arvel kokkuhoidmine päädib lõpuks hoopis suuremate kulutustega.

?Samas on selge, et kui ostja teeb enne lepingu sõlmimist ekspertiisi ja ilmneb viga, võib ostust küll loobuda, aga ekspertiisile kulutatud raha on maha visatud, seda ei kompenseerita, müüja aga leiab varem või hiljem uue ostja,? ütleb Tepper. ?Ostu-müügilepingus on võimalik kokku leppida, et müüja annab garantii, mis vastab tingimustelt ehitusgarantiile. See annab kindluse, iseasi, kas müüja sellest huvitatud on.?

Omanikujärelevalve palkamisel on tellija eesmärk tagada kontroll ehitustegevuse üle. Ehitusfirma üks eesmärkidest on teenida ehitustegevusega võimalikult suurt tulu, projektijuhid saavad tulemustasu ka teenitava kasumi pealt.

Seega püüavad ehitusfirmad projektis ettenähtud lahendusi nii mõnigi kord odavamaks muuta, ka ehitise kvaliteedi arvel.

Enamlevinud eksimused puudutavad tööde teostamise tehnoloogiat ning ehitusfüüsikat. Kui näiteks ventileerimise tuulutusavad on tegemata jäetud, võib puitkonstruktsioon poole aastaga hävida. Probleemkohaks on ka soojustus, mis nii mõnigi kord nurkadest ja servadest hõredam. Esineb ka külmasildu, mistõttu jääb hoone jahedaks ja küttekulud on suured.

Sage probleemide põhjus on ka ehitustööde väga kiire tempo. Lepingutähtajad piiravad nii projektijuhte kui ka töödejuhatajaid. Kiirustamine toobki endaga kaasa patustamise tehnoloogia vastu.

Tihti ei lasta alumist värvikihti piisavalt kuivada ja hiljem tuleb pealmine kiht kiiresti lahti.

Sama oht on ka põrandakatete paigaldamisel. Omanikujärelevalve teostajatel on pinna niiskuse määramiseks spetsiaalsed mõõteriistad. Eraldi mõõteriistad on ka pinna sileduse ja temperatuuri määramiseks.

Soovitan ehitada soovijatel kindlasti omanikujärelevalve palgata.

Omanikujärelevalve teostaja istub tellijaga nõnda ühes paadis ja aitab kõigis ehituse ajal kerkivates küsimustes. Tellijale on järelevalve palkamine lõppkokkuvõttes majanduslikult tasuv.