Ehitusmaterjalide kallinemine toob korteriturule hinnaralli

Ehituse omahinna tõus, eriti metalli järsk kallinemine, aga ka tööjõukulude suurenemine tõstab alanud aastal oluliselt uute korterite hindu. Pole välistatud uus hinnaralli ka äärelinna paneelelamukorterite turul.

Kas alanud aastal tõusevad uute korterite hinnad oluliselt? Kas uue korteri ostmisega maksab kiirustada? Need küsimused vaevavad vast iga korteriostja pead.

Spetsialistid toovad välja mitu hinnatõusu põhjust: ehitushinnad on tõusnud, uutele korteritele lisandub käibemaks, kallim metall ? sisaldab ju raudbetoonkonstruktsioon märkimisväärsel hulgal metalli ? tõstab ehituse hinda. Elatustaseme tõus nõuab kõrgemaid palku ehitajatele. Ka maa hinna tõus pole väheoluline. Jääb ju atraktiivsetes kohtades asuvate kruntide hulk järjest väiksemaks. Korterite hindade tõus tundub vältimatu.

On selge, et uute korterite ostjad moodustavad kogu ostjaskonnast siiani veel vähemuse. Kas vanade korterite ostjaid hinnatõus ei puudutagi?

Siiski. Viimased aastad on näidanud kindlat trendi, et odavaim uus korter on kalleima äärelinna­korteriga ühes hinnas. Seega, kui tänavu aasta lõpus pakutakse uusi kortereid miinimumhinnaga alates 15 000 kroonist ruutmeetri kohta, võib parimas võimalikus korras Õismäe paneelmaja kahetoaline maksta sama hinda.

Kui rääkida ehituse kallinemisest laiemalt, siis peale ehitusmaterjalide hindade tõusu mõjutab ehituse maksumust ka tööjõukulude kasv. Järjest suurenev ehitusaktiivsus ja mitteametliku palga osakaalu vähenemine tõstab ehituse maksumust märgatavalt. Lõppkokkuvõttes avalduvad nii ehitusmaterjalide kallinemine kui ka tööjõukulude kasv uute korterite lõpphinnas.

Samuti soodustab uute korterite hinnatõusu möödunud aasta 1. maist kehtima hakanud käibemaksuseadus. Nimetatud seadus avaldab survet hinnatõusuks eelkõige käesoleval ja järgmisel aastal. Kuna uute ja vanemate korterite hinnad on otseses omavahelises sõltuvuses, avaldub hinnatõususurve ka vanemate korterite hindades. Lisaks eeltoodud teguritele mõjutab vanemate korterite hindu korteriühistute kasvav aktiivsus. Järjest rohkem investeeritakse elamute üldisesse heakorda, mis omakorda avaldub korterite hinnatõusus.

Võib öelda, et käesoleval aastal kerkivad korterite hinnad eelkõige ehitushinnaindeksi kasvu ja möödunud aasta esimesest maist kehtima hakanud käibemaksuseaduse muudatuse survel. Prognoosin, et hinnatõus ületab kümmet protsenti.

Kindlasti on uute korterite ja eramute hinnatõusu põhjuseks ka ehitusmaterjalide hindade tõus, kuigi seda ei saa nimetada kõige olulisemaks põhjuseks. Muude tegurite seas on kindlasti ka üldise elatustaseme tõusuga kaasnev ehitustööliste palga tõus, maa hind jms. See kõik kokku mõjutab ja on alati mõjutanud uue kinnisvara hindu.

Kuna uute korterite turul on kõva konkurents, siis arvan hoopis, et isegi olenemata hinnatasemest saab arendajale oluliseks müügiargumendiks maja (kortermaja) välimus ? arhitektuur. Juhul, kui samal hinnatasemel ja samas piirkonnas on pakkuda n-ö karbikujuline maja ja erinevate detailidega (rõdud, piirded, eri tasandid, erkerid jms) ilmestatud maja, langeb valik usutavasti majale, mis on n-ö kodusem ja eripärasem.

Isegi vaatamata konkurentsile ei pääse hinnatõusust. Usun, et uute korterite ja eramute hinnatõus sel aastal jääb 10?15% piiridesse. Samas olen kindel, et uut ?mägede? korterite hinnarallit ei tule ja kõik läheb mõistlikku rada pidi.

Ehitushindade tõus, tingituna ühelt poolt ehitus­materjalide kallinemisest (metall, kütus) ning teiselt poolt pakkumist ületavast nõudlusest ehitusturul, tõstab kindlasti ka korterelamute ja eramute müügihindu.

Hinnanguliselt võib olenevalt konstruktsioonitüübist metalli kallinemine tõsta näiteks betoonkonstruktsioonil korterelamu ehitusmaksumust 10?20%.

Vaevalt et see mõjub sama palju otseselt ka korterite hindadele, arvestades järjest suurenevat uute korterite pakkumiste arvu ja arendusprojektide veel küllalt suuri marginaale. Senine ehitushindade tõus on korterite hindu mõjutanud vähem, elamute hindades on ehitushinna tõus olnud tuntavam. Kuid uue elamispinna hinnataseme paneb siiski paika nõudluse-pakkumise suhe, mitte ainult ehitusmaksumus. Senise hinnatõusu peamiseks mootoriks on olnud järjest alanevad laenuintressid ja palgakasv. Kui palgad jätkavad ka sellel aastal kasvamist, siis ei ole laenuintressidel enam erilist langemisruumi. Arvan, et selle aasta hinnatõus jääb keskmiselt 10% piiridesse, olles piirkonniti siiski erinev. Väga hea asukohaga objektidel võib hinnatõus olla ka suurem. Odavamad korterelamud koonduvad Tallinna lähiümbruse keskustesse ning nõudlus kesklinna hea asukohaga uuselamute korterite järele jääb püsima.