Hooletus tehingu tegemisel võib kaasa tuua pahausksuse

Asja omandamist heas usus iseloomustab isiku mõistuspärane käitumine.

Isikut, kes on kinnisasja õigustamata isikult pahauskselt omandanud, seadus ei kaitse ning temalt saab kinnisasja tagasi nõuda. Pahauskne on isik, kes kinnisasja omandamisel oli teadlik või pidi olema teadlik kinnistusraamatusse kantud andmete ebaõigsusest.

Klassikaline pahausksuse näide on juhtum, kus isik omandab kinnisasja, teades, et kinnisasi oli eelnevalt maha müüdud omaniku tahte vastaselt, nagu näiteks Tiesenhauseni kaasus.

Õiguste taastamiseks olukorras, kus isik avastab, et temale kuulunud kinnisasi on tema tahte vastaselt võõrandatud, jääb pahausksele omandajale näpuga näitamisest siiski väheks. Nii kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust kui ka heausksust eeldatakse. Seetõttu tuleb vastupidise väitjal pahausksust tõendada.

Kohtupraktikale tuginedes saab väita, et asja omandamist heas usus iseloomustab isiku mõistuspärane käitumine. Mõistlik käitumine tähendab eelkõige tehingu tegemist vajaliku hoolega ja väljakujunenud tavapäraste toimingute sooritamist.

Teisisõnu: isik, kes on toiminud ebamõistlikult ning ei ole üles näidanud piisavat hoolsust tehingu tegemisel, võib osutuda pahauskseks.

Nii näiteks pole tõenäoliselt põhjust ennast heauskseks pidada isikul, kes ostab kinnisasja sellega eelnevalt tutvumata või kes soetab lukustatud ustega korteri. Ka väga soodsa, turuhinnast tunduvalt madalama hinnaga tehingu tegemine võib viidata pahausksusele. Selliste ja muude sarnaste ebamõistlike asjaolude ilmnemine peaks heas usus tegutsevale ostjale tekitama põhjendatud kahtluse, kas müüja on õigustatud tehingut tegema.

Pahausksuse tõendamisel tasub uurida ka tehinguosaliste tausta. Kui ilmneb, et tehingu pooled on omavahel seotud, saab väita, et asja omandaja oleks pidanud teadma võõrandaja puuduvast õigusest.

Lisaks tasub täiendavalt tähelepanu pöörata müüja ja ostja isikule. Ostja puhul tasuks kindlasti tunda huvi, kas isiku majanduslik ja varaline taust üleüldse võimaldab tehingut teha kokkulepitud tingimustel ja hinnaga. Pahausksusele võib viidata olukord, kus objekti lepingujärgne hind käib ostjale tema majanduslikku seisu arvestades selgelt üle jõu.

Kindlasti tuleb ülaltoodud asjaolusid ja võimalikke puudusi analüüsida koos. Madal hind ja ebaolulised puudused hoolsuskohustuse täitmisel eraldivõetuna ei pruugi ilmtingimata ja alati tähendada pahausksust.

Samas võivad suuremad tegematajätmised ja hoolsuskohustuse rikkumine koostoimes muuta seaduse tähenduses pahauskseks isiku, kellel tegelikult polnud tehingu sõlmimisel kurje kavatsusi.

Sellisel juhul saab väita, et isik on pahauskne, sest hoolsuskohustuse piisaval täitmisel oleks ta pidanud teadma kinnistusraamatu andmete ebaõigsusest ja näiteks sellest, et müüjal puudus kinnisasja võõrandamise õigus.

Autor: Paavo Koch